專案融資可行性研究報告編寫指引（初稿）
第一條總論
專案可行性研究報告不僅是專案建設投資決策的依據，也是房地產企業向銀行申請貸款的重要依據。因為銀行在放款前進行盡職調查和風險評估時，主要的資訊都來自可研報告，所以乙份可行性研究報告的質量高低直接影響貸款的成敗。融資人員在編寫可行性研究報告時，一定要迎合銀行的風險偏好，對報告的質量評價要點進行重點分析和描述，以取得銀行認可，從而提高貸款成功率。
第二條目的
為幫助公司融資人員編寫高質量的可行性研究報告，成功申請專案貸款，通過對同行業優秀可研報告的提煉學習以及與各銀行人士的交流，制定本指引。
第三條內容
銀行對專案融資可行性研究報告的評價要點主要包括專案開發企業評價、專案概況、專案投資環境和市場分析、專案開發方案與營銷策略、專案投資估算和資金籌集方案、專案財務評價、專案不確定性分析、可行性研究的結論與建議等幾個方面。
1、專案開發企業評價
編寫要點：（1）公司簡介。包括公司的資質、註冊資本、股本構成、經營範圍和已開發成果。
（2）公司歷史沿革。（3）公司組織機構和領導層簡介。（4）財務狀況。
（5）信用狀況。（6）在行業中的地位。在可行性研究報告中，公司融資人員要重點突出我公司已開發取得的業績、領導層的高素質和豐富的從業經驗、良好的財務狀況和信用狀況，並對「大漢模式」進行重點闡述。
2、專案概況
編寫要點：（1）專案名稱及背景（2）專案地塊位置及周邊現狀（3）專案建設規模與目標 （4）專案優勢（5）專案主要建設條件（6）專案主要技術經濟指標。在可行性研究報告中，融資人員要重點描述專案的優勢以及所要達到的目標。
3．專案投資環境和市場分析
融資人員在編寫此要點時，一定要對專案所在環境和市場進行深入調查，充分掌握各類資料，才能作出客觀的分析。編寫內容可以對專案的巨集觀、中觀、微觀市場環境來進行分析：（1）巨集觀環境。
包括專案所在城市的概況（涉及該城市的政治、經濟、文化、人口和面積）、經濟發展水平、未來發展趨勢、城市發展規劃等。（2）中觀環境。包括專案所在城市房地產市場現狀和未來發展趨勢。
（3）微觀環境。包括專案所在區域內房地產市場分析、區域內**產品特徵、區域內競爭對手及競爭性樓盤分析、消費者需求分析。融資人員在編寫可行性研究報告時，要體現出巨集觀、中觀環境對公司投資專案的有利驅動，在微觀競爭環境中重點突出我公司的產品優勢和公司市場優勢，比如「大漢」品牌優勢、強大的資金實力等。
4．專案開發方案與營銷策略
專案開發方案編寫要點：（1）規劃設計分析（2）產品設計（3）專案實施進度（4）專案銷售安排；專案營銷策略編寫要點：（1）市場定位（2）產品定位（3）**定位和**策略（4）目標客戶定位（5）營銷方案。
融資人員在編寫以上內容時要重點突出我公司對專案開發進度的合理安排以及營銷優勢。
5．專案投資估算和資金籌集方案
此要點是銀行關注的重點，此要點涉及專案的總投資以及資金安排，銀行可以根據此要點來決定自己的放款額度。編寫要點：（1）融資人員要對專案所涉及的成本費用（包括土地費用、前期工程費用、建築安裝費用、市政基礎設施費用、公共配套費用、期間稅費和不可預見費）進行估算（2）根據專案的投資估算合理估算資金需求量，統籌安排資金（資金**主要有自有資金、銀行貸款和專案預售收入）。
（3）融資方案（包括融資方式、融資金額和期限）。融資人員編寫資金**時，要注意自有資金不能低於專案總投資的35%，這是申請專案貸款的准入條件。
6、專案財務評價
這點是銀行關注的重中之重，因為銀行要對乙個專案進行貸款，
首先這個專案必須具有較強的贏利性，所以融資人員在編寫財務評價時，一定要突出專案的贏利能力。編寫要點：（1）銷售收入、銷售稅金及附加估算（2）專案贏利能力分析（包括靜態獲利分析和動態獲利分析，其中動態獲利分析指標主要是計算淨現值和內部收益率）（3）償債能力分析（4）編制綜合指標表（5）財務評價結論。
通過編寫以上要點，融資人員要讓銀行認識到：從投資的角度看，該專案贏利能力非常大；從償還借款來看，該專案具有很強的償債能力；從財務評價角度看，該專案是可行的。
7、不確定性分析
在對建設專案進行評價時，所採用的各種資料多數來自**和估算，所以即評價結果具有不確定性，這對專案的投資決策會帶來風險。這也是銀行關注的乙個重點。融資人員在寫報告時，要對該專案進行盈虧平衡分析、敏感性分析和投資風險分析，計算分析出影響專案評價的不確定因素，給出對策，以提高專案可行性研究的準確性。
（1）盈虧平衡分析
盈虧平衡分析通過分析擬建專案的產出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關係，來判斷專案優劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即專案達到盈虧平衡狀態利潤為零的點。在房地產專案的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。
融資人員在編寫報告時，要估算出本專案盈虧平衡的銷售率，一般認為，當盈虧平衡的銷售率≤70%時，專案風險比較低。
（2）敏感性分析
敏感性分析是研究某些因素發生變化時，專案經濟效益發生的相應變化，並判斷這些因素對專案經濟目標的影響程度。敏感因素主要有成本變動、售價變動和容積率的變動。在可行性研究報告中，融資人員要分別計算以上三個因素變動（一般上下波動5%或10%）對經濟評價指標的影響，找出對專案影響最敏感的因素，從而給出建議。
（3）投資風險分析
房地產專案投資的優勢是可以獲得較高的利潤險，但同時房地產投資具有金額大、周期長、不可移動性和市場競爭等特點，所以房地產投資和其他投資一樣有風險。融資人員在可行性研究報告中，要對風險因素進行科學的分析，把握風險的本質和變化規律，並提出相應的措施或對策來減少風險。根據行業經驗，融資人員可以從政策風險、財務風險、市場風險、經營風險等方面進行分析。
8、可行性研究的結論與建議
根據對相關因素的分析和各項評價指標數值，對專案的可行與否作出明確的結論。對專案中存在的風險和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。在編寫報告時，結論和建議的主要內容要包括以下幾個方面:
(1) 明確說明該專案是否可行，是否具有較強的抗風險能力
(2) 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。
(3) 對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見。
(4) 對不可行的專案，提出不可行的主要問題及處理意見。
(5) 可行性研究中主要爭議問題的結論。
可行性分析報告編寫規範
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