一、 中新遠大與月亮灣服務協議內容摘要
1、 集中供冷供熱管網：
詳見《管道巡檢維護協議》。(該項應不在本合同內)
2、空調機房裝置：
2.1使用者空調機房內裝置的啟停、維護保養、常用備件的更換（不含裝置及備件費用）。
2.2 空調系統（ba控制中空調系統部分）、及空調配電控制箱日常操作及維護。
2.3 服務範圍包括機房內裝置如板換、水幫浦、空調管道、電磁閥、控制開關等。
2.3 空調機房裝置服務時間為8:00-22:30，全年365天。
2.4 執行中使用的規章制度、檔案表單、記錄等由甲乙丙三方確認後使用。
3、空調末端裝置：
3.1空調末端的維護保養、常用備件的更換（不含裝置及備件費用）。
3.2服務範圍包括翅片、風機、凝水盤、凝水管、水過濾器、風濾網、閘閥、電磁閥、波紋管、排氣閥、控制開關等（只包含人工及安裝費用）。
3.3空調服務時間分別為：塔樓辦公為周一至周五的9:00~17:30；
裙樓商業為周一至周五的9:00~22:30
二、 維修中心針對中心遠大的市場化競爭，同時考慮維修中心與專案的良好運作，針對集中供冷區域制定以下內容:
1、 進駐專案前對空調裝置進行檢查備案，並對每台裝置的建立專業性管理臺帳。（以下**只供維修中心使用）
《空調箱技術檢查標準》《空調箱技術**》
《風機盤管技術檢查標準》《風機盤管技術**》
《空調水幫浦技術檢查標準》《空調水幫浦技術**》
《空調主機技術檢查標準》《空調主機技術**》
《板式換熱器技術檢查標準》《板式換熱器技術**》
《殼管式換熱器技術檢查標準》《殼管式換熱器技術**》
《空調補水裝置技術檢查標準》《補水裝置技術**》
《空調壓力容器技術檢查標準》《空調壓力容器技術**》
《空調冷卻塔技術檢查標準》《空調冷卻塔技術**》
《空調新風風機技術檢查標準》《空調新風風機技術**》
《空調ba系統技術檢查標準》《空調ba系統技術**》
2、 根據現場裝置制定出各類裝置的保養操作手冊。
《空調箱保養手冊》《空調箱保養單》
《空調水幫浦保養手冊》《空調水幫浦保養單》
《空調主機保養手冊》《空調主機保養單》
《板式換熱器保養手冊》《板式換熱器保養單》
《殼管式換熱器保養手冊》《殼管式換熱器保養單》
《空調補水裝置保養手冊》《空調補水裝置保養單》
《空調壓力容器保養手冊》《空調壓力容器保養單》
《空調冷卻塔保養手冊》《空調冷卻塔保研單》
《空調新風風機保養手冊》《空調新風風機保養單》
《空調ba系統保養手冊》《空調ba系統保養單》
3、 根據專案情況制定相應的執行策略。
包含：1）計量方式內容描述及應對措施；
2）空調裝置機房的控制邏輯描述及各控制引數的作用及調整範圍；
3）空調區域的冷負荷熱負荷的分布情況；
4）空調能耗統計分析**；
5） 空調末端裝置的控制邏輯描述及控制引數。
4、制定相應的日常管理的節能管理制度。
《節能監控和記錄》，內容如下：
1）空調系統啟停時間；
根據建築功能特點、空調系統的執行特點，制定空調系統啟停時間計畫表，包括：
（1）空調系統年度（或季度）執行的起止時間；
（2）空調系統工作日執行起止時間；
（3）空調系統裝置工作日的開停機時間。
要求： 作息時間固定的單位建築，在非上班時間內應不開空調，如應開時，應降低空調房間溫度執行控制標準。非上班時間空調房間溫度執行標準，夏季不低於30℃，冬季不高於10℃； （實施標準《空調系統的啟停時間計畫表》）
空調系統實際執行時，應對各空調裝置的實際開停機時間進行記錄。（《空調系統實際執行啟停時間》記錄）
2）房間溫度的設定、監測和記錄
