物業管理制度
之工程維養部
第一章前言04
1、公司簡介04
2、服務口號04
3、管理宗旨04
4、企業文化04
5、員工箴言05
6、物業服務常識05
第二章組織建設08
1、公司組織結構圖08
2、公司崗位結構圖08
3、工程維養部組織職能圖09
第三章工作職責10
1、工程維養部部門職責10
2、工程維養部崗位職責10
2.1工程維養部主管職責10
2.2工程維養專員職責11
第四章工程維養部管理流程13
1、維修工作管理流程13
2、裝修巡查管理流程15
3、電梯故障處理流程15
4、物業接管驗收管理流程16
4.1原有物業接管流程18
5、公共裝置、設施管理流程20
第五章工程維養部管理制度22
1、維修工作管理制度22
2、裝修巡查制度23
3、公共裝置設施管理制度23
4、物業接管驗收制度24
5、鑰匙管理制度25
第六章工程維養部常用**26
1、盜用消防水處理表26
2、房屋裝修違規施工處罰表27
3、水磨石違規施工處理表28
4、園區公共設施損壞賠償處理表29
5、樓面超載專項治理巡查表30
6、裝修巡查記錄表31
7、b區裝修巡查記錄表32
8、公共裝置設施日常檢查表33
第二章組織建設
一、公司組織結構圖
二、公司崗位結構圖
三、工程維養部組織職能圖
第三章工作職責
一、工程維養部部門職責
1、接管、驗收物業專案
（1）為了確保接管工程的質量能夠達到合格標準，工程管理部負責接管、驗收包括新增專案在內的所轄物業專案。
（2）為了保證相關資料的完整性，需要認真接管物業專案工程技術方面的相關資料。
2、管理裝置與設施
（1）制定裝置養護計畫，確保計畫能夠得到100%執行。
（2）為了穩定水、電、氣的**，需要維護轄區內的相關系統。
（3）為了保證裝置、設施的完好性，需要認真管理轄區內的水、電、氣等相關裝置、設施。
3、維修服務
（1）為了提高業主的滿意度，服務一定要及時。
（2）為了保證事故得到處理的有效率達到100%，需要認真維護、養護轄區內的土建工程。
（3）為了確保審核的準確性，需要對業主裝修等事項認真審核。
4、負責物業接管工程驗收；負責園區內土建、弱電系統、強電系統、給排水系統、消防系統、綜合佈線系統及其他公共系統的執行管理、日常維修保養、裝置維護及故障檢修等工作；
5、負責園區內的整體裝置設施的維修保養工作；
6、負責做好能源消耗控制工作；
7、負責對部門裝置設施的購置、使用、保養、報廢進行論證、安裝、維護及監督管理；
8、負責專案大、中、小工程維修的組織實施與協調；
9、負責公共區域內的鑰匙管理。
二、工程維養部部崗位職責
1、工程維養部主管崗位職責
（1）組織相關人員制定工程管理部各項規章制度，並提交總經理審批。
（2）負責組織實施各項規章制度，並監督執行的效果。
（3）負責組織對新開發物業專案中施工、裝置等方面的驗收工作。
（4）負責組織相關人員做好物業專案施工工程、裝置的相關技術材料接管工作。
（5）組織下屬人員做好轄區內公共設施的維修、保養工作。
（6）組織下屬人員做好業主維修服務工作。
（7）負責編制並組織執行機電裝置、特種裝置檢修計畫。
（8）負責組織人員做好機電裝置、特種裝置的保養工作。
（9）協助相關部門落實對下屬員工的培訓工作，按時完成部門員工培訓計畫。
（10） 負責本部門員工的聘用，下屬員工工作的督導、評價與考核。
（11）完成公司領導交辦的其他工作。
2、維修人員崗位職責
（1）在工程維養部主管的領導下，積極認真完成維修主管分配的工作。
（2）自覺遵守國家的法令法規，遵守公司及本部門的各項規章制度，嚴格組織紀律，做遵紀守法的模範。
（3）嚴格遵守修理工操作規程。工作前，仔細閱讀修理單，了解機器故障情況，檢查儀器儀表狀況是否良好，做好檢修準備；工作中，認真檢查機器外觀的完好情況，通電檢查，全面了解機器狀況，確定機器故障現象和故障部位，徹底進行排除，確保修理質量；工作後，按要求裝好機器，保證外觀整潔。
（4）更換貴重關鍵零部件，必須先經維修主管複查，確定必須更換時，經工程部管理部經理及分管副總經理批准才可更換。
（5） 履行服務公約，嚴格遵守職業道德。
（6）未經批准不得在工作崗位做私活。特殊情況下，經批准，由維修主管統一安排修理。需要換零部件的，按規定收取成本費。
（7）嚴格貫徹執行安全管理規定，確保人身財產安全，落實放火、防盜、防水、防觸電措施。
（8）熟悉掌握園區各類房屋的分布狀況、房屋內外結構、附屬設施，各水、電、氣、消防系統的管線走向、分布狀況以及管線主控制位置以及裝置的效能和使用狀況。
（9）加強學習業務知識，具備維護技術的基礎知識，能實讀施工圖樣，繪製簡單的平面圖、結構詳圖、管線大致系統圖，能清楚地在圖樣上標出發生問題的位置。
（10）具備熟練的施工技能，在熟練自己專業的基礎上，學習水、電、土建等基本知識和規範操作，爭取做到一人多能，適應住宅維修工作的需要。
（11）經常巡視園區，掌握公用設施的執行和完好狀況，如發現有損壞、隱患或其他不正常的情況，應及時組織人員搶修，以公共設施完好、裝置正常運轉。
（12）經常巡視園區，保證上下水、排汙管道暢通，按規章制度要求每季度疏通水井及管道一次，化糞池每年清理一次。保持園區汙水不外溢，環境清潔。
（13）土建維修工在維修樓地面時，必須首先準確地找到漏水、滲水的真正原因，做好一次修好。
（14）電工必須持上崗證，佩戴工作牌，穿工作服，穿絕緣鞋。戴絕緣手套等安全保護裝置，並且嚴格遵守安全生產條列和操作規程。
（15）維修人員須愛護工具。在每次使用之後，必須對領出工具的效能、機具配件等進行核查，看其是否完好無損。若有損壞，要查明原因劃清責任，報部門經理處理。
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