××花園
規劃設計引導書（二稿）
（與建築師溝通討論稿）
××花園專案規劃設計引導書
說明本規劃設計引導書，是在經與發展進行初步溝通交流的基礎上，進行專案的初步建築策劃。目的在於上承專案用地的城市規劃精神，把握本專案的內部及外部條件，對接是專案的發展目標及市場需求，為專案的概念設計提出初步的空間構想及技術構想。
本規劃設計引導書，其作用在於經專案發展商批准後，交由專案規劃建築師，進行專案的概念規劃設計。在專案概念規劃設計多方案完成後，再經規劃建設部門、發展商、策劃**機構多方的溝通和論證、評價後，結合所選取的其中最合適概念方案，擬定本專案的規劃設計任務書，作為專案正式規劃設計的任務書。
一、 專案背景
1．1 ××房地產****，決定在××市投資開發「××花園」（暫定名）專案，這將是乙個以**形式經營為主的商品性、居住社群住宅開發專案。
1．2 專案位於××市已建成區的邊緣，周邊均為新發展或正在規劃建設中的城市街區。專案用地面積（淨面積，可作容積率測算的基數）為5.1萬平公尺（76.
6畝），開發商計畫發展乙個集合住宅形態的高尚居住小區。
1．3 地塊現狀為自然標高平整的城市建設用地，無動遷及其它建設開發障礙。
二、 周邊狀況
2．1 東邊地塊東面臨規劃路，對面是在城市規劃中為居住用地，目前有部分缺乏整體規劃的民居建築。
2．2 南邊地塊南面臨站前路，東南部分現狀普通商品住宅小區（安美小區）。
2．3 西邊地塊西北面為市物價局的辦公居住綜合用地，現尚未建設；西南為地稅局（建設中）。跨過物價局用地，為××市南北向交通的主軸幹道—四川大道。
2．4 北邊地塊北面臨西南大道，是規劃中的××市東西向交通主幹道及疏港大道，目前只完成路基建設並停工數年。
（詳見紅線圖）
三、 發展定位
3．1 經過對本地塊的資源條件評價及市場綜合分析，我們初步認定本專案應被定位為乙個高檔的集合住宅居住小區。
3．2 在物業產品概念上，本專案意向於向××市提供一種超越傳統集合住宅形式的家庭居住空間，比一般的集合住宅平面更寬鬆、功能更齊全、空間更豐富，是現階段集合式住宅的頂級產品。
3．3 在**上，本專案將定位於北海市**位住宅空間的低端，與別墅型、townhouse型等**位住宅相比有明顯的**優勢，與其它多層集合住宅相比，則超價物有所值。
3．4 本專案的市場主要競爭力表現，設定在社群環境、綜合配套、室內空間創新三個方面。
四、 客戶群體
本專案的主要最終消費客戶群體將鎖定於如下兩類：
4．1 屆於本地塊所處的區位，本專案以商業界的高收入人士為主要的目標客戶群體。本專案讓他們完美地結合快節奏的城市商務活動及寬鬆舒適的居家生活，社群的品牌亦將成為他們身份與成功的象徵。
4．2 欲提公升居住生活品質的二次置業者，這一群體多以**機關幹部、企事業領導、公務員為主。本專案從小區環境及配套、室內平面空間、社群文化品味格調等綜合方面，為他們提供超越現有的居住環境的新天地， 滿足他們對現有居住環境空間更新換代的需求。
五、 戶型產品
根據客戶群體的選擇及專案的市場定位，本專案面向市場消化的戶型產品，宜包括如下幾個種類:
5．1 實用兩房：面積70～90平公尺左右，兩代居形式，客廳餐廳聯體式設計，動靜分離，功能齊全.
