美國《時代周刊》刊文稱鄂爾多斯新城康巴什是中國房產泡沫的最佳展示品，並把康巴什譽為「鬼城」。一剎那間，鄂爾多斯在中國品牌形象直線下滑，就連各地計程車司機在談論起鄂爾多斯時，都會說起鬼城，而且這個鬼城意味著鄂爾多斯經濟的崩潰。鄂爾多斯傳出的這個訊號，使很多投資者望而卻步。
鄂爾多斯在近十幾年中，經濟得到了膨脹式的發展，一下子從乙個貧困落後的城市，躍居為人均gdp增長排名全國前五位的城市，這也成為了鄂爾多斯驕傲的資本。自康巴什鬼城事件後，揚眉吐氣的鄂爾多斯，失去了往日的神氣。在經過對鄂爾多斯的考察研究後，我歸結出了鄂爾多斯問題本質，並提出了相關問題的解決思路，希望能給鄂爾多斯未來的發展注入乙份力量。
1、康巴什「鬼城」形成
在我走訪康巴什後，我認為康巴什是乙個非常美麗的城市，或者說乙個美麗的建築物群更為貼切，偌大乙個城市，寬闊的道路上幾乎沒有行人。後來經過反覆思考，我找出了康巴什「鬼城」形成的真正原因。
（1）發展規劃與實際脫離
鄂爾多斯新城康巴什規劃問題出在與實際的脫離。在康巴什最初規劃中，擬耗資50多億元將其建設成乙個30萬人口入住的草原新城，最多不超過50萬人。而迄今為止，僅有2.
86萬人入住，而且多數是由於**搬遷到此，為工作方便而來的**工作人員。正由於入住人口極少，房屋空置率高達到百分之八十九十，故得「鬼城」之名，並被稱作中國房產泡沫的樣板。原本建成以來據說清潔工在城裡掃一天，有時候只拾得一兩個飲料瓶。
絕大多數人在此買房是為了攀比為了面子，而不是有現實居住需求。因此，我們得知鄂爾多斯在起初規劃過程中，沒有結合居住的剛性需求。一方面，鄂爾多斯沒有其他能夠吸引很多人來此發展的產業，因此外來人口極其有限；另一方面，鄂爾多斯地廣人稀，本身就是乙個人口密度很低的地區，而且多數農牧民沒有進城意願，因此也吸引不來當地人的入住。
目前，在康巴什買房的人群中，很多都是自己有房，在此時為為子女甚至孫子輩購買，從自身經濟狀況上沒有出租意願，從外界需求上來講，也沒有求租市場，從而導致康巴什建成至今一直都在上演「空城計」。
（2）產業結構不合理產生的效應
再看鄂爾多斯產業結構，2023年，鄂爾多斯一二三大產業結構比例為2:61:37，第二產業比重超過60%，而且這些第二產業由原來的以礦產開採為主，逐漸走向資源綜合開發利用。
第二產業大多數集中在工業產品中，尤其資源綜合開發利用以來，由於自動化程度較高，人員使用的極少。例如：除傳統資源外，鄂爾多斯的風能和太陽能發電也是當地重要的產業。
在乙個新能源基地的風能發電廠，建設規模達到幾千畝，投資數億，但所用員工只有幾個人，還是輪流倒班，連半場籃球賽都湊不夠人數。
第二產業用工極少，一三產業又發展緩慢，所佔比重較輕，沒有形成成熟的市場，無法拉動外來人口的注入，整個城市如此，因此更加無法拉動康巴什的人氣。
（3）引進來工作不足形不成強大的吸引力
區域經濟發展離不開三大引擎，即：引進來，留住人，走出去。在引進來方面，鄂爾多斯不論是土地政策，稅收政策，用人政策，都沒有比其他地區有突出的優勢，加之地域等因素，因此無法對投資、**構成強大的吸引力，就無法形成規模性的產業效果，自然也沒有更多的消費者被吸引進來，從而導致人口流量增長不上去。
這也是第三產業發展緩慢的原因之一。
2、對鄂爾多斯的影響
對鄂爾多斯的影響，主要來自三個方面：首先，是對來鄂爾多斯的國內國外投資者形成影響。康巴什被譽為「鬼城」，說明了康巴什缺少人氣，我們知道一切產品服務都是圍繞人來生產銷售的，沒有人氣的地方必然沒有市場。
那麼沒有市場的康巴什的投資價值就會大打折扣，直接影響投資者的入駐。其次，影響**者前來。對乙個沒有人氣的地方，說明不具備消費能力，將會影響很多商品**者來鄂爾多斯做生意。
再次，對鄂爾多斯城市形象的影響。由於「鬼城」的稱謂，並不是乙個表示讚譽的正面詞，而出現這樣的局面也必然是由於**規劃和企業投資不當，這不僅對原有鄂爾多斯城市形象有所影響，也讓社會對當地**形象有所質疑。
3、改變鄂爾多斯形象的思路
鄂爾多斯要改變現狀，扭轉負面印象，就需要讓康巴什迅速火起來，我個人認為必須從以下三個方面下功夫，才能夠得到快速拉動人氣，才能使鄂爾多斯重新綻放光彩。
（1）調整產業結構，增大勞動密集性產業
鄂爾多斯第二產業佔比例較大，第
一、第三產業比例偏少，產業結構失衡是對城市的綜合發展極為不利。調整產業結構，首先，當地**應大力發展第三產業，一方面結合當地優勢，建立大型的**中心，**城，通過拉動城市外來人口和流動人口湧入，增加城市住宿、餐飲、娛樂、服務等需求，讓城市「活」起來。另一方面，大力發展旅遊業。
旅遊業是乙個產業聯動性很強的產業，也是就業拉動大，人口流動性強，綜合效應好的產業。鄂爾多斯有多彩的民俗文化和豐富的旅遊資源，大力發展旅遊產業不僅從經濟上有所拉動，更重要的是讓整個城市的活力散發出來。
其次，通過調研可知，當地農牧業發展的積極性並沒有被很好的調動起來。**需要進一步加大對當地第一產業投入和扶持，大力發展農牧業，並在發展農產品加工業上下功夫。
再次，第二產業雖然比重較大，但是也有所偏頗，其中可以增加些民用產品的工業生產，以擴大就業人數和產業活力。
（2）增強三大引擎功效，迅速拉動人氣上公升
經濟發展的三大引擎，即：引進來、留住人和走出去。通過增大三大引擎功效來迅速拉動人氣方面，尤其需要在引進來方面應該加大力度，主要從開放政策，支援力度上入手，增強對投資者服務，改善投資環境。
制定人才吸引戰略，給人才來鄂爾多斯發展給予優厚待遇，確保引進來後可以留住人。另外，還要注重城市品牌形象打造和推廣，扭轉鄂爾多斯的「鬼城」印象，讓好的口碑走出去，不斷迴圈吸引三大群體。
（3）加大特色產業開發，提高區域競爭力
在加大特色產業開發方面，首先是形成特色**市場，以產業發展帶動流動人口；二是減少區域同質化，打造獨一無二的旅遊文化產業，引進國內外遊客共同為城市發展注入活力；三是加大旅遊商品的設計打造，形成獨特的產品價值，向外傳播城市文化和推廣城市形象。只有在這些方面下功夫，才能夠提高區域的競爭力。
綜上所述，康巴什「鬼城」名號對鄂爾多斯城市發展影響深遠，作為鄂爾多斯**應積極採取策略，扭轉當前局面，煥發城市光彩。
寇北辰中國農大mba導師
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