《查封規定》的制定與實施，無論在理論層面還是在制度層面都有著極其重要的意義。
一方面，執行工作是一項操作性、實踐性很強的司法活動 [3]。通常在執行過程中遇到的各類問題非常複雜，但是由於法律和司法解釋的條文較為原則，不夠詳細、具體，加之對一些問題未作規定，許多情況下無法可依，導致執行實踐中實施查封、扣押、凍結措施時存在一定程度的隨意性，影響了部分案件的執行。《查封規定》的出台進一步規範了查封、扣押、凍結措施，對保護正常的交易秩序，維護執行當事人和案外人的合法權益具有積極的實踐意義。
另一方面，《查封規定》觸及到善意取得制度在不動產交易中的適用問題。目前，我國已普遍承認動產適用善意取得，但對不動產善意取得的適用還存在各種爭議。《查封規定》第十七明確規定「……第三人已經支付全部價款並實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結」這在一定程度上確立了善意取得制度在不動產交易中的適用，表明了司法解釋機關明顯的民法解釋的價值取向，突破了傳統民法原理，對民法物權法中物權變動的制度的確立起到一定的推動作用。
二、不動產善意取得制度在適用中存在的若干問題：以《查封規定》第十七條的適用為例
(一)關於「第三人」的甄別
《查封規定》中的「第三人」也就是執行案件中的案外人，是指在執行過程中對人民法院採取查封、扣押、凍結等強制執行措施的執行標的主張權利的人。為了保護第三人的合法權益，《民事訴訟法》第二百零八條確立執行異議的審查制度。在司法實踐中，如果案外人對執行標的提出異議，執行員就應當按照法定程式進行審查;同時，根據《最高人民法院關於執行工作若干問題的規定》，在審查案外人異議過程中，該執行案件實際上處於暫不執行的狀態。
因此在處理此類案件時，首先應當甄別提出執行異議的是否是權利被侵害的第三人，確認案外人與執行標的是否確有利害關係。否則，被其他企圖逃避債務、謀求不正當利益的人利用，就會延誤案件的執行工作，造成司法資源的浪費，最終降低執行效率，損害申請人的合法權益。
在某水泥公司申請執行某建築公司其他合同糾紛一案中，案外人謝某、張某、蔣某等三人對執行過程中查封的車輛提出執行異議，執行局將案件移送執裁庭審查處理。經過對案件的初審，卷宗材料中確有謝某等三人的書面執行異議申請，但三案外人卻一直無法聯絡，執行工作只能暫時擱置。後來經過調查，謝某本人並未向法院提出過執行異議，申請書是他人以其名義提交的。
這樣的執行異議當然不能成立，但在客觀上確實造成了案件執行工作的延誤。
(二)關於「全款支付」的認定
根據《查封規定》第十七條，第三人對不動產享有排他性的權利，必須在人民法院對爭議財產採取強制措施之前支付全部價款[4]，這也是法院在審查處理此類案件時必須認定的基本事實。由於付款行為發生在採取強制措施之前，人民法院對是否已經「全款支付」的認定必須依據相關的證據材料，所以在審查處理此類案件時，對證據真實性的認定至關重要。在司法實踐中，確實存在被執行人利用《查封規定》第十七的規定，惡意串通第三人，逃避人民法院強制執行的情形。
例如：在易通公司申請執行中天房地產開發公司買賣合同糾紛一案中，人民法院根據申請執行人提供的線索，查封了被執行人開發的房屋。在準備採取下一步執行措施時，案外人吳某向法院提出執行異議，稱其早已從被執行人處購得該房屋，並已支付了全部價款，同時也向法院出示了與被執行人簽訂的房屋買賣合同及付款憑證。
對此，執裁庭及時啟動了執行異議的審查程式，對案外人的異議請求和證據材料予以審查。通過調查，執行人員發現，案外人與被執行人簽訂的房屋買賣合同中約定案外人價款支付方式為分期付款，合同中約定的付款期限遠在法院查封房屋之後。另外，從案外人提供證據材料來看，房屋價款的支付憑證並非正式的發票，並且高達數十萬元的價款是以現金的方式支付。
