第一章總論
* 專案概述
（一） 消費群體構成
當前，中國大眾旅遊的發展，異地商務、公務等交流日益頻繁，為星級酒店的發展打下廣闊的市場基礎。中國星級酒店接待的住客，既有國內客人，也有入境客人。據國家有關方面的統計，2023年入境過夜旅遊者為4991萬人次，比上年增長6.
6%；國際旅遊（外匯）收入339.49億美元，比上年增長15.9%。
國內旅遊者為13.94億人次，比上年增長15.0%；國內旅遊總收入為6230億元，比上年增長17.
9%。顯然，星級酒店就是為他們服務的。無論是為了商務、公務、會議或者展覽，還是為了觀光、購物、度假或者是探親訪友，抑或是為了經濟、文化、體育等等的交流，他們都是酒店的顧客。
有關資料顯示，2023年，中國星級酒店住客中，商務散客佔43%；公司協議客戶佔22%；會議團隊佔5%；旅行團隊佔4%；休閒散客佔8%；其他佔8%。
從2023年與2023年的比較中，可以發現，雖然中國酒店的住客構成在總體上沒有過大的起落，但是其變化也不容忽視。比如商務住客的增長，就是值得十分注目的。雖然不少入境的外國客人常常選擇在星級酒店下榻，但是國內住客目前仍然佔著絕大多數（為88％）。
（二） 國內目前連鎖經濟型酒店連鎖經營的發展趨勢。
目前中國目前共有星級酒店11828家，客房平均出租率為60.96%。值得注目的是，星級越低、**越低的內資星級飯店，反倒出租率越低(其中三星級出租率為61.
21%；二星級出租率為57.11%；一星級出租率為49.60%)。
其經濟效益也不甚理想，其中佔星級酒店95.36%的11828家內資飯店，幾乎全面虧損，有25個省市的內資星級飯店的平均利潤均為負數。
相形之下，中國經濟型酒店卻是一片光明。另乙份正式資料顯示，中國經濟型酒店，2023年的平均出租率為89.0%，2023年的平均出租率為82.
4%；2023年的gop竟然高達44.47%。
經濟型酒店在今後的發展中能夠更有利地享受到如下的發展機遇。
a：居民出行的增長。
b：奧運商機。2023年是北京籌辦奧運會的決戰之年。
根據有關要求和測算，2023年奧運會期間，北京的星級酒店將達到800家。而據此前不久的統計，目前北京地區共有住宿接待單位4761家，客房28萬間左右（其中星級酒店658家，客房11.2萬間）。
缺少的142家酒店的空白，有關方面希望主要通過改造和公升級現有非星級酒店來填補。
* 專案提出的背景及必要性
我們先從酒店和酒店式的公寓，從酒店的投資、金融管理、融資方面來談。
有個大的方向：能以中國酒店市場的乙個巨集觀角度，先來做乙個大綱性的**。在2023年之後，北京的酒店市場還是有相當的機會存在的。
這是一定的，因為北京的酒店是政治中心、經濟中心，目前加上外來人口已經有差不多有1700多萬人了，無論如何，這麼大的乙個人口的城市，它有它的乙個容量。因此，中國的地位在這幾年正在大力的發展，所以從這方面我們是比較謹慎的、積極的來看這個事情。
北京，從容量方面的發展空間和潛力是相當大的。就此而言，在全中國發展的時候，上海、北京是幾個主要的重點發展城市之一。無論是2023年的奧運會還是2023年的上海世博會，都給酒店的管理公司創造了很多發展的機會。
但是，總體來講，在選擇酒店的時候，就像選擇地理位置上面，我們還是非常關注的。到最終，還是回到乙個方面，就是投資回報。我們不是說開酒店是為了奧運會開，也不是說為了世博會開。
做酒店的投資回報期要按照國際慣例來說是四年，所以這個不是短期的。很多酒店集團現在還在積極的開拓過程當中。相信這個機會對於大家來室都是乙個很好的發展機會。
所以我們認為北京在中國還是屬於一線的城市，這兩個城市如果從全球的經濟上給它定位的話，應該是國際級的大都市。因此將來不要擔心酒店過剩的問題，某些酒店可能經營不好。
從貨幣角度出發：人民幣的公升值有乙個力大於臂的問題。總體來說應該是力好，但是到了一定的程度力就不好了。
這是乙個不利的因素，為什麼？因為中國東西如果變的太貴了，國外的旅遊者就很難進來。但是目前對於投資者，對於中國乙個低成本的市場。
那麼所有的合作夥伴、業主、**、同行都願意到這邊來投資。特別是外地投資進來了以後，由於這是乙個雙收的投資專案，但是隨著人民幣不斷的增長，最後和美元一比一了。
* 可行性研究的依據和範圍
2023年1-10月全國房地產投資額為14610.6億元，同比增長24.1%，增幅與上月持平；商品房施工面積169840.