（1）根據空調系統和空調房間的實際運**況，預先設定冬、夏兩季空調系統執行時各房間的室內溫度，具體操作可通過安裝在空調房間內的自動或手動溫度控制裝置來完成，各空調房間室內溫度的設定值要滿足《公共建築室內溫度控制管理辦法》第三條的規定。（《空調房間溫度設定表》）
（2）根據空調房間溫度監控系統的設定情況，定時監測、記錄和控制空調房間的室內溫度，有自動溫度監控系統的，每兩小時記錄一次空調房間的室內溫度，無自動溫度監測系統的，每天記錄一次空調房間的室內溫度；根據空調房間溫度的檢測記錄結果，及時發現和查詢溫度異常空調房間的空調使用情況並進行及時處理。（《房間溫度記錄表》）
3）空調系統執行引數
空調系統的執行引數包括空調風系統和空調水系統的溫度、流量和壓力，空調系統形式不同，空調系統執行引數的記錄表也有所不同。（《全空氣空調系統的執行引數記錄表》，《風機盤管加獨立新風系統的執行引數記錄表》）
4）空調系統主要裝置的執行引數記錄
空調系統的主要裝置包括冷熱源、空調箱、水幫浦、風機、冷卻塔等裝置，《空調動力裝置的執行記錄表》
5）能耗統計
每天每班組記錄和統計一次空調系統的能耗情況，包括裝置的耗電量、供冷（熱）量、耗用燃料量，具體記錄和統計內容見《空調能耗統計表》。及時發現和查詢能耗大的異常問題，並進行處理。
《空調執行調整技術措施》內容如下：
1、在供冷工況下，水系統的供回水溫差小於3℃（設計溫差為 5℃），以及在供暖工況下，水系統的供回水溫差小於6℃時（設計溫差10℃），宜採取減少流量的措施，但不應影響系統的水力平衡。
2、空調系統執行期間，冷（熱）水系統各主環路的回水溫度最大差值不超過1℃。
3、對於多台並列執行的同類裝置，應根據實際負荷情況，確定自動或手動調整執行台數，輸出的總容量應與需求的冷（熱）量、水量、風量等相匹配；當部分同類裝置（製冷機組）停止執行時，應立即關斷停止執行裝置（製冷機組）前後的閥門，防止水流經不執行裝置旁通。
4、風系統執行時宜採取有效措施增大送回風溫差，但不應影響系統的風量平衡。
5、全空氣系統在供冷執行時，宜採用大溫差送風，並應符合下列規定：
（1） 送風高度小於或等於5m時，在冬季不宜超過10℃；採用高誘導比的散流器時，溫差可以超過10℃；
（2）送風高度在5m以上時，溫差不宜超過15℃。
1、 對有再熱盤管的空氣處理裝置，執行中宜減少冷熱相抵發生的浪費。
《裝置的開停機檢查》內容如下
1、全年執行空調系統的冷熱源裝置、空氣處理裝置、空氣和水輸送裝置應做好日常開停機的檢查與準備工作，季節性使用的冷熱源裝置、空氣處理裝置、空氣和水輸送裝置在重新投入使用前應做好執行前的檢查與準備工作。
2、根據制定的執行調節方案和節能措施，結合氣象台預報的室外天氣情況和室內負荷情況確定櫃式風機盤管和組合式空調機組新回風閥門的開啟度，根據室內溫濕度要求調整好有關自動控制裝置的設定值。
《巡迴節能檢查制度》內容如下：
● 需要作執行記錄的裝置，結合抄表時間要求進行巡迴檢查，其他裝置乙個班次巡迴檢查一次。對連續執行的裝置，在執行中檢查不了的內容則要在定期停機時檢查。
● 主要檢查方式應為看、聽、摸、嗅，一般不做拆卸檢查。
● 巡迴檢查中發現的問題要按有關規程妥善處理，處理不了的要及時向空調班長或空調工程師匯報，同時做好有關記錄。
● 每天每工作班次進行一次**空調系統的節能巡檢工作，檢查結果應填寫在巡迴檢查記錄表上。檢查的內容如下：
（一）空調房間巡迴檢查
（1）外門窗是否開啟或關閉不嚴；外門是否頻繁開啟；
（2）無人停留的房間空調是否關閉；
（二）儀表的巡檢
1、空調系統執行操作人員結合執行記錄抄表時間對空調系統的計量和測量儀表進行巡檢；
2、檢查空調系統的壓力表、流量計、溫度計、冷（熱）量表、電表、燃料計量表（煤氣表、油表等計量儀表）的讀數是否處於正常範圍；
