1.用於出租的建築物是指企業擁有產權的建築物。企業以經營租賃方式租入再轉租的建築物不屬於投資性房地產。
2.已出租的建築物是企業已經與其他方簽訂了租賃協議,約定以經營租賃方式出租的建築物。一般應自租賃協議規定的租賃期開始日起，經營租出的建築物才屬於已出租的建築物。
通常情況下，對企業持有以備經營出租的空置建築物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用於經營租出且持有意圖短期內不再發生變化的，即使尚未簽定租賃協議，也應視為投資性房地產。
3.企業將建築物出租,按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的,應當將該建築物確認為投資性房地產。
此外，下列各項不屬於投資性房地產：
1.自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。例如，企業擁有並自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。
2.作為存貨的房地產。
某項房地產，部分用於賺取租金或資本增值、部分用於生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和**的、用於賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和**的、用於賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。
【例題1·單選題】下列各項資產中，不屬於投資性房地產核算範圍的是（ ）。a.企業持有並準備增值後轉讓的土地使用權
b.企業持有並準備增值後轉讓的建築物
c.企業已經營出租的土地使用權
d.企業已經營出租的建築物
【答案】b
【解析】投資性房地產包括已出租的建築物、已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權等，並不包括持有並準備增值後**的建築物。
第二節投資性房地產的確認和初始計量
一、投資性房地產的確認和初始計量
將某個專案確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：（1）與該資產相關的經濟利益很可能流入企業；（2）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。
投資性房地產應當按照成本進行初始計量。
（一）外購的投資性房地產的確認和初始計量
外購採用成本模式計量的土地使用權和建築物,應當按照取得時的實際成本進行初始計量,其成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬於該資產的其他支出。企業購入的房地產,部分用於出租(或資本增值)、部分自用,用於出租(或資本增值)的部分應當予以單獨確認的,應按照不同部分的公允價值佔公允價值總額的比例將成本在不同部分之間進行合理分配。
（二）自行建造投資性房地產的確認和初始計量
自行建造的採用成本模式計量的投資性房地產,其成本由建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成,包括土地開發費、建築成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發生的非正常性損失直接計入當期損益,不計入建造成本。
p139【例7-3】20×8年1月，甲企業從其他單位購入一塊土地的使用權，並在這塊土地上開始自行建造三棟廠房。20×7年10月，甲企業預計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房於完工（達到預定可使用狀態）時開始起租。
20×7年11月1日，三棟廠房同時完工（達到預定可使用狀態）。該塊土地使用權的成本為600萬元；三棟廠房的實際造價均為l 000萬元，能夠單獨**。假設甲企業採用成本計量模式。
甲企業的賬務處理如下：
土地使用權中的對應部分同時轉換為投資性房地產=[600×（1 000÷3 000）]=200（萬元）
借：投資性房地產－廠房10 000 000
貸：在建工程10 000 000
借：投資性房地產－已出租土地使用權 2 000 000
貸：無形資產－土地使用權2 000 000
（三）非投資性房地產轉換為投資性房地產的確認和初始計量
參見「房地產轉換和處置」部分內容。
二、與投資性房地產有關的後續支出
（一）資本化的後續支出
與投資性房地產有關的後續支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產成本。
企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，在再開發期間應繼續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷。
p139【例7-4】20×8年3月，甲企業與乙企業的一項廠房經營租賃合同即將到期。該廠房原價為2 000萬元，已計提折舊600萬元。為了提高廠房的租金收入，甲企業決定在租賃期滿後對廠房進行改擴建，並與丙企業簽訂了經營租賃合同，約定自改擴建完工時將廠房出租給丙企業。
3月15日，與乙企業的租賃合同到期，廠房隨即進入改擴建工程。12月10日，廠房改擴建工程完工，共發生支出150萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業。假設甲企業採用成本計量模式。
本例中，改擴建支出屬於資本化的後續支出，應當記入投資性房地產的成本。
甲企業的賬務處理如下：
（1）20×8年3月15日，投資性房地產轉入改擴建工程：
借：投資性房地產——廠房（在建） 14 000 000
投資性房地產累計折舊6 000 000
