（一）競爭市場總結
1、市場**量巨大，供求矛盾突出
2023年長沙市商品房市場總體**量達1230.95萬平方公尺，比2023年高出293.21萬平方公尺，同比增長31.
3%；消化量為680.79萬平方公尺，比2023年減少213.47萬平方公尺，同比下降23.
8%，供求矛盾突出，市場競爭激烈。
2、商品房銷售受阻、市場持續低迷
長沙樓市在經歷了2023年大半年的瘋狂之後，從2023年10月開始進入寒冷的冬天。2023年，長沙市商品房市場整體消化率只有55.3%；而純商品住宅（市場定價住宅）的整體消化率則僅僅只有43.
5%，從區域消化情況來看，銷售情況最好的尚東板塊，純商品住宅的消化率也只有58.2%；表現最差的四紡坪板塊，純商品住宅的消化率則只有38.2%。
市場低迷持續，觀望依舊。
3、體育新城和南城板塊走下神壇，雙雙步入困境
由於市場低迷，加上區域市場**量大，2023年，體育新城板塊和南城板塊的純商品住宅的整體消化率分別只有40.1%和40.6%，在所有板塊中分列倒數第二位和第三位；近年來風光無限的體育新城板塊和南城板塊陷入銷售困境。
顯得有點尷尬。
4、別墅市場整體低迷
由於市場環境比較差，消費者對**敏感度較高，而別墅市場卻在全城降價的情況下，依然**執行，導致2023年長沙的別墅市場整體消化率只有36.8%，往日的風光不再。
5、剛性需求強勁
雖然市場較為低迷，大部分投資型客戶及部分改善型客戶退場，但是，2023年長沙商品市場依然創造了680.7萬平方公尺的需求量；說明長沙市場的剛性需求量比較大，後勁十足。
（二）產品市場
1、二房和三房產品佔據市場絕對主流
隨著年輕購房者的崛起以及家庭人口結構的簡化，二房和三房產品逐步成為消費者重點關注的物件，各專案也紛紛將重點放在二房和三房的研究上，並加大了二房和三房產品的比例。2023年，長沙樓市戶型產品的**結構中，二房和三房的產品所佔比重達到64.3%，成為市場的絕對主流產品。
2、二房產品是市場上最暢銷的產品
雖然2023年的市場異常的低迷，但是二房產品憑藉其總價低、適合做過渡用房的特點而深受年輕置業者的追捧，根據調查，2023年，二房產品的銷售率達70%以上，成為市場上最暢銷的產品。
3、創新產品深受消費者的青睞
永祺西京和宜居萊茵城等專案的「2變3」戶型以及森林公園1號的「2變4」戶型因其戶型舒適適用，綜合性價比高，而得到消費者的強烈追捧。說明在市場低迷的環境下，產品創新是刺激消費的一種有效方式。
4、大戶型產品依然引領產品市場
雖然90/70政策頒布執行已經2年多，但是由於各專案均將部分小戶型產品拼接成大戶型**，導致大戶型產品的**依然是市場上佔據比例最大的產品，2023年大戶型產品的**量達60%以上，是市場**的絕對主角。
5、綜合性價比高的產品受消費者的青睞
在市場低迷、消費者日漸理性的環境下，單憑**或者是產品品質已經難以打動消費者，產品的綜合價效比才是刺激消費者購房的重要法寶，據調查顯示，2023年，綜合性價比高的產品比較受消費者的青睞。
6、中高階產品的消化情況優於中低端產品
2023年，中高階產品的整體消化率為48.03%，比中低端產品的44.95%高3.
