專案規模簡要及本方案的目的
1．1規模概述
星沙商業樂園專案由兆佳（香港）****，湖南兆佳實業有限責任公司投資，由湖南兆佳房地產開發****開發，占地面積93.4畝，
「星沙商業樂園」商業策劃書
1、 專案規模簡要及本方案的目的
1．1規模概述
星沙商業樂園專案由兆佳（香港）****，湖南兆佳實業有限責任公司投資，由湖南兆佳房地產開發****開發，占地面積93.4畝，建築面積47689平方公尺。位於長沙縣星沙經濟技術開發區內，城區主幹道開元路和星沙路的交匯處，地理位置優越。
專案建築施工進度已於9月25日整體封頂，目前進入裝修階段。
星沙商業樂園作為星沙第乙個整體品牌優勢，規模化經營平台的複合型商業專案，將整合周邊經營商戶的各種經營業態，形成良性互動的成熟商業模式，徹底改變星沙現有經營內容單
一、營業額低、比較分散、商戶信譽不好的局面。其商業發展形勢和公升值潛力被普遍看好。
星沙商業樂園建築風格上採取圍合式布局，西班牙式建築風格與傳統商業建築手法相結合，按功能劃分a、b、c、d四區，共四層（c、d區為三層），一層面積15069.98平方公尺；二層面積15047.19平方公尺；三層面積11438.
46平方公尺；四層面積6299.5平方公尺；層頂面積247.37平方公尺。
其中一、二層為獨立商鋪，以經營品牌服飾為主體，兼營兒童商業樂園、休閒、娛樂等專案，上、下層連體商鋪49間，單層商鋪342間。三、四層規劃為商場、辦公、金融、餐飲、會務中心、康體中心等投資專案招商，頂層屋面為花園式屋面。
1．2本策劃書的目的
結合周邊區域市場的商業經營業態調研和商業模式的分析，整合本專案現有資源特徵，採用先進、科學的招商策略，組織專業的招商人員，制定相應的商業計畫。從而達到「快速」、「高效」、「低投入」的效果，使整個專案的招商工作取得圓滿成功。
2、 專案分析
2．1專案硬體缺點分析
2．1．1工程現狀：在11月底a、b棟外立面和兆佳廣場出來，工程進度相對拖後，影響了招商和銷售的進行；
2．1．2缺乏大板塊的營業空間：大型商家進駐在選擇鋪面上出現較大困難，可選擇性不強；
2．1．3物流系統不完善：沒有提供大型貨物電梯，對3、4樓客戶貨物的存放、移動存在一定的影響；
2．1．4三、四樓鋪面劃分不合理：a棟
三、四樓鋪面密度過大，b棟
三、四樓共只有6個鋪面；
2．1．5專案之前的銷售單位過於分散，不利於整體招商；
2．1．6停車場離a區等商業區距離較遠；
2．2專案軟體市場分析
2．2．1**偏高：目前星沙區域市場周邊同性質商用物業**在3000-6200元/平方公尺不等，星沙商業樂園在同類別產品中因為其品牌優勢和規模化經營平台策略，以及地理位置較好、戶型面積合理、且控制好套價，所以更有市場競爭力。但是目前均價已經是星沙市場最高水平，比較專案周邊鋪面**，存在**偏高、專業租戶承受能力有限的問題；
2．2．2客戶持觀望態度：目前星沙的傳統商業主要還是集中在板倉路的兩側
二、三、四區為主，部分潛在客戶對星沙商業樂園的商業發展前景存在持幣觀望態度，部分低價的商鋪具有一定的吸引性；
2．2．3商業氛圍不足：從近期市場態勢看，本地塊目前的商業氛圍尚不成熟，尚無法達到一般商業步行街「先有市、後做場」的理想態勢。星沙的先天商業氛圍不濃厚對專案人氣的聚集、商業氛圍的營造形成阻力。
2．2．4主要體現在專案的銷售策略上，前期的銷售與後續的
三、四樓定位與招商完全脫節，缺乏專案的整體性，專案的整體風格定位很難得到實現。按照商用物業的運作程式，專案招商工作理應提前進行，而目前的銷售工作在這方面沒有涉及。
2．2．5物業管理系統尚未確定，商家入駐信心不夠。
2．3針對不足現狀如何轉換包裝，改良為優勢
2．3．1必須加快工程進度：在11月底之前完成兆佳廣場和水晶廣場，為專案開展招商活動提供現場場地，使客戶有直觀的感官刺激。
2．3．2在不改變**的前提下，突出專案的特點，使客戶感覺到物有所值。同時通過多種付款方式，提供一定折扣，適當減免租金和物業管理費，爭取**更大的稅費減免力度等措施來刺激客戶前來購買或租賃鋪面。
2．3．3宣傳造勢：針對持觀望態度的客戶，則必須加強造勢，使之體會到星沙商業樂園的銷售及招商十分火爆，產生一種緊迫感，從而促使其購買.