7萬平方公尺，同比增長18.8%；新開工面積59847.5萬平方公尺，同比增長18.
1%；竣工面積25790.5萬平方公尺，同比增長8.5%。
**類指標本月累計同比增幅均與上月持平。國家土地**依然偏緊，存量土地充分釋放。1-10月份土地購置面積26827萬平方公尺，同比減少了2.
6%；土地開發面積18390.7萬平方公尺，同比增長38.6%，增幅較上月提高了4.
6個百分點。
* 主要技術經濟指標
一、專案的投資總額預算
1、 財富西環大廈
二、三層的總體投入面積為3300平方公尺，房屋的租金為3元/天/平方，則大廈的房屋日租金為9900元，年租金為9900元/日*365天=3613500元。
2、 酒店投資總體裝修費用：酒店總體投入面積為3300平方公尺，按照每平方公尺1500元人民幣的標準（包括房間裝修費用及家電、家具的配置費用），則酒店投資的總體裝修費用為500萬元。
裝修費用均攤10年，按每年為總體裝修費用的10%計算，則每年均攤的裝修費用為50萬元。
3、 投資裝修總體費用向銀行貸款，每年向銀行支付的利息為60萬元。
4、 同樣，投入的裝置費用（包括空調設施等酒店的基礎裝置）約為240萬元，費用均攤10年，每年為總體費用的10%計算，每年的裝置費用為24萬元。
5、 員工費用：酒店投入使用35名員工（一般性的服務人員和管理層人員），按照平均工資1800元/人，則一年的員工費用為35人*1800元/人*12個月=756000元。
&酒店第一年投入的成本計算為：3613500+500000+600000+240000+756000=5709500
第二章市場調研及前景**
*本專案與其他專案相比較的優勢分析
本專案簡介：（擬在北京財富西環大廈中
二、三層設立歐姆龍戴斯酒店）
a、美國戴斯酒店集團的品牌價值所在：美國戴斯創立於2023年，有超過35年的品牌歷史，在全球15個國家內擁有超過160，000間各式客房。每天有超過200，000位客人住宿於days inn。
名列《hotels》雜誌全球酒店品牌排名第5位。
b、戴斯酒店的所擁有的經驗豐富的管理團隊：戴斯中國擁有一支高素質，經驗豐富的酒店專業人才組成的團隊。強大的團隊，輔以"戴斯"品牌，對於酒店進行全權管理，一定能夠使您的酒店獲得應有的成功，並在酒店業佔據應有的地位。
c、財富西環優越的地理位置：
（1）財富西環鼎立於北京市政規劃中的四大交通樞紐之一，北京西二環門戶之"西南金角"，北接西二環路，東連南二環路，西通麗澤城市核心道路，南行京開高速，距北京內城東西幹線兩廣大街和長安街僅幾步之遙。入則數分鐘進抵都市核心，出則瞬間轉換方位經緯。攜金融街商務繁華之偉力，以坐被朝南的巨集大氣度，強勢輻射金融街，長安街腹地。
財富西環位於西二環樞紐位置，西銜豐台區重點規劃發展區域麗澤商務區，其中豐台俗稱是北京主要的陸路碼頭。南靠北京南站-亞洲最大的鐵路交通樞紐，2023年即將投入使用。北臨厚積勃發的新型辦公商務區廣安門商圈，西街正在建設的華北地區最大商品物流中心和分銷中樞的馬蓮道商務中心的節點，以財富西環為焦點，三大商圈各顯神通，圍合聚攏財富西環，更兼有金融街豐厚商務底蘊的強勢整合，西南二環大區域發展的格局脈絡清晰可見。
（2）地理優勢，交通方便：5路、49路、340路、351路、410路、423路、603路、716路、717路、800路、819路、939路、962路、運通102、運通202，步行1分鐘就可到達公交車站。
