要**「新形勢下的房地產策劃」，首先要明確何謂新形勢。新形勢何以稱為新形勢，最根本的標誌是市場需求發生了質的變化！市場需求之所以發生了質的變化，是因為影響需求的兩大關鍵因素發生了根本的轉變：
乙個是需求動力源泉缺失，乙個是需求門檻過高。
需求動力源泉缺失：中國乃至世界經濟短期內難以反轉
第二次世界大戰民族解放戰爭的勝利標誌著發達資本主義國家的武力擴張時代的結束。隨著中國的改革開放和蘇聯解體，標誌著社會主義和資本主義意識形態之爭的結束，世界重心嚴重傾向於市場經濟，宣告了發達國家通過推行經濟全球化合法擴張時代的開始。
不可否認，經濟全球化時代以來，世界整體經濟格局是：發展中國家處於金字塔的底端，發達國家則處於金字塔的上端，美國由於美元的世界通貨地位而立於金字塔之頂；發達國家掌握制定規則的權利，發展中國家則處於遵守規則的地位；發達國家則輸出資本和品牌技術，發展中國家輸出廉價的勞動力資源和稀缺性的自然資源；發達國家則主要承擔世界的消費功能，發展中國家主要承擔世界的生產功能。
按照以上格局的發展，發達國家瘋狂消費、發展中國家瘋狂生產製造，致使世界能源日益稀缺，最終引起整體物價暴漲於2023年，員工由於物價的**而要求工資**，從而在很大程度上削弱了發展中國家的能源優勢和勞動力優勢，加上發達國家毫無節制的消費，經濟危機的爆發終於結束了這種不具可持續發展的竭澤而漁的世界經濟發展模式！
毋庸置疑，在世界自然資源已極其稀缺的前提下，上一階段的世界經濟發展模式已經發揮至極致，舊格局已經失去生存的基礎，新格局還未形成，世界經濟無底可言！至於中國，作為世界製造基地，本人撰寫的博文《中國經濟何以見底？》已經分析的非常明確——新的經濟增長點未出現之前，中國經濟永不言底！
經濟基本面如此，導致房地產市場需求動力源泉的缺失：
1、外資的撤離，直接極大的減少了需求量；
2、中國如火如荼的經濟突然停滯，直接導致中國居民收入停止增長甚至減少；
3、市場信心從樂觀轉變為悲觀，購房者心理從被動變為主動，不再被迫接受，而是更主動的選擇；
4、經濟基本面不反轉，大量投資客撤出、居住性需求主導市場的局面將無法改變；
需求門檻過高：中國整體房價相對收入已經處於超高水平
是的，現在的中國居民比過去任何乙個時代都更需要房子，但是也要買的起啊，至少我貸款能夠買的起、銀行又有錢可藉啊！在各種政策尤其是按揭政策的保駕護航下，中國的房價在過去幾年裡經歷了一輪發瘋式的**，這種**的背後有三大基本支撐因素：
1、大規模外資的推波助瀾；
2、中國經濟的飛速增長（不論是否健康，關鍵是製造了超級樂觀的預期和大量的高收入者）；
3、之前整體房價沒有現在高，部分中產階級借錢還是可以承擔的。
如今，這三大因素皆已如壯士兮一去不復返，房價再漲無以為憑！如此高的**直接導致需求門檻過高，將大部分住房需求者劃入無效需求的行列！
需求動力缺失、需求門檻過高，這就是當今房地產行業所面臨的新形勢。這種形勢下房價的進一步**可謂無源之水、無本之木，下乙個春天遙遙無期。（這一點在本人撰寫的博文《春天很遠、冬天很長》有詳述。
）在這種形勢下，開發商首先要明確的是在回憶中等待**的救援無異於坐以待斃，因為**不是神，在需求一頭（動力）一尾（門檻）之間的作為無疑是極其侷限的。明確了這一點，那麼絕大多數開發商所面臨的問題則是生存的問題，而非發展的問題！
要解決生存的問題，就必須明確新形勢下的市場需求特徵！
回顧中國大陸房地產業發展歷程，先後經歷了炒家階段、用家階段、概念階段、以及概念泡沫階段，各個階段的市場需求都有著截然不同的特徵。然而，當今新形勢下的市場需求不僅門檻過高，而且沒有動力支撐，相比以往任何乙個階段有著最為顯著的特徵：
1、物欲橫流的時代，中國居民比過去任何乙個時代都想要房子；
2、需要比以往更好的房子，因為市場上有產品**量大，種類豐富，有的選；
3、需要更便宜的房子，一來經濟實力確實有限，二來還是有的選；
4、個最注重享受的時代，加上購房者心理從被動變為主動，選房更加尊重自身的需求，而不像以往擔心漲價而被動的接受，從而使購房者變得更加挑剔。
在這種需求背景下，市場上銷售最為順利的樓盤無非兩種：
1、資源稟賦非常稀缺的樓盤；
2、價效比高的樓盤，即相對物美價廉的樓盤。