2．3．4通過宣傳和與客戶直接溝通，使其明白星沙商業樂園通過兩年的市場培育，完全可以成為成熟商業，具有巨大投資回報。
2．3．5工程設計改進：針對工程設計上的不足，使進場經營的商戶產生不便，完全可以由工程部進行改造，例如電梯，從而使商戶的經營更加便利。
2．4專案的優勢分析
2．4．1城市發展中的優勢地段
分析星沙目前的商業模式，大多是作坊式和家庭式的零散經營，稍有規模的商區又往往經營內容、形式單調，加之客源分散，沒有形成集中的商區商圈。現在的「星沙商業樂園」本身即處於未來城市發展的主幹道星沙大道和開元大道的交匯處，同時緊鄰**職能部門的辦公區域，縣委與區委辦公大樓與該專案隔街相望，該區域必然成為未來城市經濟文化的中心。所以，從規劃前景看，本地塊處於集政治、文化、經濟三位一體的中心區域，發展前景不可限量。
2．4．2規模經營的商業中心優勢平台
星沙商業樂園在星沙屬於最早的、規模最大、經營方式新穎獨特的商業平台，專案以多元化商業格局和完善的商業配套進行規劃，集購物、旅遊、娛樂、休閒、餐飲、文化、商務於一體。專案屬**重點扶持的創新複合型商業地產，有效的填補了星沙在這方面商業專案的市場空白，具有市場稀缺性。
2．4．3專案具有較高的品牌認識度
在經過專案前期的包裝策劃與大力宣傳推廣，專案已樹立良好的品牌形象，具有較高的品牌認識度。
2．4．4**的優惠扶持政策
**在工商、稅務、城管、水電等幾個方面均給予星沙商業樂園在政策上的大力扶持。
2．4．5發展優勢：
長沙正處於城市「西引東擴」的擴張階段，「長株潭一體化」的提出表明長沙必須向四周擴充套件的決心。塊所在的長沙縣為「瀟湘第一縣」，人均gdp遠高於其他縣市及長沙市。板塊處於國家級長沙經濟技術開發區，產業結構涉及電子資訊、新型材料、生物工程、光機電一體化等高科技產業，匯集伊萊克絲、lg曙光、泰國正大集團、可口可樂、遠大空調、三一重工、長海視聽、力元新材、維用長城、華天鋁業、金沙利印刷、杭州娃哈哈、光南摩托、長豐獵豹、北汽福田等一大批中外著名企業集團，工業經濟發展強勢上公升，潛力巨大；另外高新技術產業迅速增長的同時，也帶動了傳統鄉鎮企業的發展。
而臨近正規劃建設中的中南最大的汽車交易廣場、已匯聚人氣和產業中心的湖南省廣播電視中心等，都直接帶動給區域的經濟發展。
3、 市場定位調整
3．1針對上述分析結果，調整市場定位
3．1．1經營定位
a棟1、2層內街
（a121—a141、a201—a219）——女人世界
經營種類包括：少淑**、淑**、上班女性裝、大型女性品牌服飾。重視剪裁與設計的各種品牌，服飾上從適合粉領族利落的套裝、品質上多以強調女性特徵的品牌作為主打。
風格上也趨向以乾淨利落、溫柔幽雅、簡潔大方為主，強調都會女子崇尚流行時尚的特徵。
a棟1、2層外街（a101—a120）
經營種類包括：文化用品、婚紗攝影、精品飾物、家用電器、麵包糕點，網羅現在市場流行的品牌，以整齊、實用、簡潔大方為主。
a棟3、4層（a301—a321、 a401—a421）
辦公招商，各品牌在長辦事處、美容護膚中心、寫字間、影印社。
b 棟1、2層內街
（b129—b155、b201—b228）——男人世界
經營種類包括：男士品牌服飾、紳士休閒服飾、皮鞋、箱包
網羅來自世界各地的時尚流行品牌，服飾上要求適合簡潔、莊嚴、利落的西服與各式配件。
b 棟1、2層外街（b101—b127）——通訊一條街
經營種類包括：各種手機、**以及與之配套的通訊裝置，形成通訊用品一條街。
b棟3、4層（b301—a303、 b401—a403）——美食街
經營種類包括：大型酒樓、各種特色食品店。
c棟1、2層臨商業秀廣場區（c144—c173、c257—c274）
經營種類包括：複合式新潮名品、少男少女休閒服飾品牌、運動專賣店
專為年輕一族群提供的休閒購物區。以青少年所喜愛的服飾品牌為主，網羅優雅、校園、休閒等風格，不論男女都可以找到符合自己屬性的服裝與各式配件。
c棟1、2層臨水晶廣場區
（c113—c143、c174—c184、c213—c244、c275—c285）
經營種類包括：名錶廊、金銀手首飾、眼鏡、工藝品、家居用品、床上用品、飾物精品、影音器材等。強調創造自我個性生活精神，提供多樣化生活用品，從個人健康、禮品文具到居家布置、休閒生活，其中包括巧思精心設計的商品，不僅造型可愛也為現代人帶來更大的方便性。
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第一章寶潔日化專案摘要 一 專案及公司簡介 二 商業模式及盈利模式 三 產品 服務描述 四 行業與市場 五 市場營銷策略 六 管理及運營 七 融資說明及財務 八 風險控制 第二章寶潔日化專案商業模式及盈利模式 一 商業模式概述 二 商業模式優勢及可行性分析 三 盈利模式 第三章寶潔日化專案公司介紹 ...
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