溫塘-索坤專案整合推廣建議
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非常榮幸參與本專案廣告的整合推廣，在此案中，我們力求深入研究此專案本身的特色，準確鎖定目標受眾及其心態，科學地把控推廣策略，精確地傳達廣告的資訊，再輔之良好的創意表現，配合公關策略及精確地運用媒介力求完美地實現銷售及專案發展商品牌的最佳美譽度。 本案作為溫塘的乙個專案，除了溫泉作為買點之一外，在推廣的過程中如何把推廣的附加值最大化，繼而實現利潤的最大化，成為了我們思考的核心問題。
在本案的市場推廣方面，解決問題的關鍵點是找出現有競爭產品推廣的「盲點」。如何樹立獨特定位，如何引導消費人群完成最終銷售
前言[第一部分/市場調研及分析部分]
●1.1石家莊房地產市場狀況簡介
1、2023年石家莊房地產市場回顧
在保持穩定增長的同時，投資增速趨緩；普通商品房和經濟適應房建設力度加大，2023年竣工面積和銷售面積基本持平，基本上沒有空置；每年新增人口較多，潛在購房需求較大，有效需求依然旺盛，住宅均價2400到2500元，全年保持了穩中有公升，浮動不大，二手房交易增長，中小戶型仍然是熱點，商品房多層住宅比例減少，2000-3000元價位暢銷，，購買物件以本市市區居民為主，佔到總量的73%，其他區域佔總量20%，本市以外人口佔到6%左右。
2、小高層、高層住宅漸成樓市新寵
新上市的商品房專案中，小高層、高層已佔到了一定比例，尤其是在省會的**地段，高層或者超高層越來越流行，如今年新建的先天下、長安花苑、尚乘源專案等等，實際上，目前高層住宅的品質已經有了很大提公升，而且市場上高層住宅的主要形式已過渡到板式，採光、通風，戶型均不遜於傳統的商品住宅，抗震性與安全性都比較好，而且高層景觀也明顯好於多層住宅。
在土地稀缺性日益凸顯、地塊容積率迅速攀公升的情況下，開發商為控制成本不得不把樓建得越來越高，今後市區二環以內的優質地段，高層將不可避免地成為今後發展趨勢。
3、建築節能的三年規劃
節能建築是新方向，大力推行節能建築可以節約土地資源，大大降低建築對能源的需求，強化節能意識刻不容緩，建築節能應成為購房者選房的標準之一
4、地產市場有效需求未來趨勢減少
正常情況下，乙個城市商品房**的高低，最終決定於乙個城市居民對房地產的需求，而需求受其收入水平的影響，決定於其有效的支付能力，即其家庭總收入在扣除其生活、子女教育、醫療以及其他家人相關的支出和必要的儲蓄準備後剩餘的一部分。據國家有關部門資料顯示，石家莊目前新建樓房高層**大約在3500元以上，2023年5月的集中成交**為3664元，較2023年5月**了22.7%%，而據2023年河北省統計年鑑顯示，2023年河北省人均年收入8381.
42元，可支配收入7951.31元, 石家莊市人均收入8628.02元。
石家莊市2023年商品房平均**為居民年收入的近1/2。隨著房價的日益公升高，失業、就業壓力的增加，城市居民的消費需求已經回歸理性，體現在住房消費上，就是不再盲目地跟風、不再超前消費。此外，從城市長期發展來看，城市人口自然增長需求（現有家庭人口的增長）在下降，對城市新增房地產的需求減少，成為今後城市發展的必然。
5、市場購買群體細分
現有房地產主要的消費群體可分為以下幾種：改善居住環境（本市有房居民）；急需購買房地產者（畢業學生、軍轉人員）；進**地產投資者；進**地產投機（炒作）者，外來人口購買力主要為其他地域的外來人員，外國留學生、外國移民很少，難以形成購買力。本地已有居民改善住房需求者和新就業的畢業生是潛在的購買主力。
而前者的需求是改善，一般希望賣掉現有住房，換（買）一套合適的居住，其購買需求受到收入、有效支付能力和對未來預期的影響，其中真正有實力者的購買選擇已經開始轉移向遠郊購買，遠離城市喧囂（如溫塘、龍鳳湖等風景區）。潛在購買群體中新就業的學生和國內其他地域的移民，大多數由於收入的有限性和工作的不穩定性，他們的購買力是十分有限
6、收入的不確定性影響群體購買力
城市居民未來收入和支出的不確定性，限制了城市居民對住房改善等的合理需求，在某種程度上將推動商品房**的下降。據國家統計局資料顯示，2023年第一季度調查顯示，城市居民人均居住面積趨於合理，人們購房日趨理性回歸。全國城鎮人均住宅建築面積24.
