**是房地產經營過程的核心與實務，一切的經營活動均以此為中心。**位能夠提高單位利潤，但可能影響房地產銷售，低價位雖然能夠擴大銷售，但可能喪失獲取更多利潤的機會。如何確定最適合的**，求取最大的利潤，是所有投資人最關心的事情。
（一）成本加成定價法
將產品的成本（含稅金）加上預期利潤即為房地產**的定價方法，是一種最基本的定價法，是根據測算或核算的成本加上一定比例的利潤率確定的。例如：某一項目的總成本為1500萬元，預期利潤10％，則總售價為1650萬元，再將此1650萬元分配至每一單位的房地產商品，即得到單位面積平均售價，再根據每一單元房地產的樓層、朝向、室內裝飾情況確定房地產售價。
成本是開發專案的全部成本，包括開發成本以及經營過程中的支出和稅收，基本上可分為可直接計入的成本和分配計入的成本。
利潤率應當考慮房地產投資的風險情況和整個行業的平均利潤綜合測算確定。
成本加成訂價雖較簡單、理論依據充分，但這種方法本身考慮市場對**的接受能力不夠，實際定價時，在此基礎上仍必須考慮市場**及競爭激烈與否，才能定出合理的**，在市場競爭激烈的情況下，這種定價方法所做的定價可能缺乏競爭力。
（二）競爭**定價法
競爭**定價法從市場競爭的角度來定價，市場競爭是一種綜合實力的競爭，但其中**的競爭始終是市場競爭的重要要素，特別是房地產商品這樣**格的產品，即使你的定價比競爭者的**高出不多，但作為顧客是特別關心的，由於房地產商品的不可移動性，競爭主要考慮相近產品或附近區域的競爭情況，因此，所謂競爭**定價法主要依據相近產品或附近區域競爭狀況而確定經營房地產的**。在競爭激烈時，若條件相當的兩宗房地產，定價較高的，一般難以為顧客所接受。要比競爭者推出**較高的房地產，通常應具有公司信譽良好、用材較高階、具有獨特的設計等優勢。
競爭**定價法通常是在市場競爭較為激烈時應當考慮的一種方法，在此種方法下，開發經營者獲取較高利潤的途徑就是必須著眼於降低開發經營成本。
（三）顧客感受定價法
這種方法的理論基礎實際上是效用理論。對購房者而言，他實際上並不清楚也不十分關心市場上房地產商品的成本、造價等問題。他在選購房地產時，影響其作出決定的因素主要有兩方面：
一是其他同類房地產商品的**如何；二是以一定的價位購買該項房地產是不是值得。當購房者對某開發公司的品牌有信心時，縱然定價較高，購房者基於享受良好的售後服務和今後物業管理的考慮或是為了體現自己的實力、身份等，仍會欣然前往，而當購房者對推出房地產商品的開發公司不具信心時，一旦定價太低，購房者反而會懷疑其品質而不予信任。為什麼在同乙個城市裡，物質條件（如交通、綠化、生活服務設施等硬條件）相當的一些小區，有的定價較高卻仍然艫沒鴇械募畚凰淙喚系停廴蠢淅淝邇澹匾囊桓鱸蚓褪槍絲偷母惺堋９絲偷母惺苡臚瞥齦孟罘康夭唐返目 ⑸痰納緇嶁龐洩兀燦敫孟罘康夭 ?