d、周邊配套設施完善
（1）水電設施齊全外周邊還有美廉美超市、超市發超市、華聯商場、家樂福購物中心、菜百商場、華普超市、百盛、青年湖商場。
（2）郵局： 麗澤路郵電局、中國行動通訊大觀園店、中復電訊商場(右安門店)、廣安門南濱河路郵局。
（3）銀行： 工商銀行、中國銀行、交通銀行、農村信用社、中信銀行、民生銀行、中國光大銀行。
（4）旅館、飯店：環海賓館、麗澤賓館、北京哈特商務酒店、新時代大酒店、大觀園大酒店、諾林大酒店、中環假日大酒店、龍源賓館、萬隆賓館。
（5）餐飲、娛樂、休閒：海闊天空康體俱樂部、恆通食府。
（6）教育設施：****學院、首都醫科大學。
（7）寫字樓：中國新紀元大廈、宣興大廈、德惠寫字樓、中經信國際大廈。
（8）公園及旅遊景點：万泉公園、五芳亭公園、大觀園、牛街禮拜寺、北京西客站。
（9）酒店地處交通便道，存在著廣大的客源。
* 國內同行業經濟型酒店相關資料比較
（1）投資門檻較高加盟300萬起與很多可供加盟的特許專案相比，經濟型酒店讓諸多有意參與其中的投資者望而卻步，很重要的乙個原因就是它有著較高的准入門檻。見下表：
品牌前期專案投資總額
錦江之星 750萬～1250萬元（以建築面積5000平方公尺* 2000元/平公尺計算 ，含土建、營運準備）
如家快捷約594.5萬元
莫泰168 約800萬~1000萬元
速8 338萬~538萬元（以100間房，每間房改造費用3萬～5萬計算，加上38萬元加盟金）
格林豪泰約500萬～700萬元
錦江之星的品牌使用費是依據加盟店的設計客房數，按3500元/間計算（推廣期間優惠以2500元收取）；此外還將收取20萬元技術服務費作為錦江之星為加盟者提供建設方案、人員培訓、總台管理軟體、管理與業務模式手冊、開業指導等各項服務的費用。這些都是小頭，更大的資金壓力來自物業投資--按錦江之星的標準，新建門店每平公尺投資大約為3500元，而改造門店也約需1500～2500元/平公尺，這樣一家錦江之星門店的投資額在1000萬元上下。
如家快捷的前期投資主要分為幾項：不少於50萬元的物業改造資金、30萬元的一次性特許品牌使用費、10萬元的特許加盟保證金不低於50萬元的流動資金以及為期約佔四個月的工程籌備期管理費，每月1萬元。需要指出的是，其中10萬元保證金並不需要扣押至合約結束，而是在合作一年之後便可以得到有息返還。
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目錄第一章 x簡介 1 第一節公司簡介及歷年專案介紹 1 一 公司簡介 1 二 歷年專案介紹 1 三 公司經營團隊 2 第二節公司現階段經營情況 4 第三節公司產品簡介 5 第二章 x產品市場前景 10第一節市場現狀及產品 10 一 當前市場現狀 10 二 國內外產品對比分析 10 第二節 x行業現...
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南京牧樂公司 二o一三年八月 目錄第一部分企業概況 第二部分運營模式 第三部分主導產品與服務 第四部分行業及市場分析 第五部分競爭分析 第六部分營銷策略 第七部分企業管理 第八部分融資計畫 第九部分總結 第十部分附件 第一部分企業概況 一 公司簡介 南京牧樂農副產品開發 原漁歌珍禽養殖場 建立於19...