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內部討**件——機密
復地·上城商業策劃方案
第一部分渝北區商業物業調研
1．渝北區重點大型商業物業索引
渝北區作為重慶主城北部新興的房地產開發熱點區域，主要由北部新區、兩路、龍溪鎮、人和、新牌坊五大片區組成。區域內主要呈現為大型集中式專業市場聚集，知名、大型百貨主力店等相對缺乏的現狀。
2．渝北區商業發展趨勢：
引用**相關資料顯示，渝北區未來入市專案15個，入市面積為96.66萬平方公尺，位於主城區的第一位。其中，預售面積約為8.71萬平方公尺，佔未來入市量的8.8%。
區域內未來入市面積所佔比重相對較大，未來入市面積為目前可經營總量的458.2%。其中，北部新區為未來入市量較大片區，建築面積達73.
4萬平方公尺，如西部建材城專案就佔據約57.3萬平方公尺，其次為新牌坊片區，以財富中心為代表，入市面積約為16萬平方公尺，兩路片區則相對較小。
3．渝北區商業地產**表
商業物業
社群商業物業
渝北區地處重慶北端，為新興的房地產開發區域，目前區域內專業市場相對發達，與其他區域相比，其經營業種較為單一，專業市場可經營面積超過百貨類位居第一。但渝北區以住宅開發為主，區域內沒有形成相對集中成型的商業中心，商業規模小，檔次相對較低，導致有效消費人群外流。區域內社群商業和專業市場不斷湧現，規模化、品牌性的開發企業入住提公升了區域知名度，預計在未來2-3年內渝北區將形成乙個多中心、多組團、多層次的商業格局。
第二部分本專案商業物業分析
一．復地上城一期商業概況
1．復地上城一期商業分布圖
2．商業指標
二．復地上城周邊商業概況
1．專案周邊商業概況
周邊商業小結：
（1）周邊商業體量與本專案相當，多是底商、或加裙樓的形式，規模與形式與本專案一期相近；
（2）底商面積區間在20-200平公尺之間，初融科蔚城外大都規劃為7公尺以上層高，至少可隔為2層。裙樓的面積可自由隔斷，面積都在300-2000平公尺；
（3）本專案與融科都已租賃為主，進行統一的規劃、招商、管理。小專案商業已銷售形式，不進行統一規劃、統一招商、統一管理，因此物業費較低；
（4）小專案對外銷售**次街面集中在7000-8000元/㎡之間（經內部人士透露：鴛鴦·北湖郡湖津路門面06年初實際成交價在6000元內，是由一名溫州人購買，一次性購買了4個門面），臨金開大道和轉角商鋪對外公布**在10000-13000元/㎡，最高可達15000元/㎡。在實際購買中可進行議價，這和我們前期了解到的一致。
在鴛鴦這個位置來看，實際成交**越高，具分析原因一是因為商業層高大多在7公尺以上，可以隔層為兩層甚至三層，面積平攤後**相應減低；二是由於這兩個專案商業體量本身不大，當地開發商希望能在商業上實現利潤最大化，對其銷售速度並沒有太高期望。同時，其商業對住宅的銷售沒有太大影響；
（5）從周邊三個專案的來看，商業體量相當，共13000㎡左右，銷售已經持續了一年以上的時間，均銷售了60%，且在05年-06年消耗了大量的周邊原駐商業經營者和投資者。由於本區域為新開發區域，原人氣和商業氛圍嚴重不足，在05年-08年期間對外來的購買者的投資吸引力不大，加上**過高，商業銷售抗性較大；
（6）萬興家園在商業銷售後期，將未售商鋪和裙樓拿出來招商，以營造商業氛圍，從目前經營情況分析餐飲經營較好。
2．北部新區大型社群商業概況
12、多路復用技術是使多路訊號共同使用一條線路進行傳輸，或者將多路訊號組合在一條物理通道上傳輸，以充分利用通道的容量。多路復用分為：__頻分多路復用__、_波分多路復用_、__時分多路復用___和碼分多路復用 。
北部新區大型社群商業小結：
（1）北部新區幾個大社群，商業規模在2.5萬—3.5萬左右，融科蔚城一期陽光帶商業約1萬平公尺，商業定位於社群服務中心；
（2）大社群商業的形象是該社群整體形象和品質的體現，因此大多對商業作整體規劃，統一管理和推廣，由此帶來的是物業費的增高，達到4元/㎡；
（3）租賃**在20-80元/㎡，集中於30-40元/㎡，銷售**在5000-14000元/㎡之間，集中於6500-8000元/㎡；
（4）從位置上看，幾個可比專案位置優於復地上城，均緊鄰**辦公樓及眾多企事業單位，商業氛圍較好；
t=substr(w,i,1)（5）從正在銷售和經營的商業來看，離主城區近的專案，銷售情況較好，但是由於本身周邊商業飽和，出租和經營狀況不理想。已水晶酈城商業為例，由於遠離主城區專案，又是新開發區域，龍湖從一開始就以投資性物業低價銷售，為後期商業公升值預留空間，加上龍湖的區域品牌和對大型零售商的引進，很大程度增加購買信心，在最短的時間內回流現金，有效的迴避了經營風險。此來一舉3得，又為龍湖傳奇加上了厚重一筆。
銷售和租賃狀況不理想的，如奧園，本身的商業體量就需要未來10萬人的消費群，銷售商業**普遍偏高，使其投資風險全部轉嫁到購買者身上，後期又無主力店支撐，加上奧園
一、二期花園洋房總才1200套，目前入住了40%，入住人口也才1千餘人，使其開發的商業物業招商困難，目前僅引進了賣師傅超市等社群商業，餐飲引進了秦媽火鍋、潮州甲魚館、野魚府3家，但都沒有正式開張營業，暢谷商業街於06年8月24日開街正式對外招商。
3．市場情況對復地上城商業未來3年內的參考意義
a. 設計器 b. 嚮導c.