span href="tag.php?name=%b2%df%bb%ae" onclick="tagshow(event)" class="t_tag">策劃階段到營銷過程中的宣傳定位有很大的關係。
依顧客感受而定價是大膽作風，難以確定定量的理論依據並進行定量計算，所以，儘管房地產和其他商品一樣，品牌信譽確實能影響甚至主導消費者的消費意願，但房地產的定價亦不能太離譜，若超過顧客所能忍受的價位，銷售反而不利了。
（四）加權點數定價法
預售房屋的定價，通常採用市價比較法，即前述的競爭**定價法，分析擬推出經營房地產每平方公尺單價的合理**，再根據面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價增減比例，並據以對不**屋進行定價，稱為加權點數定價法。
樓層、朝向及面積等因素對**的影響受消費習慣、心理經濟條件、社會風俗等多種因素制約，很難有乙個統一的標準，因此運用該方法時，應當根據調查研究的情況而確定。不過一般遵循下列規律：
朝向差價：一般南北向較貴，東西向較便宜。
樓層差價：樓層價位高低，受建築物高度的影響。一般而言，高層建築中，
一、二、三樓及越高越貴，中間較便宜；多層建築則中間樓層較貴，越往上下價位越低。
選間差價：選間因三面採光，因而較其他單位為貴。
視野差價：臨公園、湖邊、海灘或視野較佳、景觀較佳為貴，面臨巷弄或採光較暗者，即使同一棟樓，同一樓層，也較便宜。
面積差價：一般情況下，辦公經營面積集中且達到一定規模或是住宅單元面積較大時**可適當提高。
設計差價：屋內布局、大小公共設施的配置都會影響房屋**，布局合理的單元住宅**可適當提高，一宗房地產專案內某些特別差的單元，可能需要降價銷售。
（五）舊房定價方法
舊房因受到損耗的影響或是設計、布局等方面已經過時，在定價時，應考慮房屋的具體情況，可以根據附近新建房屋的交易**，再根據擬交易房屋的房齡或是成新程度定出**。舊房如果因為修建年代的影響或其他因素的制約，存在設計及布局過時的情況，則應調低**，舊房交易前，通常需要經過粉刷、整修，給人耳目一新的感覺，可以適當提**格。
二、房地產定價策略
（一）**折扣與折讓策略
1.現金折扣。購買者如能及時付現或提早付現，公司則給予現金折扣。
房地產銷售中，一次性付款可以給予優惠就是這種策略的具體表現。這種策略可增加買方在付款方式上選擇的靈活性，同時賣方可降低發生呆賬的風險。
2.數量折扣。顧客大量購買時，則予以**上的優待。
這是公司薄利多銷原則的體現，可以縮短銷售週期，降低投資利息和經營成本，及早收回投資。但房屋**高，金額巨大，而且每人所需有限，公司不可能以鼓勵大量購買然後給予折扣的形式來銷售，因此，這裡的「數量」則需要慎重確定。更多數量甚至整幢大樓的購買雖然不多見（有時會出現機構購買的情況），但一旦如此，通常可以通過談判獲得更高的折扣。
（二）單一**與變動**策略
單一**即不二價，無論誰來購買都是同樣**。若有折扣、優惠、贈品，則對每一顧客皆一視同仁。
變動**則對每一顧客的成交價皆有所差異。這主要來自買賣雙方的討價還價，或者買方與賣方的特殊關係造成。房屋**能達到不二價的公司很少，一般幾乎都是「變動**」，儘管有時這種變動從單位**來看可能並不高，但從總價來看，情況就不一樣了。
（三）「**品」定價策略
使少數產品以非常廉價的姿態出現，來吸引消費者購買。所謂「**品」在房屋營銷中往往只有一戶或少數幾戶，即所謂「廣告戶」，如廣告中常見的所謂「起價」××元。
（四）心理定價策略
傳統的心理定價策略亦稱奇數定價。根據心理學家對消費者購買心理之研究調查，同一件產品當標價49元時，不但銷量遠大於標價50元的產品，甚至還比標價48元的銷路還要好。這種策略也可能用於房地產定價。
現代心理定價還有其他一些新的表現，如吉祥數字、吉祥門牌號定價策略，像每平方公尺1998元這類定價。
（五）非**競爭策略
**競爭是市場競爭的基本策略，但在房地產營銷中，也有在競爭中突破**競爭而自主定價的策略，如在相鄰同檔次的專案中，一方不通過**調整，而通過提供比競爭者更優惠的其他條件來競爭的情況，如提供良好的後期物業管理、較低的物業管理費等來吸引顧客。
三、房地產**調整
（一）房地產**調整型別
在房地產營銷過程中，基於市場情況的變化以及企業自身目標的調整，需要對房地產**進行調整，其型別無非是降低**或提**格。