對此，執行人員要求案外人對提前履行合同的行為、履行的方式、付款的憑證、資金的**等問題予以說明。最終，案外人沒能做出合理的解釋，其提供的證據經過審查人員的反覆推敲後，不具有真實性，其異議主張不能成立。
(三)關於「實際占有」的認定
此外，第三人對未辦理過戶登記的財產享有排他性的權利還必須實際占有該財產，這也是判斷被執行人與第三人是否形成真實的買賣關係的又一標準。
在李某申請執行胡某民間借貸糾紛一案中，依法查封了被執行人胡某所有的一套房屋。執行過程中，案外人汪某提出異議，稱被執行人早已將查封房屋賣給自己，該房屋屬其所有，請求法院解除對房屋的查封。經審查，能夠確認以下事實：
1)汪某與胡某簽訂了房屋買賣協議，並支付了對價;2)因該房屋系貸款抵押物，雙方既未到銀行辦理變更按揭貸款手續，也未能及時辦理到房屋的更名手續;3)協議簽訂後，胡某將房屋相關材料交給汪某，並且雙方約定從協議簽訂時起該房由胡某無償使用6個月。但協議簽訂兩年以來，房屋一直由胡某無償使用。在本案中，根據已查明的事實，汪某確實購買了房屋並支付了相應的對價，未辦理房屋過戶手續也是事出有因，並沒有過錯，但是對於能否支援汪某的異議主張存在兩種不同的意見。
一種意見認為，汪某與胡某確實形成了房屋買賣關係，汪某將房屋無償提供給胡某使用是其行使對房屋的處分權，是行使物權的具體方式，不能以胡某對房屋的實際使用否認汪某對房屋的所有權，汪某的異議應予支援。另一種意見則認為，汪某從胡某處購得房屋後，從未實際占有該房屋，根據《查封規定》第十七條的規定，其異議主張不能成立。筆者認為，《查封規定》第十七條對物權變動的法則已經做出了突破性的規定，在沒有辦理產權戶登記手續的情況下，第三人對此類財產享有的權利本身就存在瑕疵，所以要認定第三人對此類財產享有排他性權利，對財產的「實際占有」是必要條件，這也是善意取得制度適用的基本原則。
在本案中，案外人並沒有實際占有該房屋，其對房屋並不享有物權，汪某同意胡某對房屋的無償使用，實際上是變更了合同的約定，延長了房屋的交付時間，雙方的合同並未履行完畢，故案外人的主張不能成立。
三、不動產善意取得制度於執行環節適用之對策及建議
從前文的分析論述可以看出，《查封規定》第十七條在具體運用過程中確實存在程式規定不明確、實體審查不明晰等方面的問題，筆者建議可以從以下幾個方面加以完善。
(一)確立不動產善意取得制度
為了保護第三人的合法權益，《查封規定》第十七條有條件地承認了第三人對應當辦理過戶登記卻未予辦理的財產享有排他性權利，體現了司法解釋機關對不動產適用善意取得制度的認同。基於現行法律並沒有系統的確立這一制度，並且法學理論對此問題也存在一定的爭議的現狀，《查封規定》第十七條在具體適用過程缺乏法律體系和理論上的支撐，所以遇到各種實體或程式問題就在所難免。筆者認為，應當在立法中明確建立完善的不動產善意取得制度。
1、不動產適用善意取得制度具有可行性
根據民法一般原理，善意取得是指動產占有人向第三人移轉動產所有權或為第三人設定其他物權,即使動產占有人無處分動產的權利,善意受讓人仍可取得動產所有權或其他物權的制度[5]。長期以來我國法學界將所有權善意取得制度僅限於動產，但隨著市場經濟的發展，不動產的交易日益頻繁，對交易安全的要求越來越高，理論界、實務界越來越多的人提出將善意取得制度適用於不動產交易。如：
王利明先生認為「善意取得制度的財產主要是動產並不排斥在特殊情況下，從維護交易安全和秩序、保護當事人合法權益考慮，對不動產適用善意取得制度。」[6]
