收購東進置業和朝陽大廈專案及承擔債務清償的專案
建議書海拓置業****
二〇一三年七月
目錄一、專案概況
1、公司的基本情況6
2、專案立項審批7
3、本專案拆遷遺留問題8
二、擬收購東進公司股權和專案承擔債務清償責任…….…8
1、東進公司及本專案債權8
2、股權收購和債務清償及報建費等行政費用分析…………9
3、25棟樓拆遷安置9
4、街道辦事處回遷9
5、專案的報建等行政費用9
三、專案主要技術經濟指標10
四、專案的地理位置及周邊環境10
1、專案地理位置10
2、市政基礎配套設施調查10
3、專案周邊市場調研11
4、商業情況調查11
五、市場分析和專案定位
1、市場分析16
2、專案定位16
3、**定位16
六、規劃發展建議
1、規劃設計1
2、建設設計18
3、景觀設計18
七、專案開發建設進度計畫
1、前期開發計畫18
八、投資估算與資金籌措
1、專案總投資估算19
九、銷售收入**
1、銷售收入**21
十、專案可行性結論
1、經濟效益分析22
2、可行性結論22
一、專案概況
1、公司的基本情況;
東進置業****(以下簡稱東進公司)，成立於2023年1月，公司註冊資本850萬元，其中趙力龍出資85萬元，佔股本金10%，孫文欽出資765萬元，佔股本金90%，由趙龍力出任公司法人，公司擁有房地產開發**資質。2023年公司啟動長沙市芙蓉區朝陽二村基礎設施及棚戶改造專案中的「金朝陽大廈」（以下簡稱專案）的專案立項，2023年公司取得本專案的立項批覆【芙發改投（2008）35號《關於同意「金朝陽大廈」建設立項批覆》】。本專案享受**的棚戶區改造的優惠政策，公司分別於2023年和2023年取得二宗國有土地使用權，使用型別均為出讓土地，土地總占地面積8514㎡約12.
77畝，淨地面積6375㎡約9.56畝，容積率7.2，建築面積60344㎡，本專案標高100公尺,樓層分地下三層和地上三十層。
f1--4層是大空間商場，5—30層高層公寓樓,f2—f3停車庫。
2、專案立項和土地審批;
2023年東進公司和芙蓉區朝陽街道辦事處（以下簡稱辦事處）合作，聯合開發建設朝陽綜合市場及住宅樓的專案，於2023年1月4日簽訂《合作建設朝陽綜合市場及住宅樓合同書》（見附錄1）和2023年1月9日簽訂的《關於合作開發朝陽綜合市場及住宅樓的補充協議》（見附錄2），協議明確由辦事處提供國有出讓土地，土地面積5.992畝【該土地於2023年由當時東區朝陽街道辦事處申請填寫國家建設徵（撥）用地呈報表（見附錄3），於2023年12於取得《土地使用權出讓收費審批表》（見附錄4）2023年取得長沙建設徵（撥）用地審批單（見附錄5）使用型別為出讓土地】作為專案投資，該土地上的2，3，4，5，24棟樓拆遷安置由東進公司負責並負責承擔建設，該項目的投資和分成比例為辦事處10%，東進公司90%。專案合同簽訂後以金朝陽商住大廈專案向芙蓉區發改局申報，芙蓉區發改局於2023年批覆【芙計投（2001)59號金朝陽商住大廈工程立項批覆】（見附錄6）。
2023年2月東進公司取得長沙市國土局的該宗土地紅線說明圖（附錄7）。
2023年2月長沙市**市長辦公會批准朝陽二村整治改造專案立項並明確「朝陽二村整治改造按棚戶區改造優惠政策予以支援」【長沙市人民**市長辦公會紀要（2005）5號】（見附錄8），2023年12月長沙市***核准朝陽二村基礎設施及棚戶改造專案的立項批覆【長髮改投（2005）667號《關於核准長沙市朝陽二村基礎設施及棚戶改造專案的批覆》】（見附錄9）。專案享受**的棚戶區改造的優惠政策，東進公司和辦事處在此背景下向芙蓉區發改局以結轉和調整金朝陽商住大廈一期工程進行立項申請,2023年7月芙蓉區發改局對本專案立項批覆【芙發改投（2007）33號《關於同意結轉和調整金朝陽商住大廈一期工程立項的批覆》】。（見附錄10）同年5月辦事處取得芙蓉區地稅局《土地使用權轉讓涉稅事項核查單》（見附錄11）同月 30 號辦事處向芙蓉區地稅局繳納轉讓土地增值稅和印花稅（見附錄12）東進公司繳納土地轉讓**費（見附錄13）7月取得專案用地規劃紅線圖1（見附錄14），同年8月，取得長國用（2007）第035281號土地使用權證 （見附錄15
2023年下半年東進公司和辦事處啟動朝陽二村的基礎建設改造中的2，3，4，5，24，25棟樓的整體拆遷安置開發「金朝陽大廈」專案的立項申報,2023年4月芙蓉區發改局對本專案2，3，4，5，24，25棟地整體拆遷開發予以批覆【芙發改投（2008）35號《關於同意「金朝陽大廈」建設工程立項的批覆》】（見附錄16），本專案列入長沙市朝陽二村基礎設施及棚戶改造專案中。同年4月東進公司從長沙慶業房地產公司和辦事處,根據《土地估價報告備案表》（見附錄17）以***元轉讓了朝陽二村25棟2027.15㎡的土地使用權並支付土地轉讓款（見附錄18匯款憑證）,同年5月公司取得專案用地規劃紅線圖2（見附錄19），同年7月長沙市國土局在紅線圖上簽署的同意轉讓說明（見附錄20）同年9月公司取得長國有（2008）第04958號土地使用權證（見附錄21），同年4月由芙蓉區人民**向長沙市規劃局出函要求,對本專案規劃指標容積率調整至7.
