紅橋區租賃型經濟適用房專案
立項建議書
一、立項概述
1、專案座落位置
紅橋區是天津市六個中心城區之一，位於天津城區西北部，因橫跨子牙河上的大紅橋而得名。紅橋區東南與河北、南開兩區相交，西北與西青、北辰兩區相鄰。以低平的沖積平原為主。
全區面積21.31平方公里，人口56.16萬人，
紅橋區轄10個街道：西於莊街道、雙環村街、咸陽北路街、丁字沽街、西沽街、三條石街、邵公莊街、芥園道街、鈴鐺閣街、大胡同街。
2023年至2023年在由紅橋區管理的北郊區地界內建佳園裡、雙環兩個居民住宅區，經市**批准設立雙環街道辦事處，同年新建佳園裡地區管理處，2023年佳園裡地區管理處併入雙環街道辦事處。
2、 專案名稱：紅橋區「海洋化工廠」 租賃型經濟適用房及配建「雙環新苑」專案中部分商品房專案。
3、專案概況
（1）地塊之一位置：「海洋化工廠」 租賃型經濟適用房專案位於紅橋區西北部，該地塊四至為：南至光榮道；北至暖香裡小區；西至榮國道；東至佳慶道。
規劃總建築面積9.4萬平公尺，其中：租賃型經濟適用房約5萬平公尺，定向安置經濟適用房4.5萬平公尺。將要開發的是租賃型經濟適用房約5萬平公尺。
地塊之二位置：「雙環新苑」小區位於紅橋區西北部，緊鄰地鐵一號線，毗鄰北運河。該地塊四至為：
南至佳寧道；北至龍泉道；西至佳寧裡；東至浩達公寓。 配建商品房3.8萬平公尺。
該地塊內有中學小學各一所、幼兒園3所；公交首末站一處；醫院一所；集中公共綠地一處。
（2）3.8萬平公尺建設規模與目標：
總建築面積：38000 m2
容積率：2.85
開發周期：2年
（3）土地獲取方式：建設租賃型經濟適用房之土地及配建商品房之土地以招、拍、掛**方式獲取。現已內部確定為天津百年富地公共住宅開發建設****。
（4）周圍環境與設施：
【１】 配建商品房地塊：
ａ步行約5分鐘可至地鐵一號線
ｂ西側為「華潤」超市。
ｃ東側毗鄰天津西北快速路。
ｄ區內設有醫院、中、小學等。
ｅ距此200公尺有市屬瑞景中學、瑞景小學、佳園醫院、天穆社群醫院
ｆ距地鐵站100公尺，637、37、34、634、700、602、606、649、962路多條公交通達
【２】租賃型經濟適用房地塊：
ａ距天津商學院約300公尺。
ｂ距中環線4公里、距外環線500公尺。
ｃ距天津理工學院分院200公尺。
ｄ距佳園裡居民居住區1公里。
ｆ附近有天穆社群醫院、人民醫院
ｇ676路、837路、22路、642路、801路公交車多從小區門前經過並設有車站。
4、專案運作形式
（1）由於該專案屬於**管控專案，因此專案全部運作在紅橋區建委屬下的「天津市治達安居建設有限責任公司」名下。（因為天津市所有的經濟適用房用地必須由各區成立的「安居房公司」經營。）經過協商由「天津百年富地公共住宅開發建設****」進行開發建設此專案。
按照規定在土地交易中心掛牌，在經由區**操作摘至其名下。
（2）我們公司已經和天津百年富地公共住宅開發建設****進行接觸，該公司提出可以全部買斷其公司股權，也可以部分股權轉讓。但要我們公司最少占股70%以上，並進行控股。最終合作形勢取決於我們公司的態度。
（3）天津百年富地公共住宅開發建設****承諾，負責整個專案對外協調和所有對外證照檔案的辦理，商品房辦理至銷售許可證。其他需要和**相關部門聯絡工作也由其完成，從而保證建設中不必要的麻煩。
二、市場情況
1 天津市房地產形勢
根據天津市城市總體規劃**，到2023年本市城鎮人口將達到1060萬，人均住宅建築面積達到30平方公尺/人，住宅建築總面積應達到29400萬平方公尺，減去現狀住宅存量，並參照近年本市住房改造和建設量，**新增住房總需求約為8000萬平方公尺。
從今年到2023年，天津市將以完善房地產市場體系和住房保障體系，實現全市居民住有所居，確保城市低收入住房困難家庭應保盡保為總目標，重點完成市內六區成片住宅危陋平房拆遷，加快保障性住房建設。天津市各類住房建設規模低限為9800萬平方公尺，保障性住房規模為3315萬平方公尺，佔住房建設總量的30%以上。其中：
經濟適用房2590萬平方公尺，廉租房25萬平方公尺，中小套型商品住房4885萬平方公尺，其它商品住房2300萬平方公尺。
2 天津市房地產住宅市場2023年分析
（1）2023年天津市市政設施和房地產投資將達900億元。其中市政公用設施248億元，房地產投資652億元。計畫住宅開工2000萬平方公尺，計畫建設保障性住房770萬平方公尺，佔住宅開工計畫的38.
