一、 說明3
二、 施工準備階段8
1. 綜合計畫管理
2. 專案監理進場
3. 臨水、臨電，場地平整
4. 樁基施工準備
5. 總包單位進場準備
三、 土方及基礎施工階段12
1. 軟地基處理
2. 土方工程
3. 基坑支護
4. 樁基施工
5. 地下室施工
四、 主體施工階段21
1. 架空層主體施工
2. 轉換層施工
3. 標準層主體施工
4. 屋面層主體施工
5. 砌體施工
五、 毛坯裝修及落架階段28
1. 內牆抹灰
2. 外牆抹灰
3. 鋁合金安裝
4. 主要部品安裝
5. 建築屋面
6. 外牆裝飾
7. 天棚
8. 地坪
9. 外架拆除
10. 建築電氣
11. 建築給排水
12. 通風與空調
13. 電梯工程
六、 室外工程45
1. 室外附屬建築
2. 室外道路、小品、亭台、花壇
3. 園林綠化
4. 室外給排水
5. 室外電氣
七、 精裝修工程48
1. 毛坯-精裝的工作面移交
2. 精裝修施工期間配合
3. 精裝修工程驗收
八、 工程驗收50
1. 基礎驗收
2. 主體結構驗收
3. 分項工程驗收
4. 規劃驗收
5. 環保驗收
6. 消防驗收
7. 竣工驗收
第一章：說明
建築工程專案的全壽命週期包括專案的決策階段、實施階段和使用階段。對於房地產開發專案，我們把專案實施階段各類管理行為中與工程現場有關的部分稱為工程管理，並且按工程實施進展的程式分為：施工準備階段、基礎施工階段、主體施工階段、毛坯裝修及落架階段、室外工程階段、精裝修階段、驗收交付階段和保修階段。
本指導書將從工程現場管理的角度出發，依據國家、行業或**的有關規定，結合萬科集團、深圳區域及東莞公司各項工程管理制度和技術標準，明確工程管理的各個階段、環節當中，作為工程管理的主要執行者——專案部該幹什麼，各專業工程師該幹什麼，即，以怎麼樣的程式去進行現場管理。
本指導書編制的主要目的是：通過明確工程管理中的流程、目標來提高公司各項目的工程現場管理水平和工程質量。所以，其重點是工程管理中的質量控制、現場安全文明施工節能環保控制等等，而對於成本控制、進度控制等內容基本不作敘述。
主要職責劃分：
注：專案部一欄中「負責」表示承擔該項任務的實施職責，並對結果負責；「組織」表示組織完成該任務的實施，對該任務是否實施負責，但對其實施的結果無決定性的評價權；「參加」表示該任務由其它部門組織，而介入該任務的執行過程，對任務結果有部分評價權；「協助」表示對該任務無責任，在其它人完成任務時提供支援。
工程部一欄中「負責」表示必須參加該任務，並對任務的完成結果起決定性評價權。「參加」表示該任務由其它人主導，但應當介入；「協助」表示對該任務無責任，在其它人完成任務時提供支援。
第二章、施工準備階段
根據專案的一般開發流程，專案經理部成立後，首先開展地塊接收、紅線測定、專案圍牆、初勘詳勘等專案前期工作。之後，進入專案的施工準備階段。在施工準備階段，專案經理部的主要工作包括：
綜合計畫管理、專案監理進場、工地現場三通一平、樁基工程施工準備、總包進場準備等。
施工準備階段流程
一、 綜合計畫管理
1. 編制施工單位、監理單位組織方案：
專案部根據當地**規定，結合專案的規模，對工程招標工作進行策劃。宜參照標段規模及專業工種劃分標段。每個標段的建築面積一般為3萬㎡左右；專業工種按土建、安裝工程等劃分。
技術要求高的鋁合金門窗、防水工程、精裝修工程等，宜由我方直接分包或列為指定分包。
1.1. 確定施工、監理公司組織的標段劃分；
1.2. 編制主要施工、監理公司資質要求，公司及參建主要專案經理的資格預審方法；
1.3. 協助編制招標中的成本控制措施，招標方式。如是否採用工程量清單招標，如何讓投標過程具有競爭性等等；
1.4. 協助編制招標的進度計畫與控制措施。
2. 編制材料裝置**方案
2.1. 編制甲供和甲指定（產品或**）的材料裝置清單；
2.2. 編制《材料裝置採購及進場計畫》（含樣板報批）以及計畫管理措施；
3. 編制專案總控制進度計畫及保證措施
3.1. 配合運營管理中心編制工程總控制進度計畫。包括出圖計畫，總承包、主要分包招標計畫；
3.2. 依據工程總控制節點（里程碑）計畫，採用專案節點計畫表編制工程計畫部分；
3.3. 重點描述保證工程進度的協調措施。
4. 編制專案質量保證措施和成品保護措施
4.1. 列出工程難點重點、質量通病及對策；
