一、中國住房制度發展歷史評析
住房保障的歷史就是不斷調整解決普通居民基本住房問題的歷史。任何改革，均涉及根本利益的調整，特別是**與保障物件之間利益的調整。如果不涉及，那就不叫改革。
（一）2023年——2023年。我國對城鎮居民實行普遍性的住房實物分配制度，住房是一種福利，是一種待遇。在這個階段，住房制度領域只存在「國」和「家」兩個主體，不存在「單位」和「個人」。
目前仍在承租狀態的公有住房，其租賃權基本相當於所有權，可以視為可繼承的財產。（住房**適應了居民的住房支付能力，但制度本身不可持續）
（二）2023年——2023年。以經濟適用住房為城鎮普通居民的住房**主渠道。國發【1998】23號檔案：
從2023年下半年開始停止住房實物分配；建立以經濟適用住房為主的多層次的住房**體系；停止住房實物分配後，房價收入比在4倍以上的地區，可以向無房和住房不達標職工發放住房補貼；繼續推進現有公有住房改革；全面推行和不斷完善住房公積金制度。（普通職工能夠買得起，但買不到）
（三）2023年至今。以普通商品住房為城鎮普通居民的住房**主渠道。國發【2003】18號檔案：
逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房；經濟適用住房為具有保障性質的政策性商品住房，只面向低收入家庭**。建住房【2006】196號檔案：一律禁止所有的黨政機關、企事業單位搞集資建房。
（職工能夠買得到，但買不起）
（四）2023年至今。國家建立以公共租賃住房為核心的住房保障體系，加大住房保障力度。但住房保障物件僅僅限制在佔城鎮居民10%左右的最低收入家庭，廣大的住房困難的普通工薪階層、普通居民難以享受到國家住房保障政策。
（住房保障物件嚴重缺失）
二、住房**權壟斷的形成
幾個具體檔案的頒布，形成了住房**的壟斷，偏離了住房保障的科學理念，導致了普通居民難以解決基本住房問題：
（一）住房公積金制度的變化。以2023年《住房公積金管理條例》頒布為標誌，取消了住房公積金發放政策性住房建設貸款，不再支援政策性住房建設。
（二）以2023年《城鎮房屋拆遷管理條例》的修改為標誌，剔除了房屋拆遷過程中的住房保障成分。
（三）國發［2003］18號檔案：住房**主品種為普通商品住房，只有開發商才可以**商品；經濟適用住房為具有保障性質的政策性商品住房，只面向低收入家庭**（原因一是**量太少，二是同地段普通商品住房與經濟適用住房**差別不大）。
（四）建住房［2006］196號檔案：一律禁止所有的黨政機關、企事業單位搞集資合作建房。
三、住房保障基本原理
（一）國發【1998】23號檔案：房價收入比4倍是合理的住房負擔水平。由此生長出中國住房保障制度體系。
住房消費資金的三種**：
1、工資中的住房消費含量12.5%；4/32=12.5%、住房補貼；家庭合理負擔=（）
住房補貼=（住房**-家庭合理負擔）÷ 2
3、住房公積金的單位資助部分12%和個人繳存部分12%。
（二）住房保障科學理念。
1、住房保障物件應為全部居民，包括城鎮居民、農村居民。但住房保障的方式應當不同。最基本的保障方式：
保障居民自建住房的權利，例如農村居民，他們從來不會抱怨自己的住房條件差，買不起房，是一種基本權利保障前提下完全市場化的住房制度。
不同收入水平的城鎮居民應當實行不同的保障方式：對高收入者，**要保證他們可以買得到想買的住房（政策性住房除外）；對廣大的普通收入群體，應當保證他們買得到適合其支付能力的住房以解決基本居住問題；對最低收入家庭，**應當提供租金水平適合其支付能力的廉租住房。
2、作為生活必須品的商品，市場化的科學含義。
（1）居民有權利選擇自己生產或者到市場上購買此種商品。居民根據自己的需要進行選擇，看哪種方式獲得商品的**最低。
（2）為保障居民選擇以購買方式獲得此種生活必須品時負擔得起，市場**的此種生活必需品，其**必須是多層次的。
由此判斷，對於普通居民的住房問題，我國並沒有按照市場化的要求來設計制度。
3、住房保障物件的支付能力是確定住房商品**（或租金水平）的主要參照物。
國發【1998】23號檔案：家庭合理負擔水平+住房補貼=經濟適用住房**。這是2023年到2023年面向普通職工的住房保障政策。
2023年至今，（家庭合理負擔水平+住房補貼）遠遠小於普通商品住房**。普通居民難以解決基本住房問題。
2023年至今，國家確定建立以公共租賃住房為核心的住房保障政策，但確定公共租賃住房的租金水平時的主要參照物是商品住房的市場租金水平，已經偏離了住房保障理念。理論上講，目前的公共租賃住房並不是嚴格意義上的保障房，而是市場**的商品房。廉租住房租金水平的主要參照物是保障物件的支付能力，屬於保障性住房。
以公共租賃住房為核心的住房保障體系，不符合住房保障的客觀規律：1、公共租賃住房必須**投資建設，居民以較低租金承租，**投資難以收回；2、如果加大住房保障力度，擴大保障群體，**的負擔（邊際成本）將大大增加，導致**不堪重負；3、如果不擴大住房保障群體，廣大普通居民的基本住房問題難以解決。
4、一些國際經驗對我國是否適用？
（1）以絕對收入水平對保障物件進行分層，不符合我國實際。