97平方公尺，其中東部地區26.76平方公尺，中部地區22.9平方公尺，西部地區24.
26平方公尺。由此可見，隨著各種風險因素的不可預期和不確定性的增加，人們不再盲目攀比住房面積，由過去追求超大面積轉變為宜居、適宜，考慮支出和收入的平衡。
7、休閒地產一路看漲
地處溫泉、龍鳳湖、蟠龍湖那些遠離塵囂的休閒地產越來越成為樓市的新寵。「5+2」的生活觀念漸漸地被越來越多的人所接受。除了本市區的購房群體，山西、北京、天津，甚至上海、溫州人也將目光聚焦到溫泉。
他們買公寓除了自娛自樂泡溫泉、坐享湖光山色外，還有進**產投資。**也是一路高漲。
8、石家莊市商品住房未來趨勢：逐步走弱、漸緩回落；從市場走勢看：短期平穩、中長期回落
城市是有吸引力的，乙個城市房產**的走勢在很大程度上決定於該城市的發展潛力。石家莊作為河北省的省會，相對於省內其他城市來講，具有省會的魅力，但是由於其距離北京、天津比較近，在某種程度上，使得其自身的魅力不能盡情展示，對外來人口的吸引力較小。 同時，隨著金融產品的開發、利率下調、通貨膨脹、人民幣公升值的預期，**市場的逐步回暖，人們通過房地產投資理財、炒作的行為必將減少，轉而傾向於金融理財，在某種程度上也會減少對房地產的需求。
●1.2溫塘主要地產專案概況
神池三期
專案規模/三期200餘畝，400套，
物業型別/現售部分為82-95平公尺別墅，後期有部分公寓
銷售狀況/別墅餘30多套
**/單價在1800-1900元/平公尺左右
容積率/0.49
綠化率/65%
配套/瀑布、天池、游泳池、花園等
物業費/0.35元
開發單位：石家莊明珠房產
簡評：二層別墅，市場認知度較高，銷售業績不錯，但格局不協調，產品外立面及品質感較差。
溫泉假日
專案規模：20棟，96畝 ，800套
物業型別：5層多層，帶地下室
銷售狀況：100套
戶型：55-110平公尺，一室、二室
**：1480元/平公尺，地下室：1元/平公尺
容積率：0.69
綠化率：51%
配套：4000平公尺中心水系、會所
物業費：0.4元
開發單位：石家莊興盛房產
簡評：戶型規劃不好，小區配套差，市場口碑一般
溫泉桃花城
專案規模：140餘畝，9棟別墅、15棟多層
總建築面積：4.2萬平公尺
物業型別：3-5層多層、別墅
銷售狀況：售完50%
戶型：55—161平公尺
**：1580元/平公尺左右
容積率：0.61
綠化率：64.5%
配套：中心廣場、花園、健身設施等
開發單位：河北恆實地產
簡評：戶型缺乏亮點，建築風格一般，地理位置好
陽光河谷
專案規模：263畝，78棟多層
銷售狀況：60%
戶型：36-150平公尺
**：2100元/平公尺左右
容積率：0.72
綠化率：65%
配套：會所、河谷水景、足球場、網球場等
簡評：戶型設計較好，建築風格優異，市場認知程度高，銷售**一路上調。
西苑溫泉公寓
專案規模：200畝
總建築面積：約7萬平公尺
銷售狀況：剩餘40套左右
戶型：53-112平公尺
**：1300-1400元
容積率：0.89
綠化率：63%
配套：後花園、游泳池、健身設施
其他：溫泉水暫不收費
簡評：開發較早，戶型差，已進入尾盤。
● 1.3溫塘地產市場狀況分析
作為第二居所，購買群體集中為市區高收入人群，工作壓力大，競爭激烈，有修養身性需求。
市場競爭激烈，神池三期，樂城,加上餘量較大在售的陽光河谷，桃花城，競爭程度趨於白熱化。
產品力進一步提公升，差異化明顯，以陽光河谷營造歐洲小鎮、神池三期別墅為代表，品質卓異，個性鮮明的產品，成為人們追捧的市場亮點。
戶型以一室、二室小戶型為主，全明設計成為趨勢。
高綠化率，低容積率，大面積花園、水面，成為小區規劃共有特徵。
只有早期的溫泉假日、萊茵假日佔據溫塘中心，後繼進入專案趨於邊緣。
溫塘溫泉地產規模初具，優異產品熱銷，表明市場需求旺盛。
由於審批限制，新專案進入難度提高，需求和「有效供給」產生偏差。
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