人民置業
理性決定價值專業決定高度
前言第一部分 【金色華庭】專案市調分析
第二部分 【金色華庭】個案研究及專案定位
第三部分 【金色華庭】經濟效益分析
第四部分 【金色華庭】營銷推廣概要
第五部分 【金色華庭】銷售管理
第六部分附件——總平規劃建議圖
戶外廣告位平面設計圖
前言「決斷於謀劃，善行於智慧型」，受成都人民置業的委託，我司為其在互助路區域的專案進行全程營銷策劃，經過深入細緻的調查研究及分析，形成了此報告。
本報告針對專案的特殊性，採用各種適用的調研方法、調研手段，獲取第一手真實的市場相關資訊和資料，在此基礎上結合業界前沿的理論和行業技術，形成了我們對該項目的真實認知和感受。
我們在進行專案的調查過程及策劃過程中，絲毫不敢大意，專業責任感和職業道德，保證了本次報告及其建議的科學性、真實性以及可參考性。結合專案實際和我們積累的豐富經驗，形成了以下營銷策劃報告。
第一部分 [金色華庭]專案市調分析
一、 成都市房地產巨集觀市場分析
（一）、總述
據有關資料統計，2023年，成都在15個副省級城市中gdp為1870億元，排名第4位；社會消費零售總額771億元，排名第4位；人均gdp2300美元，排名倒數第4，為12位；人均可支配收入排名為第10位。影響人居中心排名關鍵因素之「住房消費指標」(指市民能否買得起住房以及住房質量)，成都在第14位，排名較前， 2023年成都的土地投資減少，開發商購置土地957.39萬平方公尺，同期下降了6.
1%。2023年1-2月，開發商購置土地71萬平方公尺，比同期減少了75萬平方公尺，下降51%。
2023年一季度，成都新開專案共計35個（包含亮相專案），**總量約109.12萬㎡，市場整體發展態勢良好。新開樓盤中，以小戶型+商業物業成了今年1季度成都樓市的主角。
（二）、專案開發熱點區域
2023年1季度成都樓市**量以城西和郊區為重點，其中城西**體
量最大達34.16萬平公尺，佔1季度總供給量的三成。而城東和城南供給平
淡，但隨著城東舊城改造力度的逐步推進，同時城東的一些**如萬科金
色樂章，華潤翡翠城二期等**都將在年內推出，屆時，城東樓市將會出
現井噴。而城北的房地產開發則主要靠商業地產專案的開發充實體量，其
中金荷花、荷花金池、大正鞋都等專案區域周邊的開發是為最大的體量衝
擊和競爭。
從環域分布狀況來看，1季度樓市**量較為均勻，各自所佔比例差距不大。其中，二至三環仍是商品房供給主力區域，佔到總**量的37%。三環外及郊區樓盤也較為活躍，比例達到26%。
（三）、專案開發量及市民對房價的看法
2023年1-2月，市區住宅**面積(批准銷售)45.64萬平方公尺，同比減少24.6%，而銷售面積達106.69萬平方公尺，同比增長42.49%，缺口
達61萬平方公尺，加之2023年的**缺口，總面積達200萬平方公尺，即約2萬戶的需求缺口。其次，土地**出現錯位。2023年，成都的城市住宅地價為負增長，成都拍賣土地有60%為舊城改造置換出來的土地，40%為新增土地。
市區內用於住宅開發的土地明顯少於用於商業開發的土地，大量的住宅開發轉向郊外。
有40%的消費者認為未來兩年內，成都的房價將平和下降，60%認為可能會**，**的平均幅度為10%；如果面對漲價，有34.2%的人認為不會因為漲價而衝動購房，44%的則處於觀望狀態，8.4%的會延後購買，只有13.