1.降低**。當賣方面i臨銷售停滯不前、同業競爭極為激烈時，經常需要做降價的考慮。降價終將引起同業間的摩擦與**戰，但卻是不得已而為之的。
降低**的另乙個原因是生產能力過剩，產量過多，資金占用嚴重，而增加銷售力量、改進產品或其他營銷手段都無法達到銷售目標，從而造成資金周轉不靈，企業無法進一步擴大業務。於是一些房地產企業放棄「追隨領導者的定價」的做法，而採用「攻擊性定價」的方法，以便提高銷售量。
有時企業為了獲取市場占有率，會主動降價，隨著市場占有率的提高，生產成本又會因銷售量的增長而下降。
2.提**格。提價會引起消費者及中間商的不滿，但有時在外部環境劇烈變化時，房地產企業為了生存也不得不提價。
例如由於通貨膨脹，成本高漲，但生產率無法提高，許多企業不得不以提**格的方式來確保利潤。提價雖然會招來顧客的抱怨，引起公司銷售人員的困擾，但如果運用得當，成功的提價會給公司增加利潤。
（二）房地產**調整的方法
1.直接的**調整。直接的**調整就是房屋**的直接上公升或下降。
它給客戶的資訊是最直觀明了的，一般來說，**上調，是說明物有所值，買氣旺盛。對於這樣的正面訊息，發展商是最希望客戶盡快了解的，所以往往是進行大張旗鼓的宣傳，並由此暗示今後**上公升的趨勢，以吸引更多的買家盡快入場。與此相反，**下調，則說明產品有這樣或那樣的缺陷，不為買家所看好，或者是經濟低迷，整個市場不景氣。
應該說，除非萬不得已，房地產發展商通常是不會直接宣布其樓盤**下調的，而是通過其他方式間接讓客戶感受**下挫的優惠，以維護其正面形象。
直接的**調整有以下兩種方式。
（1）調整基價。基價的調整就是對一棟樓宇的計算**進行上調或下降，因為基價是制定所有單元**的計算基礎，所以，基價的調整便意味著所有單元的**都一起參與調整。這樣的調整，每套單元的調整方向和調整幅度都是一致的，是產品對市場總體趨勢的統一應對。
（2）差價係數的調整。房地產實務中，通常是在基價的基礎上通過制定不同的差價係數來確定不同套、單元的**，各套、單元**則是由房屋基價加權所制定的差價係數而計算的。但每套、單元因為產品的差異性而為市場所接納的程度並不會和我們原先的預估相一致。
在實際銷售中，有的原先預估不錯的實際上並不好賣，有的單元原先預估不好賣實際上卻好賣。
差價係數的調整就是根據實際銷售的具體情況，對原先所設定的差價體系進行修正，將好賣單元的差價係數再調高一點，不好賣單元的差價係數再調低一點，以均勻各種型別單元的銷售比例，適應市場對不同產品需求的強弱反應。
2.調整付款方式。付款方式本來就是房價在時間上的一種折讓，它對**的調整是較為隱蔽的。
分析付款方式的構成要件，可以發現，付款方式的付款時段的確定和劃分、每個付款時段的款項比例的分配、各種期限的貸款利息高低的影響是付款方式的三大要件，而付款方式對**的調整也就是通過這三大要件的涮整來實現的。
（1）付款時間的調整：是指總的付款期限的減少或拉長，各個階段付款時間設定向前移或向後靠。
（2）付款比例的調整：是指各個階段的付款比例是前期高、後期低，還是付款比例的各個階段均衡分布，或者是各個階段付款比例的前期低、後期高。
（3）付款利息的調整：如「免息供樓」、「首期零付款」等策略實際上是利息調整的例子。
房地產專案定價方法 彙總
定價方法，是企業為了在目標市場上實現定價目標，而給產品制定的乙個基本 或浮動範圍的方法。在實際定價過程中，企業往往側重於對 產生重要影響的乙個或幾個因素來選定定價方法，並以同地區同類房地產的市場占有率最高的樓盤 為基礎。綜合考慮自身位置 設計 技術水平 配套設施等因素進行 策劃，房地產企業的定價方法...
房地產定價中的目標與方法
俗話說 沒有賣不出去的物業，只有賣不出去的 策劃是房地產營銷策劃的關鍵。隨著短缺經濟結束 集 買力消失和房地產市場的逐漸成熟，理性的 策劃在市場搏擊要素中的地位日益凸現。本文將在對房地產定價目標與方法進行對比分析的基礎上，尋找定價策劃的可循之規。一 選擇定價目標 定價目標是整個 策劃的靈魂。一方面，...
房地產定價中的目標與方法
俗話說 沒有賣不出去的物業，只有賣不出去的 策劃是房地產營銷策劃的關鍵。隨著短缺經濟結束 集 買力消失和房地產市場的逐漸成熟，理性的 策劃在市場搏擊要素中的地位日益凸現。本文將在對房地產定價目標與方法進行對比分析的基礎上，尋找定價策劃的可循之規。一 選擇定價目標 定價目標是整個 策劃的靈魂。一方面，...