貸：投資性房地產——廠房20 000 000
（2）20×8年3月15日～l2月10日：
借：投資性房地產——廠房（在建） 1 500 000
貸：銀行存款等1 500 000
（3）20×8年12月10日，改擴建工程完工：
借：投資性房地產－廠房 l5 500 000
貸：投資性房地產——廠房（在建） l5 500 000
p140【例7-5】20×8年3月，甲企業與乙企業的一項廠房經營租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入，甲企業決定在租賃期滿後對廠房進行改擴建，並與丙企業簽訂了經營租賃合同，約定自改擴建完工時將廠房出租給丙企業。3月15日，與乙企業的租賃合同到期，廠房隨即進入改擴建工程。
11月10日，廠房改擴建工程完工，共發生支出150萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業。3月15日，廠房賬面餘額為1200萬元，其中成本1000萬元，累積公允價值變動200萬元。假設甲企業採用公允價值計量模式。
甲企業的賬務處理如下：
（1）20×7年3月15日，投資性房地產轉入改擴建工程：
借：投資性房地產——廠房（在建） 12 000 000
貸：投資性房地產——成本 10 000 000
——公允價值變動 2 000 000
（2）20×8年3月15日～11月10日：
借：投資性房地產——廠房（在建） 1 500 000
貸：銀行存款1 500 000
（3）20×8年11月10日，改擴建工程完工：
借：投資性房地產－成本 13 500 000
貸：投資性房地產——廠房（在建） l3 500 000
（二）費用化的後續支出
與投資性房地產有關的後續支出，不滿足投資性房地產確認條件的，應當在發生時計入當期損益。
【例7-6】甲企業對其某項投資性房地產進行日常維修，發生維修指出1.5萬元。
甲企業的賬務處理如下：
借：其他業務成本 15 000
貸：銀行存款15 000
第三節投資性房地產的後續計量
企業通常應當採用成本模式對投資性房地產進行後續計量，也可以採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量。但是，同一企業只能採用一種模式對所有投資性房地產進行後續計量，不得同時採用兩種計量模式。
一、採用成本模式進行後續計量的投資性房地產
科目設定：投資性房地產
投資性房地產累計折舊（攤銷）
投資性房地產減值準備
在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行後續計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。
對投資性房地產計提折舊或進行攤銷時，借記「其他業務成本」科目，貸記「投資性房地產累計折舊（攤銷）」科目。
p141【例7-7】甲企業的一棟辦公樓出租給乙企業使用，已確認為投資性房地產，採用成本模式進行後續計量。假設這棟辦公樓的成本為1 800萬元，按照直線法計提折舊，使用壽命為20年，預計淨殘值為零。按照經營租賃合同，乙企業每月支付甲企業租金8萬元。
當年12月，這棟辦公樓發生減值跡象，經減值測試，其可收回金額為1 200萬元，此時辦公樓的賬面價值為l 500萬元，以前未計提減值準備。
甲企業的賬務處理如下：
（1）計提折舊：
每月計提的折舊：1 800÷20÷12=7.5（萬元）
借：其他業務成本75 000
貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 75 000
（2）確認租金：
借：銀行存款（或其他應收款） 80 000
貸：其他業務收入80 000
（3）計提減值準備：
借：資產減值損失3 000 000
貸：投資性房地產減值準備 3 000 000
二、採用公允價值模式進行後續計量的投資性房地產
（一）採用公允價值模式的前提條件
企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量。企業一旦選擇採用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均採用公允價值模式進行後續計量。
（二）採用公允價值模式進行後續計量的會計處理
科目設定：投資性房地產—成本
公允價值變動
企業採用公允價值模式進行後續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。
資產負債表日，投資性房地產的公允價值高於其賬面餘額的差額，借記「投資性房地產（公允價值變動）」科目，貸記「公允價值變動損益」科目；公允價值低於其賬面餘額的差額做相反的會計分錄。
p142【例7-8】甲企業為從事房地產經營開發的企業。20×8年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協議，約定將甲公司開發的一棟精裝修的寫字樓於開發完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當年10月1日，該寫字樓開發完成並開始起租，寫字樓的造價為9 000萬元。
20×8年12月31日，該寫字樓的公允價值為9 200萬元。假設甲企業採用公允價值計量模式。
甲企業的賬務處理如下：
（1）20×8年10月1日，甲公司開發完成寫字樓並出租：
借：投資性房地產－成本90 000 000
貸：開發成本90 000 000
（2）20×8年12月31日，按照公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益：
借：投資性房地產－公允價值變動 2 000 000
貸：公允價值變動損益2 000 000
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