「酒店式公寓」限購非新出調控措施
2012-07-24**：作者：商報記者袁晨晨 11
房管規土發文旨在釐清概念，防止虛假宣傳誤導購房者
昨天，上海市住房保障房屋管理局、市規劃國土資源局聯合發文，對酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式辦公樓等相關概念做出解讀，不少**紛紛打出酒店式公寓被限購之類的聳動標題。但在商報記者看來，此次官方解讀只是重申土地用途為住宅用地、使用年限為７０年的酒店式公寓本質仍是住宅，屬於限購範圍，實質上只是在堵漏洞，並非是進一步加深調控力度。
７０年產權酒店式公寓限購
眾所周知，酒店式公寓以面積小、總價低、投資門檻低而著稱。近期，有房產企業或中介公司在一些樓盤銷售廣告（或推介）中使用「酒店式產權式公寓」、「公寓式酒店」、「公寓式辦公樓」和「不限購不限貸」等宣傳用語誤導部分消費者，「為使購房者對相關概念的內涵有正確認識，避免產生誤解，理智購房」，因此，上海市房管局和、規土局對酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式辦公樓相關概念做出解讀。
在官方解讀中，酒店式公寓屬於居住建築，土地使用分類為住宅用地，房屋用途為居住，土地使用年限７０年，酒店式公寓的特殊性在於酒店式的管理，但其本質上仍是住宅，屬於限購範圍；公寓式酒店屬於旅館建築，土地使用分類為商服用地，房屋用途為旅（賓）館，土地使用年限４０年，其特殊性在於按照公寓式或者單元式房型進行設計建造，但本質上仍是酒店，不屬於住宅，按照相關規定不得分套銷售；而公寓式辦公樓屬於辦公建築，土地使用分類為商服用地，房屋用途為辦公，土地用途按照商業用地出讓的，土地使用年限為４０年，土地用途按綜合用地出讓的，土地使用年限為５０年，公寓式辦公樓的特殊性在於建築結構上按公寓式或者單元式進行劃分、有獨立衛生裝置，適合向小型企業出租、**，本質上是辦公樓，不屬於住宅，不屬於限購範圍。
據商報記者了解，住宅性質的「酒店式公寓」在上海市場上確實存在，但其數量極少，畢竟土地性質是住宅的話，開發商必然可以開發住宅類產品銷售，何必開發酒店式公寓，**低於周邊的住宅售價，銷售也不一定會比住宅賣得好。且７０年產權的住宅本身就屬於限購範圍，無論營銷主題怎麼變幻，都無法改變這個事實，在這方面來講，即使有一些７０年住宅產權的酒店式公寓進行銷售，自然也是限購的；而產權為４０年的「公寓式酒店」在上海也極其稀少，再加上**條件較為苛刻（不得分套），因此市面上實際**情況更是少之又少。在商報記者看來，就上述兩個產品而言，此次出台的官方解讀並沒有調控收緊與否的說法，只是在堵漏洞而已。
公寓式辦公不限購
反觀房管局所說的公寓式辦公樓，實際上就是當前市場上廣為流行的辦公類產權的酒店式公寓，本來就是不限購的。
據德佑地產市場中心統計顯示，２０１１年至今年７月２０日，按照成交面積排名的前十名辦公類樓盤，多為公寓式辦公，且均位於外郊環區域，這些專案都以酒店式公寓的名義對外**。
據介紹，辦公類產品按照套內面積可分為寫字樓和公寓式辦公，其中寫字樓多集中於市中心商務區，通常以整層**和租賃為主。公寓式辦公產品更多地分布於中環外區域，這些區域商務氛圍較為弱，如果整層**或者租賃，在短期內無法快速回籠資金，並且也難以實現利潤最大化，即使開發商考慮到長期租賃經營的話，也無法租賃，最終出現大範圍的空置在所難免。因此，單間面積在４０－７０平方公尺的小戶型是公寓式辦公的主力戶型，精裝修**平均單價也僅為同地段住宅的６５％－８０％，小面積低總價不限購等特點，使得客戶可接受程度高，因此往往成為市場上的熱銷樓盤。
奉賢南橋新城的卓越商務中心就是近期的佼佼者，這一土地用途為商業的公寓式辦公樓自今年３月開盤至今，已經合計售出了９８８套**。
同策諮詢研究中心總監張巨集偉向商報記者指出，此次解讀中，「公寓式辦公樓」不屬於限購範圍，從一定意義上來講，房管局和規土局最新規定是明確和提示投資客可以關注「公寓式辦公樓」市場，也就是可以進入這個市場領域進行投資。
以上海嘉定區為例，同策諮詢研究中心資料顯示，２０１２年以來，該區一手辦公類產權物業月度供求比在３－６之間，個別月份高達８．９，而去年一整年，除１２月份外，整個市場供求比基本在１－３之間。從整個嘉定區市場存量來說，截至７月１１日，全區辦公類產品存量５３．４萬平方公尺，佔到整個上海市辦公類產權物業存量的１１％。張巨集偉認為，造成這種現象的很重要的乙個原因就是，由於區域內辦公類用地**較大，在這樣乙個非傳統的辦公區域，開發企業為了實現專案資金的快速回籠，以「公寓式辦公樓」方式進行開發銷售，以此來規避區域內辦公類產權物業短期內供求比過大、去庫存化難度增加的問題。
因此，張巨集偉指出，從市場角度而言，如果有更多的投資客關注「公寓式辦公樓」市場，以嘉定區為代表的「公寓式辦公樓」有可能從此會逐步解決供明顯大於求，市場存量過大的問題。
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