08個百分點，整體消化情況略高於中低端產品。說明**不是推動產品銷售的唯一動力，產品的品質也是消費者關注的重要因素。
（三）客戶市場總結
1、客戶由持幣觀望轉化為對市場失去信心
由於市場持續低迷，商品房的**不斷變化，消費者恐跌心理日益加重，對市場的信心也逐步下降，消費者由開始的持幣觀望逐步轉化為對市場失去信心。客戶信心的恢復將是市場回暖的關鍵
2、首次置業者成為市場的絕對主流客戶
據統計、2023年長沙市的購房客戶中，首次置業客戶所佔比例達到了40%以上，成為市場的絕對主流客戶。
3、外地客戶減少
與去年外地客戶佔30%以上相比，由於市場低迷，投資前景暗淡，今年外地客戶所佔比例不到15%， 下降幅度比較大。
4、外地客戶以自住型客戶為主
由於市場低迷，投資前景不明朗，眾多外地投資客戶依然保持觀望的姿態，2023年在長置業的外地客戶中，70%以上以自住為目的。
5、30歲以下年輕客戶成為市場的主流客戶
據調查，2023年長沙商品房市場的成交客戶中，30歲以上的年輕客戶所佔比例達到30%以上，特別是小戶型產品的客戶中，年輕客戶佔到50%以上，而星沙的成交客戶構成中，年輕客戶所佔比例達到60%左右，年輕的剛性需求客戶已經成為長沙樓市的主流客戶。客戶的年輕化趨勢越發明顯。
6、星沙的成交客戶中，來自長沙的客戶佔據主流地位
2023年，星沙市場的客戶構成中，來自長沙五區的客戶所佔比例達到50%以上，是星沙成交客戶中的絕對主力。
7、私營企業主、高階公務員、企業中高層管理人員、大學教授等依然是高階產品的主力構成客戶；而公司普通職員、個體戶、教師、一般醫務人員、普通公務員等則是中低端產品的主力客戶構成。
（四）**市場總結
1、2023年，長沙市商品房**呈直線下降趨勢
從4月份開始，長沙商品房**一直呈直線下降趨勢，12月份跌至最低點只有3713元/平方公尺，與年初相比下降632元/平方公尺，下降14.5%；與4月份最高峰期相比則下降885元/平方公尺，下降幅度達19.2%。
2、各類純商品住宅物業**均不同程度的下滑
由於市場持續低迷，各專案為快速回籠資金，紛紛對**進行調整以刺激消費者的購買慾望。2023年12月，長沙市中高階純商品住宅均價4462.8元/平方公尺，與去年同期相比下降522.
45元/平方公尺，下降幅度11.1%；中低端純商品房的均價為3614.5元/平方公尺，與去年同期下降570.
5元/平方公尺，下降幅度13.6%；全市純商品住宅12月份的均價為3812.8元/平方公尺，與去年同期相比下降537.
2元/平方公尺，下降幅度12.3%。
3、各板塊商品房**均不同程度的下滑
由於市場環境不好，各板塊均在**上做出不同程度的調整，其中率先做出**調整，且調整幅度最大的是由萬科率先發起降價風潮的尚東板塊，2023年12月，尚東板塊純商品住宅均價為3980元/平方公尺，與去年相比，下降686.7元/平方公尺，下降幅度達14.7%；**下降幅度最小的是四方坪板塊，2023年12月，四方坪板塊純商品住宅的均價為3811.
3元/平方公尺；與去年同期相比下降422元/平方公尺，10%左右；其他板塊純商品住宅12月份均價與去年同期均有400-600元/平方公尺的下調幅度。
4、**調整的力度和廣度均呈不斷擴大趨勢
，**調整的力度也是從小開始逐步加大，最後乾脆一步調整到位。
5、**競爭激烈
2023年，是長沙市商品房**競爭最為激烈的一年，各專案為促進銷售，回籠資金，紛紛推出比較誘人的**優惠，如：一口價、**房、低折扣、**價、送裝修、送面積等等，以刺激消費者的購房衝動。**競爭異常激烈。
**市場環境惡化。
6、別墅**繼續高位執行
與普通商品房紛紛降價**不同的是，2023年長沙別墅**繼續高調執行，2023年長沙別墅市場，獨棟別墅主流**在10000元/平方公尺左右；聯排別墅的**6000元/平方公尺左右；雙拼別墅**在9000元/平方公尺左右；疊加別墅的**在4700-5800元/平方公尺之間；整體來看，2023年長沙別墅市場的**比較高，與07年的**相比，變化不大。
7、價效比是刺激消費者購房的關鍵因素
在市場低迷，消費者趨向理性的市場環境下，單純的依靠**刺激已經難以打動消費者，雖然大打**牌的專案到處都是，但是真正讓消費者產生購買慾望的只有少數價效比比較高的專案和產品。所以高價效比才是刺激消費者買房的最有利**。
（五）營銷市場總結
1、營銷策略多元化發展特點顯著
面對低迷的市場狀態，常規的營銷手段已經難以打動消費者，於是各開發商奇招百出，一場轟轟烈烈的營銷革命呼之欲出：低折扣、一口價、**房、**、送首付、墊首付、送車庫、送電器、送裝修、送汽車、送物業管理費、送面積等等，各種營銷手段層出不窮，營銷手段多元化特點顯著。
2、**策略是各專案刺激消費的最核心手段
在市場低迷、消費者對**極度敏感的環境下，其他營銷手段已經難以達到預期目的，各專案根據消費者的特點，在**上對消費者進行猛烈的心理攻擊，刺激消費者的購買慾望：什麼一口價、**、**價、**價等層出不窮。
[20/1/2009 pm 3:06:55]
**：恒嘉地產
09年長沙樓市市場趨勢**
（一）競爭市場**
1、市場**繼續高居不下，市場形勢嚴峻，競爭激烈。
2023年長沙樓市各板塊預計推出貨量表
2023年，長沙市商品房**量激增，達1230.95萬平方公尺，消化量只有680.79萬平方公尺，市場存量為550.
