目錄一、城市市場趨勢評價指標 2
(1) 新開工面積 / 施工面積 2
(2) 施工面積 / 銷售面積 2
(3) 預售面積 / 批准預售面積 2
(4) 房地產開發投資額 / 固定資產投資額 3
(5) 新增住宅用地可建面積 / 商品住宅新開工面積 3
(6) 商品住宅**增幅 / 人均gdp增幅 3
(7) 投資性購買所佔的比例 3
(8) 房價收入比 4
(9) 新建商品住宅空置率 4
(10) 租金 / **比 4
(11) 商品住宅**增幅 / 人均可支配收入增幅 4
(12) 商品住宅**增幅 / （人均消費支出＋人均儲蓄餘額）增幅 5
(13) 房地產開發企業貸款餘額 / 全社會企業貸款餘額 5
(14) 個人購房信貸比 5
二、市場趨勢**輔助定性指標 6
(1) 產業結構特徵 6
(2) 民營經濟發展狀況 6
(3) 房地產開發水平 6
(4) 未來城市規劃及重大建設專案 6
(5) 地方政策導向 6
(6) 重大城市活動 6
(7) 重大經濟發展機會 6
三、運作可行性指標 6
(1) 城區面積 6
(2) 常住人口 6
(3) 人均gdp 7
(4) 商品住宅年銷售面積 7
(5) 商品住宅年銷售額 7
(6) 土地機會 7
(7) **配合效率 7
四、附件：指標定義和資料**要求 1
主要通過對供給、需求以及這兩者的匹配狀況的分析實現對特定城市巨集觀市場的把握和判斷。
一、城市市場趨勢評價指標
(1) 新開工面積 / 施工面積
指標的意義：該指標也稱開工率，是重要的前瞻性指標。新開工面積反映1~2年後的預售**量和2~3年後的現房**量。
新開工面積佔施工面積比例的高低，反映了當前市場執行狀況和房地產開發企業對市場的預期。該比值的異常變化，結合近年來新開工面積的增幅，可以預示下一年度施工面積/銷售面積比值的變化趨勢。
(2) 施工面積 / 銷售面積
指標的意義：施工面積反映了1～2年內的期房和現房**量；施工面積/銷售面積比值的變化反映供求是否平衡發展，該指標的異常變化能對下一年度的**走勢起到一定預示性作用。
(3) 預售面積 / 批准預售面積
指標的意義：即期消費指標，反映當前商品住宅預售情況，該指標合理區域在0.8-1，在一般情況下不應大於1。
(4) 房地產開發投資額 / 固定資產投資額
指標的意義：此項指標是直接反映投資結構是否合理及其變化趨勢的基礎性指標。
(5) 新增住宅用地可建面積 / 商品住宅新開工面積
指標的意義：此項指標是表明
一、二級市場是否協調發展的重要指標。當比值大於1時，提示開發商手中待開發土地數量增加。
(6) 商品住宅**增幅 / 人均gdp增幅
指標的意義：該指標可以作為工具之一判斷房價是否處在正常區間內，房價**的空間的大小以及購房者**承受能力的消長。一般而言，將實際利率值作為房價漲幅的下限，低於此值，房地產投資沒有效益；但是房價**也不能過快，通常情況下，房價的漲幅應與gdp的增幅或收入的增幅相接近。
要求：圖表說明。
(7) 投資性購買所佔的比例
指標的意義：投資性購買所佔比例是判斷房地產泡沫的重要指標。在乙個**平穩的市場中，以居住為目的的購房者居多或長期投資為主，這樣的市場結構穩定，抗市場波動能力較強，而在乙個房價**過快的市場裡，房價的快速**刺激了投機者的增加，以短期獲利為目的的投機行為反過來又會加劇房價的上揚速度。
我們把購房者中投資所佔比例確定在一定範圍之內，才能判定乙個市場是否健康理性，國際上的警戒標準為20%。
(8) 房價收入比
指標意義：將某城市各個年度的房價收入比進行縱向比較可以發現近年來房價增長與收入增長的匹配程度；將各城市的房價收入比進行橫向比較可以反映個城市的房價透支程度和未來增長空間的相對大小。
(9) 新建商品住宅空置率
指標的意義：空置率是用截止到報告期（某年）期末空置一年以上的商品住宅面積除以近三年新建商品住宅竣工面積之和。主要是反映報告期當期(某年)商品住宅的空置情況，也能體現新房**和需求的匹配狀況。
空置率過高過低既表示市場的過冷過熱，又將引發商品住宅**的波動。
(10) 租金 / **比
指標的意義：主要反映買房——租房的成本差，從側面反映房價水平是否合理。
資料**：典型樓盤調研。
(11) 商品住宅**增幅 / 人均可支配收入增幅
指標的意義：主要反映歷年來房價增長與居民收入的增長是否匹配。
(12) 商品住宅**增幅 / （人均消費支出＋人均儲蓄餘額）增幅
指標的意義：該指標可以對「商品住宅**增幅 / 人均可支配收入增幅」這一指標起到側面印證的作用。因為有些城市統計的人均可支配收入並不能很好地反映居民真實的經濟實力，而人均消費支出＋人均儲蓄餘額能從側面印證居民的經濟實力，因此用這一指標來輔助判斷房價水平與居民收入水平是否匹配。
(13) 房地產開發企業貸款餘額 / 全社會企業貸款餘額
指標的意義：該指標是表明銀行資金具體投向的指標，反映了房地產企業以及銀行對未來房地產市場發展的信心。如果該指標過高，表示銀行資金大量投向房地產市場，一方面會影響巨集觀經濟的協調發展，另一方面也會過度激發房地產企業的開發熱情，盲目擴大開發規模。
(14) 個人購房信貸比
指標的意義：該指標一方面反映了個人購房的現時支付能力，另一方面也表示在一定政策條件下，個人對預期收入水平增加和未來房地產市場發展的信心。過低表示市場信心不足，過高則表示市場過熱，銀行風險隨之加大。
二、市場趨勢**輔助定性指標
(1) 產業結構特徵
主要介紹歷年三次產業所佔比重，以及對當地經濟和居民收入產生重要影響的支柱產業。
(2) 民營經濟發展狀況
主要指民營經濟對gdp的貢獻程度。民營經濟發展好的地方，個體私營企業主群體較大且支付能力較高，是中高階住宅市場的潛在消費群體。
(3) 房地產開發水平
包括產品開發水平、營銷水平、知名品牌開發商的數量等。
(4) 未來城市規劃及重大建設專案
(5) 地方政策導向
包括拆遷政策、土地政策、消費政策等。
地產專案論證階段城市評價報告成果標準
城市房地產市場評價關鍵指標簡表 一 城市市場趨勢評價指標 二 市場趨勢 輔助定性指標 三 市場規模指標 注 上表右欄代表要求的資料 目錄一 城市市場趨勢評價指標 5 1 施工面積 銷售面積 5 2 新開工面積 施工面積 5 3 預售面積 批准預售面積 5 4 房地產開發投資額 固定資產投資額 6 5...
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