生成器d. 工具欄（1）商業3年內不宜**，如要銷售，銷售**要為現在購買客戶預留一定的公升值空間，北部新區特別是經開園，離主城區遠，周邊配套不成熟，居住人口少，現階段對商家及商業投資者的吸引力不足,並且賣不出開發商期望的**。除非有大型的主賣場進入復地上城（鴛鴦）；
parameters r（2）市**常務會審議通過的《「十一五」商貿流通產業綜合發展專項規劃》中提出，未來五年內，我市將在現有5大商圈的基礎上（解放碑、觀音橋、楊家坪、南坪、沙坪壩），新建培育6大商圈（茶園、西永、大渡口城區、渝北兩路、巴南魚洞、北碚城區）；同時，還要重點打造30條商業特色街，發展200家星級農家樂。
（3）在三北區域商圈的影響範圍分別為：觀音橋商圈主要服務與輻射主城北部及外來消費者，渝北兩路商圈服務與輻射渝北區及北部新區消費者；僅僅簡單的社群商業定位遠遠吸引不了外來消費者來此地消費，綜觀藍湖郡藍調街區基本定位於家飾家具專業賣場，06年10月28日美克美家藍湖郡店試營業，營業面積600平公尺，分2層分布，比南岸中心店小但更加精緻。美國的阿士萊預計將在07年初進入，營業面積約為1000平公尺；
（4）在07年7月首推金開大道2號樓，提高其號召力和輻射範圍。但配合一期的入住可引入急需解決的生活配套商業，二層已社群超市為主，一層已服務性社群商業為主；
（5）根據市場與自身的實際情況，07-08年可免收商業租金，09年商業租賃**在15-25元/㎡的區間內較為適宜。而對於銷售**，針對集團客戶購買，銷售**不能於周邊專案相比，金開大道商鋪**在一樓8000-9000元/㎡，二樓5000元/㎡；
（9）根據專案實際開發進度和鴛鴦當地人口的自然增長，在09年後有必要引進一家主力零售商家，面積在2000平公尺（如：新世紀連鎖超市）；
三．復地上城一期商業定位及規劃
1．商業定位——08年社群商業中心（社群超市、休閒水療）
復地上城占地約500畝，專案完成後居住人口約5000人。中型規模的居住社群需要合理的社群商業配套，統一形象、統一規劃的社群商業本身具有公升值潛力，對住宅後期的銷售有強力支撐，並為業主提供多功能的服務，但單純的以社群商業又無法消化如此大的商業體量，按商業與消費人口的配比關係1萬方的商業面積需要2-3萬人的人群消費，鴛鴦區域的商業已經到達近3萬方，按此計算鴛鴦當地需要5-6萬人的消費基礎，這就需要3-5年的時間培育和消化商業，所以說復地上城商業真正突現價值應在2023年以後，目前商業招商會面臨非常尷尬的境地。
商業房地產《XX商業廣場》整合策劃方案20P
第一章總體策劃思路 一 策劃的定位 總體思路 二 專案背景 三 企業資源分析 企業目標的界定 四 核心目標 樹立品牌 五 專案開發總建議 六 專案的優劣勢swot分析 七 市場機會發現 第二章市場調研分析 一 x房地產市場發展概述 二 市場消費心理 三 區域 及決定因素 四 對配套的市場需求 第三章...
xx行動策劃方案
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商業街策劃方案
三 專案運作策略及構思 一 專案運作策略 1 成立商業經營管理團隊，獲得統一 經營權 在目前商業街人氣不旺，經營氛圍慘淡的現實情況下，大部分業主在對前景充滿希望的同時，願意接受業態規劃並降低租金。因此應把握這一契機，通過致函洽談 懇談會等方式，說服各業主委託我公司實施統一運營。確保商業規劃 策劃 招...