目錄1一、地塊情況2
1.1 地塊位置2
1.2周邊道路2
1.3地塊分析2
1.4地塊詳情2
1.5綜述2
二、周邊土地成交3
三、周邊市場分析4
四、周邊產品分析4
五、地塊swot分析6
5.1專案的優勢6
5.2專案的劣勢6
5.3專案機會點6
5.4專案威脅點7六、總結7
一、地塊情況
1.1 地塊位置
該地塊位於淮安市楚州區翔宇大道東側，文府路北側。
1.2 周邊道路
地塊西側為楚州區的主幹道楚州大道，在該地塊的北側，東側及南側均為規劃道路。
1.3 地塊現狀
該地塊原本是楚州區城東鄉車站新村，多為平房，目前正處於拆遷過程中，大部分私房已經拆除，地面基本平整。
1.4 地塊詳情
1.5 綜述
楚州區位於淮安市東南，東鄰鹽城市阜寧、建湖兩縣，西與洪澤縣和淮安市清河、清浦兩區接壤，南接揚州市寶應縣，北與淮安市漣水縣交界。全區總面積1439平方公里，轄21個鎮，6個鄉，現有人口120萬。
該地塊位於楚州區連線寶應與漣水的主幹道翔宇大道東側，交通較為方便，目前地塊周邊多為平房，從周邊情況分析，估計最近兩年也會陸續拆遷。本地塊距離楚州老城區較近，距離楚州商業中心約1000公尺。附近市政、生活和商業配套都在完善之中。
二、周邊土地成交
由上表可知最近2年內本地塊周邊將有78萬㎡的土地**量，按照平均容積率2.3計算，總建面積約為180萬㎡。
其中08年成交的兩幅地塊溢價幅度較高，均超過100%。
今年翔宇花園北側地塊的成交地價迄今為止最高，達191萬元/畝。2023年世紀佳苑北側地塊的成交地價排名第二，為145萬元/畝。
三、周邊市場分析
由上表可知：目前周邊市場的住宅成交單價範圍是3800元/㎡—4100元/㎡，總的銷售餘量為89萬㎡。後續推案量較大的專案有一品國際，如意裡，世紀佳苑，**府邸，淮上人家等。
其中一品國際及**府邸為待售專案，預計今年下半年開盤，翡翠城及盛世豪庭專案為今年即將交付的準現房，因而餘量不多。
根據楚州區網上備案資料顯示，該區2023年下半年至2023年上半年的商品住宅成交量約20萬㎡。
四、周邊產品分析
翡翠城：98東方希爾頓：127㎡
如意裡：124盛世豪庭：134㎡
五、地塊swot分析
5.1專案的優勢
1）地塊優勢
本地塊形狀較規整，地表平坦，易於規劃。
2）交通優勢
本地塊位於楚州區東南部，西靠城市主幹道翔宇大道，交通便利。
3）客源優勢
本地塊周邊為老新村待拆遷，這部分剛需客戶將是本專案的有力客源支撐。
4）人文古蹟優勢
距離地塊西北角約500公尺有古城牆遺址，為專案挖掘城市底蘊增添了賣點。
5）土地成本優勢
本地塊樓面起拍價600元/㎡，土地成本較低，結合目前周邊售價分析，有較好的收益率，也使得後期產品的定價有較大的靈活性。
5.2專案的劣勢
1）專案體量小
本地塊規模較小，考慮景觀，退讓等因素，專案在規劃上很難佔優。
2）地塊南側存在加油站
目前地塊西南角有乙個環城加油站，存在一定的環境因素抗性，一定程度上影響了小區的居住品質。
3）地塊周邊規劃尚不明確
目前地塊周邊均為待拆遷平房，**暫時未出台相關規劃方案。且目前區域在售專案多集中在關天培路北側，因此本地塊的受關注度不高。
5.3專案機會點
1）舊城改造
目前區域內**對於舊城改造的力度較大，而本地塊又先於周邊地塊推出，無論是產品還是**都勢必引領周邊市場，牢牢把握主動權。
2）區**北移
區**的北移將給周邊帶來強大的輻射效應，一系列的商業，金融，服務等配套設施隨之而來，給本專案帶來一定的利好。
5.4專案威脅點
1）市場形勢不明朗
目前**針對房地產市場的新政頻出，客戶對市場的觀望氛圍濃厚，使得本專案存在一定變數。
2）區域內樓盤競爭激烈
地塊區域市場現在和未來在售個案量都較大，且有不少產品形態類似，有可能導致客源重疊，未來專案將面對一定的競爭壓力。
六、結論
6.1總結
1）08年至今周邊土地拍賣成交價範圍：92萬元/畝—191萬元/畝。
2）本區域目前商品住宅可售餘量約89萬㎡。
3）按照目前地塊起拍價6600萬元，即100萬元/畝的單價計算，樓面價為600元/㎡。參考目前周邊專案售價，若本案開盤後銷售單價4000元/㎡，扣除土地，建安，配套，稅收等一系列費用後，有35%利潤率。假設本地塊成交地價溢價200%，即以200萬元/畝的單價成交，則依然有20%的利潤率，考慮到每年房價的漲幅因素，該地塊風險基本可控。
江蘇省淮安市楚州區直播水稻高產栽培技術研究
摘要21 材料和方法2 1.1 材料2 1.2 試驗方法2 1.2.1 試驗處理2 1.2.2 田間調查及分析2 2 結果分析3 2.1 不同水稻品種直播的效應3 2.2 相同水稻品種不同播量直播效應3 2.3 相同水稻品種不同播期效應4 3 發生特點4 3.1 淮安地區發展直播水稻4 3.2 直播...
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