4%的會提前購買。
（四）、城北區域市場巨集觀分析
城北由於舊城改造以及沙河的整治，城北的房價已經提高了乙個高度。儘管目前城北的城市配套有待完善，交通狀況也還不怎麼理想，但是
北是目前離城區最近，房價最便宜，住宅價效比最高的區域。目前城北二環路區域內的房價在2500元/㎡——3200元/㎡左右，因此，城北的房價還有很大的提公升空間。萬科金色花園的推出將會進一步提高城北樓盤的品質及房價。
二、 專案周邊市場調查及市場分析
（一）、專案周邊市場調查
1、專案周遍二手房市場調查
因本專案位於城北片區，在一環路和二環路之間的互助路，周邊商品房市場尚不成熟，同一區域近距離內的商品房可模擬項
目較少，所以對互助路周邊的二手房交易市場做此調查，得到以下資料以供參考。
2、 目周邊商品房市場調查
3、 周邊商業情況調查：
（二）、市場調查情況分析
1、 二手房市場調查情況分析
互助路片區附近房屋多為拆遷安置房及早期單位集資建房，多為非小區式的，房屋質量及小區環境均相對較差，二手房**緊張，且銷售周期短，說明片區購買力強勁，市場**尚處於求大於供。此片區二手房**在2300—2700元/㎡之間，個別裝修較好、房屋較新的房屋可能賣到2800左右，個別在80年代早期建設的房屋**在2000左右。此片區二手房市場銷售情況相當好，且空置率低，進一步說明此片區**的緊張及消費者購買力的強勁。
2、 房市場調查情況分析
在對北門片區的商品房市場調查中，共調查專案8個，以下對專案調查
的資料及資訊進行進一步分析：
戶型：在北門片區的商品房中，戶型面積除富臨沙河新城和萬科金色家園外，其他專案均控制在130平公尺以內，130平公尺以上的大戶型只佔到總戶數的10%以下。其中，套二戶型多為兩種，一種是60平公尺左右的實用性小套二，一種為90平公尺左右的兩室兩廳雙衛。
套三的戶型同樣為兩種：一種為90平公尺左右的實用性小套三，一種為130左右的三室兩廳雙衛。部分頂樓為145左右的躍層式。
結論：暢銷戶型為實用性兩室兩廳單衛及實用性三室兩廳單衛。兩室兩廳雙衛及三室兩廳雙衛戶型消費潛力也同樣巨大，但需保持一定比例。
建築形態： 在調查的城北片區的8個專案中，建築形態全部為電梯公寓，
其中除雅圖麗景為18層，星辰苑為15層外，其他專案全部為11層小高層電梯公寓。在售的富臨沙河新城中，11幢多層公寓，由於均價僅為2800
元/㎡，所以早已一搶而空，多層銷售情況一片火爆。而距本專案最近的建興百家庭院和迪康銀色詩典、維達北苑等專案中，小高層的電梯公寓均以2950元/㎡左右的均價在一到三個月內銷售一空。
結論：城北片區的購房者中，多層公寓或小高層電梯公寓在適當的**範圍內均可以接受。
外立面：在調查專案中，除星辰苑使用瓷磚處理外立面以外，其他在建在售專案全部採用外牆漆塗料裝飾外立面。而本專案南面及東面相臨建築全
部為瓷磚外立面，尤其以互助路綜合市場的建築顏色較為顯眼，以黃、綠
為主。結論：因**硬性規定，建築外立面只能用塗料，所以本專案外立面的處理宜採用高階塗料或小型面磚（馬賽克）材料，在互助路的大環境中形成特具特色的風景線。
銷售**：在調查的專案中，**除萬科金色家園均價達到3800元/㎡以外，其他專案基本在2800—3400之間。但多數專案占地面積不大，容積率偏高，綠化率較低，導致專案品質一般，產品附加值下降。
周邊暫無有可比性的在售多層專案。
結論：本專案應盡量完善社群配套，提高社群品質及產品附加值，使售價能在相同區域達到新高。
容積率：在被調查的專案中，除萬科金色家園和富臨沙河新城屬於低容積率的大社群外，其他同區域的電梯公寓專案容積率全部都在3.2以上，甚至達到3.
9、4.2之高，平均數為3.5。
結論：建議本專案為保證高品質，社群化，合理售價及低成本，最重要的是保證銷售進度，故容積率應設定在2.8左右。
3、 目商業部分調查情況分析
距離本專案較近的幾個專案的商業部分中，雖銷售期都不長，但銷售進度較快，銷售情況均較為火爆。除維達北苑為1—4層整體**，銷售不
成功外，其餘專案的商業部分均已接近清盤。建興百家庭院的商鋪中，在
順沙巷和小沙河邊的鋪位，距本專案僅百公尺之遙，商業氛圍有相似點，也有不及本專案住宅區域的成熟之處，但銷售三個月已告清。加之藍光金荷花和荷花金池與本專案隔河相望，城北建材商圈近在咫尺，此區域的房地產投資能力可見一斑。迪康銀色詩典的商業部分共兩層，一層為分拆銷售部分，二層為迪康公司自主經營部分，主要經營電器，且銷售已接近尾聲。
此專案的商業部分多為自營者購買，投資者所佔比例較小。這個專案的出現，又增加了附近片區的消費配套，與街對面的「燦坤」一起托起了城北片區的電器消費市場。
綜述：本專案所處城北片區現階段房地產消費仍處在不斷上公升中，目前市場**量明顯不能滿足購房者的消費需求，整體市場處於飢渴狀態。但市場整體**中普遍存在品質一般，產品附加值較低，環境、配套、服務等相對較差的情況，消費者在選擇此價位的房屋時，選擇麵較窄，同時消費者要求相對較低。
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尊敬的家長 根據省校歷規定，本學期的放假時間是2014年1月18日至2014年2月16日止，正式上課時間是2014年2月17日，請家長切記督促子女屆時回校報名上課，報名時要求貴子女上交本報告書和寒假作業及試卷到班主任處。春節將至，向您全家致以節日的祝福，恭祝身體健康 新春愉快 合家歡樂！古邵鎮中心小...
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