（2）以保障物件的收入水平確定應保障的住房面積，不符合人性化標準。
（3）住房**主體多元化，保障居民自建住房的權利，才是普遍適用的國際經驗。
5、國民經濟支柱產業從來就不是房地產業，而是住宅建設。
6、決定商品**的不是成本，而是供求關係。
7、選擇以租賃方式解決住房問題有其前提條件，首先能買得起住房，才有能力選擇租房。
四、2023年以來房地產市場調控政策及其作用
（一）調控的目標：供求基本平衡，結構基本合理，**基本穩定。
（二）調控的具體政策：增加或減少交易環節稅費，增加或減少首付款比例；提高或降低貸款利率；規定普通商品住房的面積標準；要求增加中小戶型、中低價位商品住房的**；去庫存政策（2023年）；培育和發展住房租賃市場（2023年）。
（三）調控效果的理論分析：住房是生活必需品，是同時具有消費品和投資品屬性的特殊商品。如果不把這兩種屬性進行物理隔離，那麼，所有的調控政策只能起到相反的效果，調控政策的出台必然導致市場條件更加惡化。
五、公租房、廉租房併軌執行的不可能性及其原因。
公租房、廉租房運營管理過程中的難題及其解決途徑。
六、中國住房公積金制度評析
我國住房公積金制度實踐中亟待解決的主要矛盾和問題：
按照現行《條例》，住房公積金制度中的各個主體的權利義務如下：
繳存職工的權利：第3條（享有住房公積金的所有權）、第21條（按國家規定利率計息）、第24條（可以支取住房公積金的儲存餘額）、第26條（可以申請住房公積金貸款）
繳存職工的義務：第17條（從參加工作的第二個月開始繳存公積金）
住房公積金管理中心的權利：無
住房公積金管理中心的義務：第11條（中心的職責）、第22條（應當為繳存職工發放繳存住房公積金的有效憑證）、第26條（承擔貸款風險）、第28條（不得向他人提供擔保）
**的權利：第29條（占有全部增值收益）
**的義務：無
（一）住房公積金的資金所有權，或者是繳存人和住房公積金管理中心的關係。《條例》第三條規定，職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬於職工個人所有。但從實際看，無論單位還是職工個人繳存的住房公積金，均以職工個人的名義存入了住房公積金管理中心指定的銀行，職工個人和中心之間建立了一種債權債務關係，並非由職工享有資金的所有權，職工的地位與銀行的普通儲蓄戶基本沒有差別。
僅僅是在單位資助的瞬間，職工才擁有兩部分公積金的所有權，一旦存入銀行，所有權便轉化為對資金中心的債權。《物權法》第23條規定，動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。可見，只要單位資助和從個人工資中提取公積金按照《條例》的強制規定存入資金中心，就完成了動產的交付，繳存人對該資金的所有權馬上轉化為對資金中心的債權。
住房公積金管理中心從成立之時，實際上就是吸收存款、發放貸款的金融機構。
住房公積金繳存人從繳存公積金時就是銀行的儲蓄戶，且可以向該銀行申請貸款。
公積金存入住房公積金管理中心（銀行）後，職工不享有對自己和單位繳存住房公積金對所有權，僅僅享有對銀行的債權。並非如《條例》所規定到「屬於職工個人所有」。
判斷不動產物的歸屬，只需看登記即可。
而要判斷乙個動產物的歸屬，則主要看三個方面：一是從法律規定來看，根據《物權法》第23條的規定，看由誰實際占有它；二是從經濟學的角度來看，看此動產的孳息由誰實際占有，當然法律另有規定或當事人另有約定的除外；三是看利用此物的經營收益由誰實際占有，也就是說，此物的經營剩餘索取權由誰實際享有。
1、如果屬於職工個人所有，則職工與住房公積金管理中心之間就建立了託管關係，所有的增值收益中，扣除住房公積金管理中心應得的管理費用等佣金外，其餘收益應全部歸職工個人所有。
2、如果職工與住房公積金管理中心（銀行）之間為債權債務關係，則職工與住房公積金管理中心之間僅僅是存款人與銀行之間的關係，職工按約定利息率得到部分增值收益，其餘收益應全部歸住房公積金管理中心所有。
目前增值收益按下列方式分配：職工按規定利息率獲得存款收益；住房公積金管理中心按規定數額獲得管理費用；**獲得其餘的全部收益用於住房保障。
在住房公積金的所有權上，實際狀況和《條例》的規定嚴重不符。根據目前的實際情況和以上對**、資金中心、繳存人事實上的權利義務分析，住房公積金的所有權是屬於**的。當單位與個人把公積金繳存到資金中心時，**就（通過資金中心這個**人）占有了這部分資金，職工對資金中心（並通過資金中心對**）享有債權，**（通過資金中心的**）對職工負擔債務，但無論如何，資金中心（委託銀行保管的）金庫裡的錢不再歸職工所有；而資金中心則是受**僱傭來管理和經營這部分資金的**機構，所以增值收益提取風險準備金、中心管理費用後完全被**拿走了。
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國外住房保障制度對我國的啟示
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蘇尼特右旗建立住房保障制度的情況匯報
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