秀嘉農貿市場
秀亭商業街
物業管理方案
編制單位：嘉興市國浩物業****
編制時間：
一.物業管理整體構思及運作模式
秀嘉農貿市場物業管理的整體構思：
秀嘉農貿市場作為農貿市場專案，在規劃建設、環境配套、資訊網路設施裝置等方面的定位均很高。結合秀嘉農貿市場業戶群體的特徵和針對諸多層面的考慮，我們確立了秀嘉嘉貿市場物業管理的目標定位和整體構想。
我們目標定位是：，使秀嘉農貿市場環境、安全保障、文化氛圍、資訊服務等方面成為嘉興市物業的典範，在嘉興市樹立起名牌物業形象，並提公升秀嘉農貿市場物業管理品牌形象，使物業管理成為秀嘉農貿市場的核心賣點之一。我們對管理服務的整體設想可概括為：
建設規範管理專業團隊
演繹農貿市場物業管理形象
以點帶面、面上處處開花結果
秀嘉農貿市場物業管理的運作模式：
秀嘉農貿市場物業管理的運作模式包括：管理架構、管理執行機制、考評考績體系等。以下分別闡述：
（一） 管理架構
在秀嘉農貿市場的物業管理服務中，將結合秀嘉農貿市場的人文特點及行業法規，結合國浩物業先進管理理念和現代經營模式，確定本專案物業管理運營的管理架構。
1、 秀嘉農貿市場物業管理外部組織架構
指導外部組織架構說明：
1、國浩物業對秀嘉農貿市場實施專業化、規範化的物業管理顧問服務;
2、**行政主管部門對本專案物業管理工作進行管理和業務指導;
3、秀嘉農貿市場物業管理處和國浩物業構成監督協調關係。
2.秀嘉農貿市場物業管理內部組織架構（首年）
·內部組織機構說明：
1、設定原則：精幹高效、目標管理
秀嘉農貿市場管理處對物業管理服務專案實行計畫目標管理，實施整體管理和責任管理相結合的管理方式。
2、設定形式：垂直領導、整體協調
垂直領導的形式，目的是減少管理環節，提高各部門的工作效率；部門業務獨立操作的同時，設定協調管理職能，旨在達成整體有機運作。
（二） 執行機制
為保障物業管理機構高效運作，必須建立乙個有效的管理執行機制。
指導反饋
指指反標導饋
反饋命令
督導重大突發事件
管理運作機制圖
1.質量監管機制
質量監管機制是在建立一整套有國浩物業管理特色的質量管理體系的基礎上，根據iso9001（20gg版）質量保證標準的有關要求，全面推行質量管理，把質量目標落實到各崗位、各環節直至到個人，並通過質量管理小組監督檢查，使工作質量不斷提高，達到業戶滿意的效果。
按國浩物業制定的各項管理指標和創優方案，秀嘉農貿市場管理處各職能管理人員將按照質量監管體系的要求，明確責任，授予權利，在實際過程中抓好許可權下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制，並將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來，實現目標動態控制，進行目標成果評價，確定成果和考績，並與個人利益待遇相結合。同時，公司還會通過各種宣傳教育手段培養員工的敬業精神，職業道德，加強員工培訓，不斷提高員工自身素質和工作水平，進而提高工作質量和效率。
2.協調機制
協調機制是指運用協調管理的方法，解決在管理服務過程中經常發生的各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與業戶之間的矛盾和衝突。
(1)行政促動力，以行政職務權利為依託，以行政命令為基本形式，以獎罰為後盾的強制性促動力。
(2)競爭促動力，運用競爭手段促使相關方面關係的協調，如通過競爭，以先進帶動後進，共同完成任務。
(3)**促動力，因勢利導利用**達到協調的目的。
(4)管理者的凝聚力，具體情況為領導者或管理人員塑造吸引力、影響力，這是今後促進日常物業管理工作協調的核心力量。
3.激勵機制
激勵機制是激勵活動要素在進行過程中互相聯絡、相互作用、相互制約及激勵效果之間內在聯絡的綜合機能，其作用旨在提高「內聚力」。
(1)管理日常目標、責任制、增強管理層的工作主動性，按「國優」標準制定各項管理指標，嚴格作好各項工作、明確獎罰。
(2)實施獎金破格晉級制度，調動員工工作熱情。管理處員工實施獎罰制度，獎金標準與工作表現和業績掛鉤，並可根據情況，對先進給予破格晉公升，以形成競爭激勵機制，提高員工積極性。
(3)依據管理、管教結合，融情於管。管理處依法與員工簽定勞務合同，關心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無後顧之憂，保持良好的工作情緒，給業戶提供優質服務。
4.監督機制
監督機制是實現物業管理各項工作開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作**現的偏差。保證管理機構及其工作人員依法辦事。
(1)管理者對機構內部工作人員進行監督。
(2)業戶對管理機構及工作人員進行廣泛監督，形成綜合監督體系。
(3)通過資訊反饋監督，以各種手段來實現監督管理的閉環機制，保證秀嘉農貿市場管理監督機制的有效實施。
5.自我約束機制
(1)經濟利益促動自我約束機制，充分利用經濟措施去誘發管理物件的利益敏感動機，然後由這類動機去引導對行為自我約束。
(2)目標結構與責任相互聯絡而造成的促進機制。
(3)權利鏈條相關制約機制，建立管理物件之間相互制約的權利鏈條，促成相關機構、相關員工之間的自我約束機制。
二.物業管理資訊化處理系統
秀嘉農貿市場物業管理資訊化處理系統包括：工作流程、資訊反饋（投訴處理）渠道及時間、物業資料管理幾個方面。以下分別闡述。
（一） 工作流程
1.整體運作流程圖
2.物業交接驗收流程：
3.工作巡查流程：
4.安全管理運作流程：
5.機電裝置維修流程：
6.保潔管理流程：
（二）資訊反饋（投訴處理）渠道及時間
1.秀嘉農貿市場物業管理資訊反饋流程：
2.秀嘉農貿市場物業管理資訊反饋控制方式
（1）管理處(或客戶服務中心)值班室，通過資訊傳遞工具，如投訴**和各專業組配備的無線對講機等工具，及時反饋秀嘉農貿市場每個區域發生的情況。嚴格的崗位責任制和完善的管理規章，實行規範化運作。
商業街物業管理方案
商鋪是指從事具體商業行為的物業。按其經營方式主要為單體經營，集中管理的模式，對商業街商鋪進行統一管理，是目前開發商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區域商業中心和商業品牌有重要影響。對於開發商來說，開發 銷售商鋪是前提，但只有開發 銷售是不夠的，還必須成立專門的商業管理公司對商鋪進行管理，才能長久...
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