（三）管道、閥門和附件的巡迴檢查
1、水管系統的巡檢
（1）製冷空調的執行操作人員每天每工作班次進行一次水管系統的巡檢，包括冷凍水、冷卻水和凝結水管系統。
（2）檢查水管的絕熱層、表面防潮層及保護層有無破損和脫落，特別要注意與支（吊）架接觸的部位；絕熱層外表面有無結露；封閉絕熱層或防潮層接縫的膠帶有無脹裂、開膠的現象；有閥門的部位是否結露；裸管的法蘭接頭和軟連線處是否漏水，焊接處是否生鏽；凝結水管排水是否通暢。
（3）檢查水管上閥門、附件處是否漏水；自動排氣閥是否動作正常；電動或氣動調節閥的調節範圍和指示角度是否與閥門開啟角度一致。
（4）膨脹水箱、補水箱、軟化水箱中的水位是否適中，浮球閥動作是否靈活和出水正常。
（5）支吊構件是否有變形、斷裂、鬆動、脫落和鏽蝕。
2、風管系統的巡檢
風管法蘭接頭和風機及風櫃等與風管的軟接頭處、風閥拉桿或受柄的轉軸與風管結合處是否漏風；明裝風管的法蘭接頭和軟連線處。
（1）明裝風管和水管的絕熱層、表面防潮層及保護層有無破損和脫落；封閉絕熱層或防潮層接縫的膠帶有無脹裂、開膠的現象；
（2）明裝風管法蘭接頭和風機及風櫃等與風管的軟接頭處、風閥拉桿或受柄的轉軸與風管結合處是否漏風；明裝水管的法蘭接頭和軟連線處、閥門、附件處是否漏水、浮球閥動作是否靈活和出水正常；
（3）空調系統的壓力表、流量計、溫度計、冷（熱）量表、電表、燃料計量表（煤氣表、油表等計量儀表）的讀數是否處於正常範圍；
3、空調裝置的巡檢
（1）需要做節能執行記錄的裝置，結合抄表時間進行巡迴檢查，其他裝置一般每個班次檢查一次；
（2）各裝置的運轉是否平穩，有無異常聲音和振動；
（3）各裝置的電氣、自控系統動作是否正常；
（4）各裝置的進出水管接頭不漏水，閥門的開度在設定位置無偏移；
（5）冷卻塔和水箱等用水和儲水裝置的水位是否適中，有無缺水或溢水現象。
4、 風機的巡檢
檢查風機電動機的溫公升、有無異味產生、軸承潤滑和溫公升情況、運轉聲音和振動情況、轉速情況、軟接頭完好情況。
5、水幫浦的巡檢
（1）電動機不能有過高的溫公升，無異味產生；
（2）軸承潤滑良好，軸承溫度不得超過周圍環境溫度35-40℃，軸承的極限最高溫度不得高於80℃；
（3）軸封處、管接頭均無漏水現象；
（4）運轉聲音和振動正常；
（5）地腳螺栓和其他各連線螺栓的螺母無鬆動；
（6）基礎台下的減振裝置受力均勻，進出水管處的軟接頭無明顯變形，都起到了減振和隔振作用；
（7）轉速在規定或調控範圍內；
空調淨化系統管理規程
1.目的 為了規範空調淨化系統的管理，制定本檔案。2.適用範圍 本檔案適用於公司空調淨化系統的管理。3.職責 空調系統管理人員 按本規程操作。質檢人員 檢查監督本規程的執行。4.內容 4.1.空調淨化機房 4.1.1.室內清潔，通道暢通，照明完好。4.1.2.裝置清潔，管道無滲漏，銘牌完整無損。4....
15空調系統管理作業指引
1.目的 本規範規定了寶龍商業集團下屬商業物業公司空調系統管理中的基本要求和措施。2.述語 無3.適用範圍 適用於寶龍商業集團下屬商業物業公司管轄區域內商業物業專案物業管理中的空調系統管理活動。4.關鍵活動描述 空調系統執行管理 4 1 執行前的檢查 4 1 1首先檢視電源是否接通，電壓是否正常 4...
WI WY 032空調系統管理規程
1 目的 規範空調系統的管理，確保空調系統的正常執行。2 適用範圍 空調系統的日常執行和管理。3 職責 3.1 值班員負責空調系統日常執行 巡視 監控 分承包方工作跟蹤確認。3.2 執行維修班長負責按照公司裝置年度保養計畫組織實施空調系統的維護 保養，對空調系統日常管理的有效性檢查 監督和分承包方工...