根據《浙江省地方稅務局關於進一步加強房產稅、城鎮土地使用稅稅源管理工作的通知》（浙地稅函〔2010〕133號）規定，按會計制度規定應計入房產原值的土地價值是否計入房產原值，計徵房產稅。根據以上規定分析，計算房產稅時，房產原值是否包含土地價值，應以會計制度規定為準。那麼，會計制度是如何規定的呢？
●計徵房產稅時房產原值是否包含土地使用權價值，應嚴格按照《企業會計準則》和《企業會計制度》的規定來界定。根據政策規定：
①、2023年以前，企業執行行業會計制度，財政部《關於印發〈實施企業會計制度及其相關準則問題解答〉的通知》（財會〔2001〕43號）規定，執行《企業會計制度》前土地使用權價值作為無形資產核算而未轉入所建造的房屋、建築物成本的公司，可不作調整，其土地使用權價值按照《企業會計制度》規定的期限平均攤銷。
②、自2023年始， 《企業會計制度》分別有如下規定，（一）《企業會計制度》第四十七條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用專案前，作為無形資產核算，並按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本；企業因利用土地建造自用某專案時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。（二）《小企業會計制度》規定，購入的土地使用權，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，按照實際支付的價款作為實際成本，並作為無形資產核算，待該項土地開發時再將其賬面價值轉入相關在建工程。
（三）《金融企業會計制度》第四十一條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用專案前，作為無形資產核算，並按本制度規定的期限分期攤銷。金融企業因利用土地建造自用專案時，將土地使用權的賬面價值全部轉入該在建工程。
《企業會計制度》，內資企業從自2023年1月1日起執行；外商投資企業（財會[2001]62號）自2023年1月1日起執行，外國企業以及外籍個人比照外商投資企業的執行時間。
③、從2023年開始實施的新的會計準則《企業會計準則第6號——無形資產》規定：自行開發建造廠房等建築物，相關的土地使用權與建築物應當分別進行處理。外購土地及建築物支付的價款應當在建築物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產。
依據此規定精神，根據省局解答，在現行政策未作調整前，對執行《企業會計準則》的納稅人，暫只允許在2023年後新徵用土地建造的房屋，作房、地價值的分離。
●土地使用權轉入相關專案的確認金額：企業因利用土地建造自用某專案時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。該專案所占用的土地在該專案開工時帳面上的土地使用權按規定攤銷後的攤餘價值（即該土地帳面淨值），應當計入該項目的在建工程成本。
借：在建工程—具體工程專案
貸：無形資產—土地使用權
●工程專案完工後，淨殘值預留的處理
根據《實施《企業會計制度》及其相關準則問題解答》（財會［2001］43號）規定，「如果土地使用權的預計使用年限高於房屋、建築物的預計使用年限的，在預計該項房屋、建築物的淨殘值時，應當考慮土地使用權的預計使用年限高於房屋、建築物預計使用年限的因素，並作為淨殘值預留，待該項房屋、建築物報廢時，將淨殘值中相當於尚可使用的土地使用權價值的部分，轉入繼續建造的房屋、建築物的價值，如果不再繼續建造房屋、建築物的，則將其價值轉入無形資產進行攤銷。如公司將土地連同地上房屋、建築物一併**的，按其賬面價值結轉固定資產清理。」
● 關於房產評估增值是否計入房產原值徵稅問題
企業改組改制過程中，對資產進行重新評估並調整房產原值的，不論是否按新調整的房產原值提取折舊，均應按調整後的房產原值計徵房產稅。
●未入帳房產原值
包括應屬計徵房產稅房產原值範圍而實際未計入的價值部分，對已竣工投入使用未辦理結算的新建房屋，其房屋價值的計算以建築預算書載明的價值為準。
●企業向房地產開發商或其他單位購買已建好或在建的房產的，不論在實際支付價款時是否將房產的建造價和土地使用權分開支付，一律按實際支付價款全額計入該房產的固定資產價值，並按稅法規定計算繳納房產稅。
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