4.2. 重點描述質量管理保證措施；
4.3. 針對有關重點分項，編制有關成品保護的措施要求。
5. 編制專案成本控制措施
5.1. 依據成本部提供的成本控制的目標，制定成本控制的具體措施（包括預警體系）。
6. 制定現場安全文明管理措施
6.1. 配合銷售、現場ci策劃，編制總平面布置圖，對安全文明施工提出具體要求。
7. 編制專案文件資料管理措施
7.1. 依據相關的管理制度或指引的要求，編制專案文件資料管理措施，強調檔案資料管理措施。
二、 專案監理進場
1. 專案部完成監理單位組織方案後，提交給採購管理部進行專案監理單位招標，；
2. 監理單位確定後，專案部根據專案實施計畫要求，組織監理單位進場；
3. 監理單位進場後15個工作日內必須完成該專案監理規劃及實施細則並上報專案部審核；
4. 專案部進行監理管理要求交底和相關授權，引導監理進入專案管理角色。
三、 三通一平
1. 專案部成立進入工地現場，首先的應落實該專案場外道路、出入口設計、臨水臨電接線路與場內接駁點等事宜；其中，臨水臨電的負荷根據專案的開發計畫，各標段的施工勞動力、施工機械的大致需求和工程總體控制進度的要求等確定，由專案部負責與相關**管理部門溝通並組織相關單位按要求配置；
2. 專案部成立進場時與總辦協調並落實開通**及網路；
3. 場地平整工作從地塊接收時就可以進行，場地平整後專案部應對場地標高進行原始資料測定和存檔。
四、 樁基施工準備
有樁基工程的專案，在專案三通一平工作完成後，開始進行樁基工程施工的準備階段，此階段專案部的主要工作內容是：（樁基開工）必要資料準備、場地準備和基線與水準點的移交準備。
1. 資料準備，包括：詳勘報告、樁基施工圖、合同與開工報告、規範、規程與**行政許可資料等。
2. 樁基工程開工前的場地準備工作主要有：
2.1. 施工場地狀況，施工前應做好場地的平整工作,對不利於施工機械執行的鬆軟場地應進行堅實處理。雨季須採取有效排水措施；
2.2. 了解施工場地周圍建築物情況，臨近建築地下工程情況，對可能影響本專案樁基施工的情況須有針對性的應對措施。
例如與受影響的臨近建築物的業主溝通協調，對其建築物的裂縫監測、沉降監測工作等等；
2.3. 地下與地上公共設施狀況，施工前應充分知悉工程場地內的公共設施的狀況，如地下電纜、光纜、管道，地上高壓電線、**線等等的位置等。
遇有影響或有施工期間的質量安全風險時，應制定專項對策；
2.4. 場地周圍道路情況，由於樁基施工大部分靠大型機械裝置，預製管樁等構件長度與重量均對運輸道路有較高的要求。因此，樁基施工前應對機械裝置與材料構件的運輸路線作規劃。
3. 基線、水準基點的複核準備
3.1. 在專案地塊接收測定紅線點的同時，專案部應要求政符規劃部門提供測量基準點，並對其進行複核。
3.2. 樁定位時必須根據軸線認真細緻的測量，監理在驗線時每個樁位務必認真核驗，避免樁位出現方向性的偏差。
五、 總包單位進場準備
總包單位是專案開發過程中施工環節的乙個最重要的主體，總包單位的施工管理能力與效率直接影響到專案運營的效果。因此，在總包單位進場前，為其提供良好的先決條件，有利於其迅速進入工程施工管理角色和提高管理效率。
專案部在總包進場前應作好的準備工作主要有：施工圖內部審查、總包生活與生產的臨時設施總體規劃、臨水臨電規劃、樁基工程的檢測與驗收、場地資料測量等等。
1. 施工圖內部審查：在施工圖設計階段，專案部對施工圖進行正式出圖前的專案內審，將意見提交給設計部，由設計部協調設計單位修改。
2. 現場臨時設施總體規劃：專案經理部根據本專案的運營開發計畫，結合現場的實際情況編制《專案工程現場臨時設施總規劃圖》，總規劃圖提交給採購部在工程的招標檔案中說明。
3. 根據專案的實際情況，制定用水用電以及施工路口的報批計畫。
4. 現場專業工程師根據本專案將來施工高峰期用水、用電需要，提出施工臨時用水、用電計畫，向**有關部門申請施工臨時用水。並配合**有關部門完成本專案臨時用水用電的接駁點的設定。
5. 根據現場施工需要及場區周圍市政道路情況，（如有必要）向**有關部門申請增加臨時施工道口。
6. 組織進行場地平整施工，根據場區總平面圖及豎向標高設計，向場平施工單位交底，按專案開發計畫節點的要求督促其按時完工。
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