1. 目的
本規範規定了寶龍商業集團下屬商業物業公司空調系統管理中的基本要求和措施。
2. 述語
無3. 適用範圍
適用於寶龍商業集團下屬商業物業公司管轄區域內商業物業專案物業管理中的空調系統管理活動。
4. 關鍵活動描述
空調系統執行管理
4．1 執行前的檢查
4．1．1首先檢視電源是否接通，電壓是否正常;
4．1．2檢視上一班次的執行記錄，了解主機狀況；
4．1．3根據氣象條件和使用者情況確定執行方案；
4．1．4檢查冷凍水和冷卻水系統壓力是否正常，管路系統閥門開閉狀態是否正常；
4．1．5檢查冷水機組油箱油位是否正常用，潤滑油溫度是否正常；
4．1．6檢查冷凍水溫度的設定值和電流限定值是否正常。
4．2開機及執行操作
4．2．1首先啟動冷凍幫浦；
4．2．2然後啟動冷卻幫浦；
4．2．3啟動冷卻塔的風機，如室外溫度較低，也可啟動一台或不啟動，但要保證冷卻效果；
4．2．4水系統啟動後，注意觀察電流、電壓、水量、幫浦和電機運轉有無異常，如有異常，立即停機檢查；
4．2．5確認主機無異常情況，啟動主機自動開機程式，電腦控制中心自檢完畢後，機組輕載起動，起動時，檢視油壓差是否正常；
4．2．6啟動後觀察各項引數是否正常，運轉聲音有無異常；
4．2．7整個系統啟動以後要全面巡視一遍；
4．2．8根據冷凝器出水溫度調整冷卻塔風機執行數量。
4．3停機操作
4．3．1先開啟主機自動停機程式，關閉主機；
4．3．2再關閉冷卻水幫浦和冷卻塔風機；
4．3．3主機停止15分鐘後，關閉冷凍水幫浦並做好相應關機後檢查工作。
4．4開機後巡視內容
4．4．1油箱油位在下視鏡上是否可以看見；
4．4．2油溫是否正常（離心機組未執行時60-72度之間，執行時16.7-72度之間）；
4．4．3油壓差是否正常（離心機組在124-152kpa之間，螺桿機在344kpa以上）；
4．4．4機組蒸發溫度在1度以上；
4．4．5機組蒸發壓力是否正常（離心機在-69 -- -41kpa之間，螺桿機在448--517kpa之間）;
4．4．6冷凝壓力是否正常（離心機在13-83kpa之間，螺桿機在896--1397kpa之間）;
4．5測溫點的確定：
4．5．1室外定兩點，其中大型百貨乙個點，步行街乙個點；
4．5．2室內4個點，其中大型百貨2個，步行街2個，一定包括步行街大廳的溫度。
空調系統維護保養
4．6空調主機系統裝置
4．6．1檢查各儀表工作狀況是否正常；
4．6．2日常檢查冷水機組的蒸發壓力、冷凝壓力、油壓是否正常；
4．6．3在長時間的停機過程中，必須給機組通電，保持排氣裝置在執行狀態；
4．6．4清洗空調水系統所有的水過濾器；
4．6．5潤滑導葉控制連線機構的軸承，球節點和支點，根據需要滴幾滴輕油；
4．6．6對油過濾器截止閥的o形密封圈進行潤滑；
4．6．7用冰水槽校驗蒸發器製冷劑溫度感測器的精度是否在容許的範圍內；
4．6．8清洗冷凝器銅管內壁，清洗蒸發器銅管內壁；
4．6．9檢查啟動接觸器的磨損情況，檢查所有控制及安全裝置的設定及執行是否正常，檢查電機繞組的絕緣。
4．7離心式清水幫浦
4．7．1清滯電機、水幫浦外殼；
4．7．2檢查壓力表擺支是否正常，指示是否正常；
4．7．3檢查系統是否漏水，各閥門是否工作正常；
4．7．4給軸承加油，檢查地腳螺栓及主要連線螺栓是否有鬆動現象；
4．7．5檢查水幫浦、電機軸承、軸承等運動部件磨損情況，若磨損嚴重，則應更換；
4．7．6給控制系統除塵，各閥門是否工作正常，檢查電路動作的可靠性；
4．7．7檢查電機繞組的絕緣；
4．7．8檢查密封件的密封情況，更換密封效果差的部件；
4．7．9檢查幫浦葉、幫浦殼的腐蝕情況，清潔幫浦葉、幫浦殼的內外表面。
4．8冷卻水塔
4．8．1檢查冷卻水塔滴水盤是否漏水，風機轉動是否正常；
4．8．2清理進行口和填料上的外來雜物；
4．8．3檢查浮球閥及其他的工作是否正常；
4．8．4清理灑水喉管處的汙垢及藻類，以保證出水流暢；
4．8．5開啟積水盤排水閥門，清理積水盤、隔水網及入風處的汙垢、泥塵；
4．8．6檢查皮帶執行狀況，若出現鬆動打滑，則應拆下皮帶清潔或更新新皮帶；
4．8．7檢查電機、風扇聯軸器上的螺絲及銷子是否堅固；
4．8．8更換電機的潤滑油；
4．8．9清洗填料；
4．8．10拆卸並全面清洗檢查、更換磨損嚴重的軸承。
4．9組合式空調機組；
4．9．1根據實際使用情況，清洗空氣過濾網；
4．9．2給風機軸承加註黃油。加油時，用手動油槍加油，直到密封圈四周有新的黃油出現；
4．9．3檢查皮帶，若出現鬆動或磨損，應及時調整或更換；
4．9．4檢查軸承是否良好，若磨損嚴重，則進行更換；
4．9．5檢查機殼及附屬裝置的油漆是否剝落或腐蝕，若出現損壞，則採用優質防鏽漆重新刷塗；
4．9．6清洗風機葉輪和軸，若軸上有銹班，則用砂皮將其磨光；
4．9．7檢查接水盤中有無淤泥或其他雜物，若有，要及時清除，以保證排水暢通；
4．9．8檢查附屬閥門（包括水閥、風閥）工作是否正常，如有損壞，則進行維修或更換；
4．9．9檢查水管路系統和風管路系統有無漏水、漏水現象，若有，要及進處理；
4．9．10清洗表冷器或散熱器的翅片，拆卸外殼後，用水槍將清洗藥水噴入翅片之間，浸潤數分鐘，再用清水衝先乾淨；
4．9．11檢查電機絕緣電阻。
4．10風機盤管
4．10．1清潔一次風機盤管換熱翅片；
4．10．2排除盤管內的空氣（不定期）；
4．10．3清洗風機盤管的水過濾網；
4．10．4清潔風機風葉、盤管、積水盤上的汙物；
4．10．5檢查風機是否轉動靈活，如有阻滯現象，則應加註潤滑油，如有異常磨擦響聲則應更換風機軸承；
4．10．6擰緊所有堅固件，清潔風機盤管的滴水盤；
4．10．7用500v搖表檢測風機電機線圈絕緣電阻應不低於0.5mω，否則應整修處理；
4．10．8檢查電容有無變形、膨脹或開裂，如是則應更換同規格電容；
4．10．9檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修；
4．10．10清除盤管內壁的水垢。
5. 相關流程/作業指引
無6. 參考模板無
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