58的函【芙政函（2008）28號《關於支援調整朝陽二村改造金朝陽大廈專案規劃指示的函》】（見附錄22）。同年7月市規劃局局務會議決定本專案容積率調整到7.2【長沙市規劃局局務會議紀要長規紀（2008）156號】（見附錄23）。
2023年1月專案通過規劃審查（見附錄24），同年3月長沙市規劃局對本專案提出了《規劃設計條件書》（見附錄25），同年4月專案通過市規劃局的報建圖會審（見附錄26）。
2023年年底，東進公司和辦事處簽訂《關於合作開發鑫城的補充協議》（見附錄27）本協議明確辦事處用原辦事處25棟樓內的產權及股權折價人民幣2770萬元，用於回購朝陽大廈一層整樓3000㎡房產。
3、專案的動遷安置及遺留問題
本專案需要動遷的房屋：
1、住宅, 194戶 14050㎡
2、門面 20戶 2027.51㎡
根據**的統一規劃、統一拆遷的原則，本專案的拆遷由芙蓉區棚戶改造指揮部統一安排拆遷，拆遷安置費用由本專案負責。
本專案已拆舊住宅146戶 7840㎡，已收購拆遷門面1474.9㎡。由於本專案的業主基本沒有專案自有資金，資金**主要靠民間借貸,收取專案建設保證金及高回報投資來為續本專案的拆遷安置。
2023年7月，由朝陽街道辦事處向芙蓉區**報告【朝辦（2009）29號《關於請求協調制更東進公司和凱通公司原拆遷安置意向協議的請示》】（見附錄28），在區**的協調下，凱通公司在收取東進公司支付的2000萬安置房款後，安置本專案拆遷安置戶142戶（至今東進公司尚欠凱通公司拆遷安置房款4746萬元）由於原專案業主拆遷安置資金無以為繼，使原計畫拆遷安置的第25棟46戶6225.74㎡住宅和1341.72㎡的門面無法動遷。
3、本專案拆遷遺留問題;
25棟原產權是朝陽街道辦事處（住戶均是街道辦事處的工作人員和離退休人員,產權屬個人房改房）該樓產權屬街道辦事處的辦公用房643.95㎡，門面461.79㎡，未拆遷安置，拆遷估價6736.
82萬元,此棟給樓的土地使用權在2023年已辦理土地轉讓,土地使用權人為東進公司。
已拆遷的146戶中有4戶5套住宅未付安置,補償款估價800萬元。根據東進公司和辦事處簽訂《關於合作開發東進鑫城的補充協議》（見附錄27）本專案需要承擔街道辦事處回遷的辦公用房3000㎡，估價2739萬。
二、擬收購東進公司股權和專案承擔債務清償責任
1、東進公司及本專案債務;
東進公司及本專案共欠債務16筆，累計欠款25034萬元，該債務內不包含25棟樓的拆遷安置費、朝陽街道辦事處回遷安置費和專案報建費等行政費用。
2023年6月30日長沙市中院對本專案啟動競拍程式（見附錄29競拍公告），於2023年7月30日以增價拍賣方式公司拍賣，競拍保留價18071.8175萬元。7月24日在全體債權人和原股東的請求下，芙蓉區**會同公安、朝陽街道辦事處的協調下，全體債權人同意放棄部分債權，原東進公司股東同意放棄股權。
由海拓置業收購東進公司的股權和「金朝陽大廈」專案。承擔債務清償責任，經長沙市中院同意，7月29日法院終止了本專案的拍賣。
2、股權收購和債務清償及報建費等行政費用分析：
東進公司原股東同意按實收資本1：1轉讓股權850萬元，全體債權人同意16筆債務按總額17901.23萬元由專案承接人承擔清償責任，並同意由收購方分三期支付支付。
第一期支付9546.87萬元，第一期付款後6個月支付第二期，第二期支付3592.69萬元，第二期支付後3個月支付第三期，第三期支付5611.
69萬元（見附錄29股權收購及債務清償協議）。
3、25棟樓拆遷安置：
根據對25棟拆遷安置戶摸底摸底調查見下表1。
表1,25棟拆遷安置戶摸底摸底調查表
本棟樓未拆安置戶住宅46戶,門面3戶,住宅面積6225.74㎡，門面1341.72㎡，在該拆遷面積中產權屬朝陽街道辦事處的房產住宅面積643.
95㎡，門面461.79㎡（已在協議中補償）,門面已安置補償面積724.95㎡。
本樓實際拆遷補償面積為5581.79㎡，門面155.01㎡。
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