2008銀河濱江商業專案定義和產品建議
乙個商業地產專案從立項建設到開始經營，涉及到建築規劃、市場定位、主題定位、裝飾裝潢、商品布局、商鋪間隔、宣傳推廣、招商銷售以至商場的經營管理等諸多方面。市場定位是專案前期工作的重點，準確的定位可以賦予專案獨特鮮明的個性。專案的市場定位傳達的是專案的精髓，專案的宗旨、定位不准甚或不當，專案就很難適應市場，甚至難以生存。
商業地產經營回報期長，投資大，風險更大，所以商業地產掘金必須謹慎而行，尤其在國家巨集觀調控之後，要加強控制商業地產開發風險。與住宅作為一種生活消費品不同，商業地產是一種生產資料，其價值並不體現在建築和空間，而是體現在後期的經營獲利，因此，商業專案的市場定位必須從日後的經營活動出發。在對商業專案定位前，除考慮專案所在地的總體經濟環境、產業結構、人口基數、消費能力、消費支出、消費習慣、當地人生活水平、商業布局現狀等市場情況外，還要對經濟發展趨勢、商業發展格局進行詳細分析。
綜合調研分析得出專案的形象定位、規模定位、以及商業業態定位。
針對本專案而言，我司經過對專案的分析和對區域的研究，確定專案的目標商圈，並對各級商圈的經濟、產業、人口、消費能力、消費支出、消費習慣、生活水平以及對商業需求進行了深入分析，同時對商業布局現狀和未來發展趨勢進行了研究和**，在綜合分析的基礎上得到本專案的市場定位。
本專案定位為：以滿足總部區塊居民市場生活配套為基礎的、以吸引長江、之江居住片和更大範圍中產階層前來消費的餐飲休閒類業態為特色的、以滿足長江、之江居住片居民特定需求的汽車美容/青少年教育/家居櫥櫃等為延展的、中高檔次的、社群級商業中心。
商業地產必須營造主題特色，並形成乙個鮮明的形象，從而吸引消費者，沒有特色、沒有主題的專案就沒有生命力。根據專案周邊環境、未來濱江區域的發展趨勢、以及本專案的自身條件，本專案的形象定位為：服務於中產階層的、充滿特色與情調的、富含時尚元素的中高檔特色型商業中心。
規模是乙個商業中心的最重要屬性，它不僅決定了專案的級別和輻射力，對於其規劃的方向和業態的選擇都有著非常重要的作用。目前，我國商業地產開發好像存在一種誤區——規模越大輻射力越強，因此越大越好。事實上，商業規模受商圈購買力和商圈其他商業設施的制約，所以商業地產的開發規模要通過科學分析。
日本購物中心平均才2.1萬平方公尺，美國只有三分之一達到較大的規模，英國全國平均購物中心面積只有1.37萬平方公尺，而國內僅54個購物中心平均就達13萬平方公尺。
就本專案而言，如果2萬平方公尺的體量全部作為社群生活配套，則必須有4萬人口的就近居民作為支撐，然而據樂觀估計，本專案所在的省署用地區塊常住人口在2023年僅能達到約1.25萬，人口支撐嚴重不足。據初步計算，本專案作為社群生活配套部分的商業規模實際應不超過5000平方公尺。
因此本專案有約1.5-1.6萬平方公尺的規模需要特色部分和延展部分來填充。
特色部分和延展部分就成為本專案的重點。也就是說本專案不具備成就2萬方商業的天然人口購買力，但是可以依靠交通上便捷的可達性和專案的獨特的業態，來成就專案的輻射力和吸引力。
本專案2萬平方公尺的商業面積規模定位為社群級特色商業中心，它並不是傳統意義上的社群商業中心，而是依靠特色型消費支撐的商業綜合體。
商業業態要講究功能組合定位。據王府井和南京路最新的一項統計資料表明，消費者進入購物中心，近50％以上是為了娛樂、休閒，只有40％的人是專為購物而來。有跡像顯示，這個數字還在進一步向前者傾斜。
也許是心有靈犀，廣州的中泰廣場在最近重新進行功能組合定位時，就放棄了天河區的商廈以購物為主、飲食休閒為輔的普遍做法，在七層購物樓中，每層均闢出近50％的面積經營飲食、健身配套，配合消費者以休閒娛樂為主的心理，並以此帶動購物消費。
乙個商業專案銷售完成，發展商的使命並沒完成，還要考慮最終經營者是否能有經營利潤。根據既定的專案商業經營理念、合理的前期規劃設計、精心的市場推廣策劃、圓滿的商家招商、成功的商業營運，才能成功運作商業地產專案的開發。在廣州，中泰廣場曾把自己的經營內容定位為百貨業，商場一到七層都由百盛百貨經營，結果效果不甚理想。
目前，該廣場放棄大而全的經營內容，大量減少家電、家庭百貨及男士服飾等經營專案，讓位於女性服飾、化裝品、飾品等，籍此吸引市場細分後的消費者。
