規劃研究院王欣
2012-03-21
[摘要]： 為了更好地打造「鵬欣·水游城」，規劃研究院主持了諸多拓展專案的規劃研究設計。其中有很多好的經驗，也遇到了不少問題。
對此，規劃研究院進行了經驗總結，希望與集團規劃設計人員及其它相關部門共享。總結按照六大問題論述，前四條分別闡述還遷物業、持有物業、銷售物業、配套設施等重點問題；後兩條主要闡述規範研究與產品模型。由於篇幅所限，本總結主要聚焦於重點與難點問題，而不是系統性論述。
一． 還遷物業
1. 分項容積率、子容積率與綜合容積率
1.1綜合容積率=還遷容積率+持有容積率+銷售容積率+配套容積率。
1.2分項容積率指不同物業型別佔綜合容積率的分項值，包括：
還遷物業容積率=還遷物業地上計容建築面積/規劃建設用地面積；
持有物業容積率=持有物業地上計容建築面積/規劃建設用地面積；
銷售物業容積率=銷售物業地上計容建築面積/規劃建設用地面積；
配套設施容積率=配套設施地上計容建築面積/規劃建設用地面積。
1.3子容積率指不同子地塊的分地塊容積率，包括水游城地塊、新天地地塊、住宅地塊等的子容積率，便於分塊合理控制建築容量。
1.4綜合容積率用於**報建，分項容積率與子容積率則作為集團內控分析工具。
1.5表1-1分項容積率建議值
2. 還遷物業面積的估算規則
2.1還遷物業型別包括還遷住宅、還遷街鋪、還遷百貨、還遷辦公、還遷酒店。
2.2還遷住宅建築面積=現狀建築面積x現狀得房率x政策擴大係數÷還建得房率x戶型劃分擴大係數。其中現狀建築面積是指需還建部分的現狀建築面積。
2.3非住宅還建建築面積=現狀建築面積x政策擴大係數x戶型劃分擴大係數。
2.4表1-2還遷物業面積計算表
表1-3還遷物業面積計算表係數取值參考表
3. 板式還遷住宅與塔式還遷住宅的比較分析
3.1城市中心舊改專案，現狀密度高，周邊日照影響因素複雜，還遷分項容積率普遍較高，如濟南已經接近2.5；板式還遷無法滿足要求。
表1-4板式住宅與塔式住宅容積率經驗值
3.2 一般情況下板式還遷住宅戶型品質高於塔式住宅；板式住宅還遷戶接受度比塔式還遷住宅高；但當還遷分項容積率超過表1-1的控制值且不能接受塔式還遷住宅時，建議專案放棄。
3.3板式住宅與塔式住宅的適用建議。
表1-5板式住宅與塔式住宅的適用建議
3.4規劃交底單中對還遷住宅標準戶型單元的**相關部門溝通預判；
3.5還遷住宅戶型單元的標準模組：參見附件。
4. 還遷商鋪規劃確定的建議與空間創新
4.1還遷商鋪的還建原則：
現狀商鋪一般分商業產權的門面房、住宅產權的門面房、私建亂建的門面房三種，建議分別採取不同的還遷政策，務必嚴格控制還遷商鋪面積的總量。
4.2還遷百貨的優勢：
4.2.1還遷百貨一般宜4-6層，一般不單獨占地並可插建在還遷住宅下部；
4.2.2還遷百貨單鋪可最小劃分為20平公尺，滿足較小單元分割要求；
4.2.3還遷百貨商業得房率不應低於55-60%。
4.2.3還建套內面積=政策擴大係數[不同樓層擴大係數不同]*現狀套內建築面積
4.3還遷商鋪的垂直空間劃分模式：
現狀商鋪一般以1層為主，還建商鋪一般宜1託2層店鋪為宜，為了滿足其還建可能性，建議還建商鋪1層層高5.4-6公尺，通過夾層優惠[1:1.5]推動商鋪還遷的工作；
4.4還遷商鋪的水平空間劃分模式：
現狀商鋪一般單戶型面積很小， 1託2的商業一般要求單商鋪面積120-150平公尺，因此還遷商業宜與還遷住宅組合設計，形成開放式街區。這樣可形成兩面分割商鋪，進深及商鋪套型面積減少1倍。
二． 持有物業
1. 持有物業容量、區位、用地效率、商業得房率
1.1持有物業=水游城+[第二持有商業]+酒店