從善意取得制度的邏輯基礎來看，其本質在於所有權的公示公信原則，可以說善意取得制度是對所有權的公示公信原則進行邏輯推導的必然結果。而在不動產領域，同樣可以適用所有權的公示公信原則，所不同的是，動產的公示方法是占有，而不動產的公示方法是登記，對在不動產法定登記簿上記載的事項，法律賦予其公信力。由於在現實生活中，仍然存在著可能因為各種原因而導致不動產的真實所有人與不動產登記簿上記載的所有人不一致的情況，在這種情況下，根據所有權的公信原則，對於因信賴不動產登記簿上的登記事項而受讓不動產的第三人，法律應賦予其取得不動產所有權的法律效果，以保護其利益，否則，將不利於維護交易安全，不利於保障物權所有人的合法權益，也不利於維護登記機關的公信力。
因此，不動產也應可適用善意取得制度，這是因為它與動產善意取得制度具有共同的邏輯基礎——公示公信原則，這一邏輯基礎使善意取得制度在不動產領域中的適用具有了邏輯上的合理性。
2、不動產適用善意取得制度具有現實必要性
目前，世界上有許多國家都明確規定不動產可以適用善意取得制度，例如，《瑞士民法典》第973條第1款規定：「出於善意而信賴不動產登記簿的登記，因而取得所有權或其他權利的人，均受保護。」《德國民法典》第926條也有類似規定。
另外，我國台灣地區2023年完成的《民法物權編部分修文草案》第759條第2項規定：「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記有無效或撤銷之原因而受影響。」主要國家和地區的立法例充分體現了對交易安全和交易秩序保護原則。
在我國，現行法律體系對不動產登記採用的是登記生效主義的體例，不動產登記後,便具有公信力。現代社會商品交易頻繁,為了使交易便捷,同時減少買受人為保護交易安全而支付的調查出賣人有無處分標的物的成本,對不動產買賣採取登記制度,賦予登記公信力,登記顯然是適應商品經濟發展需要的產物。但是，我國目前還沒有建立健全的「不動產登記體系」 [7],即使建立起乙個健全的不動產登記體系也不能夠絕對杜絕無所有權人或無處分權人處分不動產所有權的可能。
如錯誤登記或錯誤登出、變更登記遲延、虛假登記等等。既然登記簿上的記載可能與真實的權利人不一致或有瑕疵，不動產就仍然有適用善意取得制度的可能性。
因此，將善意取得制度適用於不動產領域不僅在理論上是可行的，在司法實踐中也是有必要的。乙個將動產和不動產統一起來的善意取得制度將有利於不動產的交易安全，進而促進我國市場經濟的健康發展。
(二)構建案外人異議審查制度
如果說確立不動產適用善意取得制度為《查封規定》第十七條的適用提供了理論上的支援，那麼構建案外人異議審查制度則為其提供了制度層面的保障。
試論執行中不動產善意取得制度的適用研究與分析
一方面，執行工作是一項操作性 實踐性很強的司法活動 3 通常在執行過程中遇到的各類問題非常複雜，但是由於法律和司法解釋的條文較為原則，不夠詳細 具體，加之對一些問題未作規定，許多情況下無法可依，導致執行實踐中實施查封 扣押 凍結措施時存在一定程度的隨意性，影響了部分案件的執行。查封規定 的出台進一步...
不動產登記制度與對不動產的執行
徐大利實踐中，執行法官在執行不動產時常常遇到這樣一些問題 某一不動產登記權利人與實際權利人不一致，如何保護不動產真實權利人的利益 同一不動產上有數個抵押權，各抵押權的實現順序如何確定 對不動產上的異議登記或預告登記應當如何處理，等等。由於物權法出台前的民事執行程式法律規範對此沒有作出明確的規定，因而...
試論我國的不動產預告登記制度
作者 崔祥翠 青島科技大學學報 社會科學版 2009年第01期 摘要 2007年10月1日施行的 中華人民共和國物權法 首次確立了不動產預告登記制度，這對於保護不動產交易安全 減少交易風險 穩定社會秩序具有重要意義。但這一制度還有許多細節問題有待於法律的明確規定和在實踐中不斷改進和修正。根椐預告登記...