針對本專案來說，經過市場研究得出的業態定位是配套型商業＋特色型商業＋延展型商業。
其中配套為基礎主要是日常購物與服務類；餐飲休閒為特色，主要是餐飲、健身行業為主；汽車美容/青少年教育/家居櫥櫃等為延展，主要是服務類和購物類。
在商業領域中不同的經營業態在租金成本的承受力上有著巨大的差異，比如電影院、餐飲行業對租金的承受力僅有服裝行業的三分之一，而其特性之一是注重消費過程中的精神體驗，服務類業態就更加依賴於精神體驗。因此本專案當中有較大比例的注重精神體驗的業態，可以充分體現出服務於中產階層的特色與情調。
綜合以上的形象定位、規模定位和商業業態定位，本專案的綜合市場定位為：
以滿足總部區塊居民市場生活配套為基礎的、以吸引長江居住片和更大範圍中產階層前來消費的餐飲休閒類業態為特色的、以滿足長江、之江居住片居民特定需求的汽車美容/青少年教育/家居櫥櫃等為延展的、中高檔次的、社群級商業中心
專案的商業將是以服務於專案省屬地塊和周邊5公里內的居住者為主，同時以特色型商業帶動更遠的消費者前來消費。
專案在建築布局時候，不僅僅要注重規模效應，更多是應該重視專案在經營上的可持續性發展，即單位面積創造的價值是最為關鍵的一點，同時在開發模式式上要把握和控制好。現在很多商業地產專案面積做大，主要是一方面有**形象問題，另一方面是許多開發商在很大程度上是要求出面積的，而且幾乎有很大比例的專案是全部銷售的，這樣就可能完全失去原來的定位從而給專案帶來比較大的風險。現在北京失敗的例子很多，像巨庫、第五大道等等。
所以在本專案在建築排布，租售比例，以及在具體操作的時候要慎之又慎，很多控制的細節部分也要把握好。
一般商鋪涉及的主體是多方面的，除了開發商之外，還包括購買者、經營者、和前來花錢的消費者。後三者廣義上講都是商鋪的目標客戶，其中消費者是「商鋪食物鏈」的基層，是專案成敗的關鍵，因此，在市場研究當中對於消費者的研究是最為充分的，因此我們在這裡不再贅述，主要分析購買者和經營者，即購買商鋪的目標群體和租賃使用商鋪的目標群體。
一般來講購買商鋪的群體是一群具有一定專業識別能力的投資客。這些人一般本著「一鋪養三代」的想法，投資商鋪，賺取利潤回報，因此，回報率也因此成為不少人投資商鋪的首要標準，從一定意義上可以說，要吸引購買客前來只要能有乙個好的利潤率就夠了。這也就是前些年提供一定時間的固定回報的銷售形式——返租銷售火爆的原因。
然而這種銷售形勢借助於炒作產生了較大的迷惑性，03年的虛火僅在04年就遭到了報應，不少人被返租欺騙或套牢。
現如今巨集觀調控以後仍然活躍的商鋪投資客是更加專業的一批，當乙個專業的投資者看某乙個商鋪的時候，商鋪現時的投資回報率並不是其最為關心的，投資者更為關心的是該商鋪所在地的**量、消費力、發展前景等。因為商鋪的投資回報具有長遠性，乙個商鋪從**到收回投資可能需要幾年甚至更長的時間，在此期間商鋪的投資回報率是會隨著時間的推移增高或降低的，現時的回報率不具備代表性。由此可見，投資客已經具備了相當的判斷能力，要更好的抓住這些投資客，最為關鍵的是了解他們對於乙個商鋪是否值得投資進行判斷的標準。
根據漢嘉多年調研世界接觸投資客的經驗，浙江地區的投資客對於判斷商鋪有一套自己的「法則」：
·看規劃
規劃代表了乙個區域的發展前景。浙江、杭州幾年的來的房地產開發見證了新區的增值潛力，因此很多人認為在區域還不成熟的時候時最佳的投資時機，選擇乙個具有潛力的新區就意味著以較低的成本買到了乙個金礦，尤其在一些小城市中大部分人喜歡跟著**走，認為**旁邊肯定錯不了。
時下的投資客雖然理性了很多，但是對於規劃仍然非常敏感，很多投資者對於城市的商圈都有著深刻的理解。
·看周邊
投資客對於專案周邊的產業、學校、人口、人群結構、周邊商業網點等都比較關注。從前四項可以大致判斷以後經營什麼會有生意，而從周邊商業網點的分布可以看出屋業的稀缺與否，從而判斷商鋪的價值。
·看交通
專案周圍的道路、擁堵狀況、公交線路、軌道交通等都是投資者比較關注的，一般來說位於交通樞紐、各種站點的位置都是非常受歡迎的，相反並不喜歡過快的交通，比較忌諱單行線、快速路。
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