一、 公寓類產品簡介：
目前對公寓的概念沒有嚴格的定義與界定，嚴格來說，目前市場上出現的公寓應屬於住宅的範疇，但它們的功能卻與一般住宅有所不同，且由於各種公寓型別的不同，在產權和年限上也各不相同，一般可以從「面積大小」、「裝修狀況」、「地段位置」、「物業管理」和「配套設施建設」等方面進行區分公寓和一般住宅。
根據目前市場上常見的幾種型別，主要分為居住型公寓、商務型公寓、酒店式公寓等幾種型別。
1.普通公寓（居住型公寓）
用地性質：一般為住宅；產權型別：公寓；產權年限: 70年；戶型面積小，30~60平公尺。
產品特點：精裝修交房標準，拎包即可入住；配套設施完善；物業管理提供高於普通住宅的額外優質服務；銷售**一般高於區域整體水平
目標客戶及功能需求：高階白領及投資客；低首付、低月供；精裝修交房，配套完善，交通方便；具有較大投資價值，公升值潛力大。
2.商務公寓
用地性質：一般為綜合性，用地（商住）或商業用地；產權型別：商務公寓；產權年限：根據用地性質而定，50年或40年。
產品特點：一般處於城市核心地段及商務中心區；既可居住，又可辦公；**相對寫字樓較低；產權性質為商務公寓，非純寫字樓
目標客戶及功能需求：自用型客戶，尤其受成長中的中小企業及創業者的偏好；投資者，可作為商住型出租，投資回報率高，公升值潛力大；**相對寫字樓低、首付和貸款均有較大吸引。
3.酒店式公寓
用地性質：一般為商業用地；產權型別：公寓或商務公寓；產權年限：根據用地性質而定，40年。
產品特點：面積較小，主力戶型主要在90平公尺以下，裝修檔次較高；大多位於城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便；按照星級酒店的設施標準進行建築的外部及內部設計，體現檔次與舒適性；一般以只租不售和產權式經營為主；大多聘請國際知名品牌物管公司，專業酒店管理集團提供專業、細緻、科學的酒店式服務，因此物業管理費也較高。
目標客戶及功能需求：租客主要以企業高管、外籍人士、來往石家莊的商務人士為主；購買客戶主要以投資客為主；具備良好的商業、商務、交通條件；具備較高的投資價值。
二、 石家莊公寓類產品市場分析
1. 專案列表
2.區域分布分析 （石家莊市公寓類專案分布圖）
從區域位置上來看，公寓類產品主要分布於橋東區的東購商圈與裕華區的北國商圈。這都是石家莊市目前土地價值最高，高階商務人群最集中的區域，再次證明了公寓類產品對地段和客戶的天生偏好。
3.市場**量與體量分析
從**體量上看，公寓類專案大多屬於小盤專案，在售專案中71%以上的建面都在10萬平公尺以下，部分稍大體量的專案中也都包括了一定的商業和寫字樓面積。
4.建築形式
從建築形式上看幾乎清一色的都為高層塔樓，公寓一般為四梯十戶左右，且外立面多為具有公建特徵的玻璃幕牆。
me碼官鯉
唯c時尚廣場
5.容積率
從容積率看，有64%的在售專案容積率在3.5以上（其中阿爾卡地亞、花香維也納5期為專案整體容積率），這和公寓的地段位置規劃有直接的關係，強調回報，不強調舒適性。
6.**
從在售公寓產品的均價來看，目前普遍的**水平在4000元/平公尺至6000元/平公尺之間，略高於同地段普通住宅**。但公寓類專案受地段影響非常明顯，花香維也納五期與官鯉由於良好的地理位置，採用5.7公尺挑高的空間布局，單層樓價分別達到8800元/平公尺與7000元/平公尺；克拉公寓與唯c時尚廣場由於地理位置偏離市中心，售價分別為3500元/平公尺與3600元/平公尺；位於開發區的的東方曼哈頓專案由於區域人氣較差，且專案土地使用權還剩30年，毛坯房售價為2420元/平公尺。
7.戶型
主力戶型面積大多集中在40-90平公尺之間，戶型主流為直套標準間型的一室一廳。這種設計的侷限性是只有一面開窗，影響了居室的自然通風和採光。
me碼阿爾卡迪亞（46㎡） 克拉公寓（58㎡）
8.裝修
石家莊市公寓類產品中酒店式公寓匱乏，精裝修與毛坯房比例基本持平，說明石家莊地區公寓類產品檔次與發達城市相比還不夠成熟。從地理位置上來看，位於市中心區域一環以內的公寓專案多為精裝修，一環以外的公寓專案多為毛坯房；從物業型別來看，酒店式公寓與商務型公寓多為精裝修，居住型公寓多為毛坯房。
9.銷售情況
從以上銷售情況來看，公寓類產品能被市場接受，由於區位、工程進度等因素，銷售率參差不齊。其中萬隆國際、觀築和花香維也納五期由於開盤時間較早，位置好，銷售率在70%以上。而國大克拉公寓由於的開發商品牌很有優勢，且國大全城一期已經入住，銷售率也較高。
10.客戶
由於小戶型公寓雖然能滿足基本的生活需求，但其舒適度遠遠不如通常意義上的普通住宅，很大程度上是一種過渡性的居住物業。從石家莊市場來看，公寓銷售較好的也是宜投資和辦公的物業型別。
早期的公寓類產品能夠吸引一定數量的自住客源，很大程度上是由於市場上缺乏類似的產品，沒有直觀的居住經驗，也是因為低總價的吸引。隨著環境和**的變化其作為投資的功能完全的體現出來了，自住客的比例進一步的弱化，投資性質凸顯。
分析小結
目前石家莊市的公寓市場已經進入較理性發展階段，投資客開始對專案的品質、區位、背景、投資回報率進行綜合的分析，雖然總體來說公寓類產品在石家莊住宅市場所佔比例並不高，但並非所有推出的專案均能取得良好的業績，一些「價效比」較差的樓盤如唯c時尚廣場、東方曼哈頓就陷入了銷售困境。
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