1.1.1一般的用地在12公頃以下的或還遷分項容積率較大的不做第二持有商業；
1.1.2不能通過啞鈴型原理提公升新天地價值的，不做第二持有商業；
1.1.3第二持有商業的業態一般為超市+娛樂或百貨兩大類，不宜超過3萬平公尺。
1.2一般二線城市水游城10-12萬平公尺，其中地上8-10萬平公尺；三線城市8-10萬平公尺，其中地上部分7-8萬平公尺；投資模型不支援的，不考慮設定酒店。
1.3水游城與第二持有商業用地標準層平面構成
1.3.1水游城標準層平面一般宜1.3-1.5萬平公尺，用地宜2.5-3.0公頃；
1.3.2第二持有商業標準層一般宜0.5-0.7萬平方，用地宜1.0-1.2公頃。
2. 持有商業的布置原則與空間模式以及水游城面積構成定義：
2.1水游城建築面積=租賃面積+公共區域面積+後場裝置面積；
2.2水游城得房率=租賃面積/水游城建築面積≥47%；
2.3水游城裝置用房面積經驗值=水游城建築面積*5%；
水游城後場及管理用房=水游城建築面積*6-8%；
2.4寫字樓裝置用房面積=寫字樓建築面積*3%。
3. 持有酒店的布置原則與空間模式：
3.1概念容量估測按照不做酒店假設，通過經濟評估有餘量的再考慮做酒店；
3.2水游城酒店分獨立型、疊建a型與疊建b型三種；
3.3有條件的情況下，酒店宜獨立地塊布置，通過連廊與水游城相連；
3.4疊建a型與疊建b型參見：
三． 銷售物業
1. 物業型別與原則的確定
2. 水游城上的蠟燭
2.1一般為酒店、寫字樓產品[包括soho]；
2.2一般宜兩棟，最多不超過3棟；
2.3宜做板式高層，必須做塔式的交通核應盡量靠水游城外牆。
3. 新天地上的蠟燭
3.1新天地地塊宜為住宅地塊或商住綜合地塊；
3.2新天地應適當插建住宅、公寓或寫字樓[soho]；
3.3商業1託2為主，公寓部分的分項容積率不超過3.0；
3.4以開放商業街區組合模式為宜。
4. 售樓處的位置與面積要求
4.1售樓處宜布置在新天地地塊中與水游城結合部或與主要城市道路結合部；
4.2售樓處部分2層，單層面積不少於800平公尺，建築面積宜≥1500平公尺；需加設專案公司其他辦公用房的，可結合3-4層布置；
4.3銷售結束後售樓處作為持有物業或新天地大型餐飲樓；
4.4售樓處前應做廣場，其中地面停車位宜15-20個；
4.5售樓處地塊地下部分可不做或快速施工，正式銷售前至少半年交付使用。
四． 配套設施
4.1.公共服務設施分級配建表
設計經驗總結
結構設計準則 結構安全，受力明確，施工簡單，外形美觀。一 樁基礎 1 群樁配筋率不小於0.6 單排樁配筋率不小於0.8 表一樁徑與配筋關係表 2 箍筋加密區長度5d，承臺內錨筋長度35d且不小於1公尺 3 單樁承載力，摩擦樁考慮端承作用10 端承樁不考慮摩擦作用 4 抗壓摩擦樁主筋長度，半筋長度取4...
拓展人際關係經驗總結
無論發生什麼事情都要首先想到自己是不是做錯了如果自己沒錯 那是不可能的 那麼就站在對方的角度體驗一下對方的感覺 讓自己去適應環境因為環境永遠不會來適應你即使這是乙個非常非常痛苦的過程 大方一點不會大方就學大方一點如果大方真的會讓你很心疼那就裝大方一點 低調一點低調一點再低調一點 要比臨時工還要低調可...
綠城積累了19年的設計經驗總結
閱讀引語 本次收集的綠城前期和設計的案例，跨越了綠城發展的19個春秋，內容涉及設計合作 規劃方案細節 建築與景觀 中心會館 建築細部設計 前期準備工作等等，作為綠城對許多問題的反思和總結，希望大家能借鑑 第一部分 景觀設計不宜盲目崇洋 事實描述 在 上海綠城 專案景觀概念設計過程中，由於我們和哈佛設...