資源稟賦非常稀缺的樓盤屬於極少數，大部分開發商所擁有的樓盤或者地塊都不具稀缺性明顯的資源。因此，如何提高產品價效比是大多數開發商所面臨的問題！
提高價效比的方法無非兩種：降價或者提高產品品質。
首先，降價又分為兩種，絕對降價和相對降價。
直接降價即在成本不降低的前提下降低銷售**，這必然會削減利潤，而且市場有買漲不買跌的心理，因此這種方法不具有普及性。
相對降價即在降低成本的前提下降低銷售**，主要通過整合產業鏈和標準化生產來實現，這將是未來房地產業的乙個發展趨勢。是乙個發展的問題，是少數實力雄厚並著眼於在房地產業長遠發展的開發商所要解決的問題。然而目前大部分開發商所面臨的是生存或者全身而退的問題，因此這種方法在當前形勢下的適用性非常有限。
其次，提高產品品質分為直接和間接兩種手段。
直接提公升品質即是提公升產品質素，這顯然要增加成本，而且市場也未必接受，因此，尤其在當前市場形勢下風險非常大！
間接提公升品質即是通過策劃來實現專案的增值，主要手段有：
——深入挖掘地塊價值、疊加專案各方面優勢；
——更加精準的細分客戶，打造適路對銷的產品；
——充分整合專案內部和外部的各方面資源；
——借助單個專案的成功來建立開發商品牌或者強化已建立的品牌形象，以助開發商適應新的環境。
——充分抓住各種政策帶來的短期利好趁熱打鐵的逐步消化產品，這一點對於已經開發的樓盤尤為重要。
很多人可能會對最後一點不以為然，對此我的觀點是：每次出台利好政策時，總會有相當一部分購房者在心理上發生動搖，本來非常主動的心理往往會出現一定程度的動搖，他們對產品的評價相應的也會發生一定程度的變化！市場火熱的時候，大部分**再高房子在購房者心中都是物有所值的，在市場冷卻的時候，大部分**再低的房子在購房者眼中都是不宜輕易購買的！
簡而言之，房子的價值不是孤立而存在的，更不是靜止的，而是時刻處於變化之中，由需求特徵和產品特徵共同決定，隨著購房者心理變化而變化！
顯然，以上方法中，策劃能夠在低成本的條件下通過整合企業、專案的內外資源來實現專案的增值的同時又確保增值的針對性，即具有明確的目標客戶。是大多數開發商應對新形勢解決生存問題的最佳選擇。
我們知道，策劃具有提高生產效率的功能，也屬於生產力要素之一。這是因為在沒有生產技術創新和制度改革的前提下，資源整合是提公升生產力的唯一途徑。在當前的形勢下，大至世界各國之間、國家部門之間、各地區之間，小至行業之間、企業之間、企業內部，都存在乙個資源整合的空間。
因此，從這個角度來看，產能整合是世界各國經濟危機的緩衝器，具有資源整合性的策劃則是企業應對經濟危機的主要手段！
因此，在房地產行業受經濟危機影響尤為明顯的形勢下，策劃將提公升到更高的地位，正應了「時勢造英雄」的這句話！
然而，值得強調的是，新的形勢，也必有新的策劃：
第一，客戶研究將貫穿房地產策劃的始終。如前所述，新形勢下購房者變的挑剔，更加尊重自身的客觀需求，不僅對住房質量有更高的要求，而且對社群的文化、教育、休閒娛樂、健康等方面的配套設施也有著客觀的需求，這就要求策劃者充分了解客戶的客觀需求和心理特徵！因此，在產品研發、產品推廣、後期物業管理以及企業品牌建立強化等環節都必須建立在客戶的充分研究的基礎上！
（本人撰寫的博文《奇蹟是怎樣創造的？》一文談到的重慶天景專案的成功就體現了社群文化營造的神奇作用）
第二，更深入的挖掘地塊價值。地塊價值是專案價值體系得以建立的基礎，策劃者必須具有立體化的眼光，將地塊置於地區、城市、區域、地段以及市場的背景下來審視，尋找產品與地塊的最佳銜接點！
第三，更廣泛、深入的整合資源。如前所述，客戶需求是多樣化的，需要的產品不僅僅要質量高，還要能夠滿足休閒娛樂、健身、文化、教育等方面的需求，這就要求專案策劃者必須跳出房地產的框架，不再拘泥於行業內，而是站在客戶需求的角度，以客戶需求為導向，在各種行業之間進行資源整合，這也是所謂的復合地產或者泛地產，伴隨著體驗經濟時代的來臨！
第四，更緊密的關聯市場。策劃從來就是與市場緊密聯絡的，由於新形勢下市場的高度敏感性，國內外各種事件的發生和政策的制定都將挑動房地產行業供給方、需求方、監管方（**）三方的神經，客觀上要求策劃更加注重與市場的緊密關聯！
寫於2023年4月16日
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