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尤志彬 編者按：近年來，關於房屋建築面積、土地使用權面積、建築面積分攤以及土地面積分攤的問題與日俱增，房地產面積測繪愈來愈被人們所關注。本文介紹了多層單一用途和多層多用途土地面積分攤的方法。
近幾年來，在城市的中心商業區，建築物不僅多層、高層化，建築物各層用途也呈多元化。人們的活動還向地下發展，出現了地下商場、地下停車庫、地下人防等。同時，土地使用權面積、建築面積以及土地面積分攤等房地產計量方面的投訴與日俱增，房地產面積測繪愈來愈被人們所關注。
整座建築物占用的土地只有一塊，在實物形態上是不可分的，當這座建築物的開發商售出其中的某一部分，該塊土地使用權的乙個相應份額也隨之轉移，最後購得這座建築物的眾多所有者按份共有該塊土地的使用權。因此，該塊土地面積分攤計算是否公平合理，顯得尤為重要。
土地面積通常是指地表面積在其水平面上相應的投影面積，即水平投影面積。不計入宗地面積的範圍有：無明確使用權屬的巷道或間隙地；市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地；公共使用的河灘、水溝、排水溝；已徵用、劃撥或者屬於原房地產記載範圍，經規劃部門核定需要作市政建設用地的；其他按規定不計入宗地面積的。
共有土地面積分攤是指土地所有者或土地使用者在共有土地面積中所分攤的面積。在這裡，共有土地面積分攤中的面積主要是指與土地權屬有關的土地面積，包含兩個方面的內容：即建築物占用土地面積分攤和本宗地內共有土地面積分攤。
其中，建築物占用土地面積分攤主要是指多層建築物土地面積分攤。包括多層多用途和多層單一用途土地面積分攤，在這種情況中土地只作為建築物的附屬形態出現，但由於用途不同，地價不同，各層建築物價值不同，土地使用者應分攤的稅費就不同，其享有的土地面積也不相同。
多層單一用途土地面積分攤的方法
一般情況下按照各單元（或層）建築面積分攤法計算。這也是目前最廣泛採用的方法。適用於平面使用土地分攤和劃撥用地分攤，其面積是根據各自擁有的建築面積的多少來分攤，可用以下公式計算：
該部分土地共有使用權分攤面積＝該部分的建築面積÷總建築面積×該建築物總占地面積
多層多用途土地面積分攤的方法
典型的小城鎮住宅樓是底層為商業、二層以上為住宅的樓房。在地價中，商業用地地價最高，底層使用者是土地的直接使用者，又是土地的直接收益者，這就決定了底層作為商業用地的土地收益實際上完全歸底層土地使用者所有，而用作住宅的樓層卻無此收費。如果將底層面積同二層以上使用者進行分攤，就會造成在徵收土地稅費時，只收取部分商業用地的稅費，造成土地資產流失。
如果對住宅樓的分攤面積也按商業用地同樣平均分攤稅費，就有失公平。故多層多用途的分攤方法主要有兩種：按房地價值分攤法和按土地價值分攤法。
按房地價值分攤法。在建築物使用過程中，**要根據這個地塊的位置或價值徵收土地稅費，如果不同用途不同層數的建築物需要繳相同稅費，就不太合理。為了公平起見，可以根據各部分的房地價值進行分攤，公式如下：
該部分土地共有使用權分攤面積＝該部分房地價值÷該建築物的房地總價值×該建築物總占地面積
這種分攤方法須設立乙個前提：即建築物用途、面積、平面布置、裝修等相同或相近，也就是說各部分房地價值（單價）有差異但差異不是很大的建築物。
按土地價值分攤法。在土地利用過程中，由於土地用途不同，層數不同，土地產生的價值就不同，按照不同用途地價在土地所有用途地價中的比例對土地進行分攤，確定使用者擁有多少土地面積，應該承擔多少稅費，這樣更為公平合理。這就是按土地價值分攤法。
公式如下：
該部分土地共有使用權分攤面積＝（該部分的房地價值－該部分的建築物價值）÷（房地總價值－建築物總價值）×該建築物總占地面積
這種分攤方法不僅適用於多層、高層，而且適用於同一層或平房不同部位分別為不同人所有，房地價值不相等的土地面積分攤。
土地面積分攤的兩種方法
近年來，關於房屋建築面積 土地使用權面積 建築面積分攤以及土地面積分攤的問題與日俱增，房地產面積測繪愈來愈被人們所關注。本文介紹了多層單一用途和多層多用途土地面積分攤的方法。近幾年來，在城市的中心商業區，建築物不僅多層 高層化，建築物各層用途也呈多元化。人們的活動還向地下發展，出現了地下商場 地下停...
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