5%。全年安排竣工1470萬平方公尺，其中經濟適用房350萬平方公尺，佔住宅竣工比重的23%。
（2）今年天津將建設保障性住房７７０萬平方公尺，向低收入家庭發放租房補貼，為１６萬戶中低收入住房困難家庭提供住房保障。拆遷危陋房屋２００萬平方公尺，綜合整修舊樓區２６０萬平方公尺。
3、保障性住房的開發建設
（1）由於天津市近年來還有相當部分的房屋拆遷改造任務，因此加大了對經濟適用房、限價房、廉租房安排建設的力度，從去年底又新推出了「租賃型經濟適用房」。由於國家投入了4萬億拉動內需，在保障性住房上從金融到相關的主管部門都給予了政策上的支援。從2023年以來**加大了對保障性住房的投入，特別是在土地地塊推出中，明顯的多於商品房。
2023年保障性住房佔到了總開工面積的39%，因此從房地產企業來講，在目前形勢下結合公司資金情況，適當的參與一些保障性住房，也是需要考慮的乙個方面。而該專案正是天津市的試點專案。
（2）企業所需資金採取1配3的方式，由中德住房銀行給予優惠低息貸款，企業先用一少部分資金啟動專案，銀行根據企業資金到賬情況，於十日之內將所用款項撥付到位。自有資金在帳可以以其他票據予以體現。公司將來的收入為兩塊，一是租賃房的房租收入，二是商品房銷售收入。
最後一塊為銷售租賃房還清銀行低息貸款的剩餘收入。
（3）土地使用為**式，先給予一塊保障性的地塊先期開發動工，同時再給一塊商品房地塊，用以彌補在前面開發中的利潤損失，使得開發企業有一些積極性。此地塊配置了3.8億元資金，可以保證了商品房開發所用資金。
在操作中就應該由財務部門掌握一定的方法和策略。也就是說前期盡量不用企業的資金，將3.8億元最大的發揮他的作用，為公司創造最大的利潤。
（4）商品房的啟動時間，應該滯後於租賃房，也可根據市場形勢安排開工建設。
總之盡量使用3.8億元資金運作。
（5）關於商品房的利潤，區**承諾在開發商品房的專案上，最終保證企業盈利每平方公尺在1000元，並和**簽訂保證協議。
3、周邊房屋**
（1）新建50000平方公尺為租賃型經濟適用房，每月只按照國家規定收取房租。每平方公尺為20元（其中國家補助10元）。
（2）周邊住宅小區情況如表：
專案建築面積（萬㎡） 平均單價（元/㎡）
1.奧林匹克8500（精裝修）
2.富山花園7500
3.沃克小鎮 8000
4.藝術城7400
5.津門名築8000
三、發展規劃
（1）雙環村占地48公頃，規劃可用地37.5公頃。規劃總建築面積108萬平公尺，其中：
原地還遷房38.7萬平公尺，定向安置經濟適用房19.1萬平公尺，可出讓地塊面積12.