16萬平方公尺，加上2023年40萬平方公尺的市場存量，將有590.16萬平方公尺的市場存量進入2023年消化，加上2023年的新上市量，整個2023年的市場**量預計將達到1100—1200萬平方公尺左右，明年的市場競爭將進一步加劇，市場形勢異常嚴峻。市場前景不容樂觀。
2、經濟危機來襲、需求下降，供求矛盾進一步凸顯
由於經濟危機的影響，部分消費者將推遲購房計畫，2023年長沙市商品房的需求量將有可能進一步萎縮，預計2023年長沙市商品房的需求量大約在550-650萬平方公尺（剛性需求350—400萬平方公尺+新增人口需求60-70萬平方公尺+外地客戶需求60-80萬平方公尺+拆遷戶需求50—60萬平方公尺+投資需求30—40萬平方公尺），而09年市場上市量預計將達到1100—1200萬平方公尺，市場供求矛盾將進一步突出。
3、板塊間競爭進一步公升級，南城、星沙、體育新城、市府以及市中心等板塊的競爭壓力最大。
2023年各板塊預計上市量**
2023年，各板塊的**量繼續走高，板塊間的競爭進一步加大。特別是南城、星沙、體育新城、市府以及市中心板塊09年預計上市量都將達100萬平方公尺以上，競爭壓力將進加劇，其中南城板塊、星沙板塊以及市府板塊**量巨大，將處於嚴重供大於求市場局面，市場競爭將進入白熱化階段。
（二）產品市場**
1、90平方公尺以上的中大戶型產品將依然是市場的主流產品
由於長沙市消費者的傳統消費習慣以及往年成交戶型的構成情況均以90平方公尺以上的中大戶型為主，為了迎合消費者的消費需求，各專案仍將會以90平方公尺以上的產品為主打產品。2023年長沙商品房市場仍將以90平方公尺以上的中大戶型產品為主。
2、二房、經濟型三房以及舒適型三房將仍是消費者的最愛
由於經濟危機影響，大部分消費者收入減少，年輕消費群體的崛起以及現代城市家庭人口結構的變化等因素，大多數消費者已經從以前的盲目追求大戶型產品轉化為追求經濟、舒適、適用型產品，二房及經濟型和舒適型三房將成為消費者繼續追捧的物件。
3、產品創新將是突破市場堅冰的有利**
面對經濟危機及低迷的市場狀態，為刺激消費者的購買慾望，各專案將在產品方面力圖尋求突破，以創新產品來打動消費者。
4、產品品質將成為重要的競爭砝碼
市場**巨大、供求矛盾突出以及由於經濟危機而導致收入縮水而變得更加理性的消費者，光靠**策略明顯已經遠遠不夠，產品品質的好壞將決定消費者的購買意願，所以09年，商品房除了拼**外，還將重點比拼產品的品質。
（三）**市場**
1、長沙商品房**將進入新一輪的調整期
由於受經濟危機影響、消費者購買力下降、消費需求縮減、而**量加劇等影響，為刺激消費者的購買慾望，各專案將繼續在**方面做出調整，但是，由於目前長沙市商品房**已經調整至比較合理的區間，所以2023年，除部分專案的**調整幅度比較大以外，整體**市場的調整幅度不會很大，預計調整幅度在6%—8%之間。
2、**仍將是各專案刺激需求的重要手段
面對明年嚴峻的市場競爭形勢，為在競爭中立於不敗之地，各專案除了加強專案的自身的品質及專案宣傳攻勢以外，**方面的措施仍將是各專案刺激消費者需求的重要手段。
（四）客戶市場**
1、客戶的購買力將進一步下降，購房需求將進一步萎縮
由於受經濟危機影響，大部分消費者的收入都受到不同程度的縮水導致消費者的購買力將進一步下降。而部分消費者則因為收入的縮水而將推遲購房計畫，導致住房需求進一步萎縮。
2、消費者的信心將進一步受挫
由於受經濟危機影響、消費者收入下降、加上對巨集觀經濟前景的發展趨勢缺乏理性判斷，導致消費者對市場的信心也將進一步受挫，並在短期內難以恢復。消費者對市場信心的恢復將是房地產市場回暖的關鍵。
3、投資者仍將繼續按兵不動等待市場回暖
由於受經濟危機影響，房地產的發展前景不明朗，投資者將繼續持幣觀望，等待市場回暖再出手。
4、消費者對市場信心的恢復將是房地產市場回暖的關鍵
目前長沙市商品房**已經調整到消費者能夠接受的合理價位，影響消費者購房的因素不再是因為**問題，其根本原因是消費者對市場沒信心，買了怕跌的心理比較嚴重，所以消費者信心的恢復是長沙市房地產乃至整個全國房地產市場回暖的關鍵性因素。
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