5．2 經典三房：在傳統三房二廳二衛基礎上的優化設計，戶型面積控制在100～130平公尺左右。
優化設計的地方主要表現在：
a 更寬敞的陽台，內外陽台的結合設計，最寬處應達2.4—2.7公尺，有平台花園的感覺，豎向兩層之間最寬處可考慮互相交錯。
b 更合理的儲藏類專屬空間，包括儲物間（架、櫃）、步入式衣帽間。
5．3 寬鬆四房
寬鬆四房戶型銷售面積控制在130—150平公尺左右，比傳統的四房二廳二衛住宅戶型追求的是更全面的平面功能，更寬鬆閒適的室內空間。優化設計主要表現在：
a 空中花園的設計，要求每戶有約30平公尺的空中平台花園，平台花園與客廳及餐廳結合緊密，並且要求每個平台花園在豎向有兩層的空間。
b 更合理的儲藏類專屬空間，包括儲物間（架、櫃）、步入式衣帽間。
c 中餐與西餐廚的分合式設計：即廚房冷操作區設計成開放式，最好與餐廳有交流；小部分熱油煙區則做透明隔斷。
d 工人間與家庭主空間的分離式設計，安排相對獨立的家務操作服務空間（生活陽台、洗衣、備餐）。
5．4 樓中樓（包括：城市別墅、頂層複式、聯排別墅、單棟別墅）
結合具體平面情況，銷售面積為180—230平公尺之間（單棟別墅可適當放寬），安排戶型套式為5房3廳3衛或6房3廳3衛；讓客戶在多層、或單棟住宅中體驗到全面的別墅感受。
a 多個空中花園的設計，包括入口花園（綠色玄關）、戶型首層與客餐廳結合的花園、上層的樓面花園。要求上層花園與首層花園之間形成一種錯落式的設計，並形成上下層空間的聯絡。
b 更合理的儲藏類專屬空間，包括儲物間（架、櫃）、步入式衣帽間。
c 中餐與西餐廚的分合式設計，獨立的餐廳。
d 工人間與家庭主空間的分離式設計，安排相對獨立的家務操作服務空間（生活陽台、洗衣、備餐）。
e、單棟別墅，作2層半，須考慮私家車位。
f、城市別墅主要特徵：
樓高四層半；
一梯兩戶；
乙個單元共四戶；
一二層人家，從正面私家花園進門；
三四五層人家，從背面上樓進家，享空中花園。
六、戶型通則
如下一些是戶型設計過程中遵循的基本通則，在各類戶型設計中靈活地加以運用。
6．1 空調機位：
考慮到每一房間的空調機室外機隱蔽式安放，保證建築外牆的整潔。
6．2 窗：
對於臥室，應全部考慮飄窗設計，其中主臥室最好是落地轉角飄窗設計；客廳與陽台及空中的平台花園之間，採用通透落地門窗。
6．3 明廚明衛：
所有套型的廚房必段為明廚，所有套型的公衛必段為明衛，主臥衛生間盡量追求明衛，特殊情況可允許少量暗衛.
6.4 洗衣機位：
洗衣機位一般結合生活陽台設定，生活陽台一般可考慮半內半外的陽台設計方式，較大戶型存在的工人間一般從生活陽台進入。
6.5 錯層平面：對於本專案的各類戶型，都在合適的情況下考慮小錯層（不高於45厘公尺）的設計，增加室內空間的變化與趣味。
七、戶型比例
八、建築住棟
8．1 本專案的建築住棟採用多層2層半、4層半、6層半三種形式，磚混結構，以達到降低建築成本，縮短工程週期，優化資金運營的作用，同時通過降低小區容積率來提高生活品質，及空出更多地面綠化空間的作用，同時豐富小區的建築天際線，與地形呼應形成小區建築高低錯落的效果。
8．2 多層（6層半）基本上設定在本用地的南、北臨街建築住棟，對小區起到一定的遮蔽作用；結合小區的平面規劃，底層可考慮設計為商鋪形式。底層商鋪宜以騎樓形式，減少商業活動對上部住宅的干擾，同時騎樓頂部可安排為二樓住戶的平台花園。
8．3 所在住宅樓棟梯間寬度應達2.7公尺，並有相應較寬鬆的單元門廊設計，考慮較為通透與綠化生態結合的方式。
8．4 在滿足小區整體建築面積及容積率指標要求的情況下，住宅建築住棟的住宅集合形式盡可能考慮一梯二戶，結合部分的一梯三戶設計。其中一梯兩戶的建築住棟用於安排較大的戶型，一梯三戶用於安排相對較小的戶型。
九、交通及停車
9．1 本專案考慮交通清晰，組團級的人車分流，達到一種人車親和的規劃理念。
9．2 本專案按每套別墅配備乙個車庫，多層公寓式住宅按戶數的0.4—0.5安排固定的汽車停車位。
9．3 考慮獨立電單車庫，按每戶一輛的比例考慮電單車停車位。
十、小區入口
10．1 小區安排乙個主入口及其它次入口，主入口初步考慮安排在專案用地的北面靠西，以接近四川大道方便出行。
10．2 小區主入口考慮較氣派並有標識性的大門，門前應安排小型的集散廣場及臨時車輛停放空間。
10．3 小區主入口與小區的中心廣場之間應有較好的空間連續性。
十一、廣場及會所
11．1 在本地塊中部，安排小區的中心廣場，作為小區的最主要公共交流活動空間。
11．2 小區中心廣場結合建築布局，並結合會所及戶外小型游泳池、戶外網球場設計。 （詳見規劃建議圖）
十二、建築結構
12．1 按開發商要求，小區的住宅建築建議全部採用磚混結構。
十三、建築風格
13．1 本專案建築風格以現代海派為主，抽象運用歐式建築的元素及符號，表達專案中西文化交融的氣質及文化追求。
13．2 本專案建議採用坡屋頂，多彩玻纖瓦屋面，外牆面以塗料為主，結合其它較表現自然形態的材質。
十四、智慧型化
14．1 本專案考慮光纖到樓，寬頻網接入每一住戶。
14．2 本專案考慮智慧型化物業管理系統，包括ic卡一**（門禁、物業收費、會所支付等），與之配套的有遠端抄表系統、每戶預設的三防介面系統等。
十五、專案規劃指標
15．1 依據本專案用地**規劃條件（見附件），結合本專案的發展構思，提出本專案的規劃指標如下：
小區規劃技術經濟指標預設表
十六、關於本引導書
16．1 本專案規劃設計引導書是在未進行圖面作業的情況下提出的專案發展方向及一些規劃建築要求，主要用於與建築方案設計師之間的溝通，表達專案價值取向與開發定位意圖。
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