186公頃。該地塊內有中學小學各一所、幼兒園3所；公交首末站一處；醫院一所；集中公共綠地一處。
（2）今年市裡計畫建設保障性住房總規模為770萬平方公尺、11萬套，比2023年增加30％，佔2023年住宅建設總量的39％。其中廉租住房10萬平方公尺、2000套，租賃型經濟適用房60萬平方公尺、1萬套，限價商品住房150萬平方公尺、2萬套，經濟適用房550萬平方公尺、約8萬套。
（3）全年可為16萬戶中低收入家庭提供住房保障，比2023年增加26%。同時還向5萬戶低收入家庭發放租房補貼。進一步擴大廉租住房實物配租範圍，提高廉租住房租房補貼家庭收入和住房認定標準、租房補貼標準和月最低補貼額，擴大住房保障受益面。
四、經濟分析
1、專案swot分析
（1） 優勢及機會
(a) 該專案地處天津市最具發展潛力的地段，周邊環境是最佳的居住區域。
(b) 天津市近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的公升值空間。
(c) 周邊區域的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。
(d) 周邊成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該專案今後的樓宇**奠定了一定的基礎。
(e) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(f) 該專案按照市、區**的檔案及優惠政策(租金補貼、配建30％的商品房及提供10年的低息貸款等)，使得啟動該項目的前期資金相對較少。
(g) 該專案定位為天津市首批租賃型經濟適用房試點專案。
(h)建立公司與天津市紅橋區**及建設主管部門的良好公共關係，有利於公司今後在當地的發展。
(i)該專案作為我公司在天津房地產行業首批參建，在專案審批、資金使用到位、**配套支援方面將享受優惠政策。對專案運作意義深遠。
五、風險及對策
劣勢及威脅
(a)專案本身的**開發風險是該專案成功與否的關鍵。
(b)租賃房每月租金按時收繳到位，具有一定的風險性。
(c) 目前全球金融危機給房地產行業、房地產市場帶來的低迷，成為本專案商品房在今後銷售的最大隱患。
（d）商品房在成本測算中，2023年銷售暫時定價為6500元∕㎡，偏低。如果稍後在開發建設或者市場回暖銷售可能在7000元∕㎡以上。
(e) 規劃面積(如：地下室面積)的分攤比例，可能對該專案具有一定的不可確定性。
(f) 高層居住觀念的形成，物業管理費、電梯的執行和維護等，將給今後的管理帶來一定的抗性。
(g) 租賃房的出租率也決定了房屋租金收入、使用、影響財務公司資金的運作。
（i）租賃房面向市場再銷售，十年時間對於開發企業來講風險比較大，同時十年銀行利息的壓力也比較大。
2、財務成本測算
（見附後表）
立項建議書
0.文件介紹 5 0.1 文件目的 5 0.2 文件範圍 5 0.3 讀者物件 5 0.4 參考文獻 5 0.5 術語與縮寫解釋 5 1.產品介紹 7 1.1 產品定義 7 1.2 產品開發背景 7 1.3 產品主要功能和特色 7 1.4 產品範圍 7 2.市場概述 8 2.1 客戶需求 8 2.2...
2019科技專案立項建議書
河南省國土資源廳科技專案 立項建議書 專案名稱 專案建議人簽字 所在單位蓋章 起止年限簽字 聯絡人 聯絡 河南省國土資源廳制 二 一四年月日 編寫提綱 一 立項 選題 依據和研究意義 二 國內外研究現狀 水平及發展趨勢 三 擬解決的關鍵科技問題或主要技術指標 四 專案實施內容 期限及各階段工作 五 ...
1立項建議書
本文件是關於製作小型圖書管理系統的軟體立項建議書，目的是代替可行性分析。本文件只適應於軟體立項。對軟體組織內部和外部有關的行業術語 專用名詞進行定義。1 實用軟體工程 第2版 趙池龍 楊林 孫偉編著 這次開發的專案名稱為 圖書管理系統 它包含有圖書管理 讀者管理，圖書訂購 圖書借閱管理，能對學校圖書...