***專案定價及策略
一、 公寓部分總平均單價的確定原則
（一） 乙個前提：
***專案的均價是在專案本身的基礎上，參照區域情況、市場情況的基礎上來制定的。
（二） 二個原則：
第一：以目前市場上同區域、同型別物業的總平均單價作為定價的參考依據
我們調查的區域市場內總體平均單價為****元/m2。
第二：以本專案的單位成本作為定價依據
我們如何避開競爭激烈的主流市場，有效的尋找市場空缺點？專案的品質不僅是體現在產品本身的設計上，還應充分體現在產品的附加值上，也就是說體現在諸如會所、物業服務、景觀、外立面等方面。
（三）本專案公寓部分總平均單價：
在上述乙個前提和二個原則的綜合考慮下，本專案公寓部分的總平均單價為****元/平方公尺。這樣既可以保證本專案的售價仍維持在同區域、同檔次物業**的主流市場中，又可以較高的效能**比占領市場。
二、 公寓部分各樓座平均單價的確定
以下，將在保證本專案公寓部分總體平均單價****元/平方公尺的原則下，確定各樓座平均單價，具體如下：
（一） 各樓座平均單價的制定原則：
以6#樓為參照物，針對各樓座在河景、戶型、社群內部景觀、鄰里、遮擋、交通噪音等方面進行單項評比，得出各樓座係數。
1、 河景：在不考慮以上其它因素的情況下，原則上認為在5棟公寓樓中，3#樓與4#樓從欣賞通惠河景觀的角度和視野為最優，5號樓略高於6#樓，7#樓最差。
2、 戶型：從產品設計來看，3#樓、4#樓為一梯二戶戶型、三向採光且南北通透，主臥及主衛均朝南向，且主衛均擁有明窗；而5#樓、6#樓、7#樓為三棟同樣的一梯四戶型，只有二個採光面，因此在不考慮以上其它因素的情況下，原則上認為3#樓和4#樓的戶型從採光、通風、居住舒適度來講均為最佳，5#樓、6#樓、7#樓的戶型與3#樓、4#樓比較略差，但程度較為平均。
3、 社群內景觀：從產品規劃角度來看，6#樓位於整個社群的中心，其北側和西側有二塊大面積空地可做園林設計，因此認為6#樓在社群內景觀一項中為最優。在不考慮其它因素的影響、6#樓為參照物的前提下，認為3#樓、4#樓、5#樓、7#樓的社群內景觀均次於6#樓。
4、 鄰里、遮擋：在不考慮其它因素的情況下，認為3#樓只有北向、西向受到社群內其它建築物的遮擋，且棟距相對較遠，而南向、東向均無遮擋，因此認為3#在此項評比中為最優；5#樓北向受1#寫字樓遮擋、西向受6#樓遮擋，但南向、東向均無遮擋。由於5#樓東向臨規劃中的城市快速路，因此認為5#樓略次於3#樓；4#樓由於除南向外的三向均受不同程度的遮擋，且由於西側為萬豪專案，因此認為4#樓略次於3#樓；如以6#樓為參照物，認為4#樓、5#樓在此項中均好於6#樓；而7#樓四面均受不同程度的遮擋，且西對萬豪、北對2#寫字樓，因此認為7#樓為最差。
5、 交通噪音：因本專案東側為規劃中的城市快速路，且有可能為立交橋躍起的部分，因此3#樓、5#樓均受到影響，在此項評比中為最差；專案南側亦為規劃道路，因此4#樓也受到噪音影響，但認為其程度略輕於3#樓和5#樓；7#樓處於社群最內側，較少受到道路噪音影響，以6#樓為參照物，認為7#樓同於6#樓。
（二）各樓座平均單價
各樓座的均價利用加權平均法計算。首先，以6#樓為評定標準（樓座的基準係數1.00），其它各樓座因外在單項因素產生差值，此偏差值不宜過大，標準如下表。
依據各因素產生的差值對各樓座進行綜合評定：
各樓座係數評定表
依據評定分值對基準係數進行調整，各樓座係數如下：
在保證本專案公寓部分總平均單價為12500元/平方公尺的基礎上，利用加權平均法計算各樓座均價：
***專案各樓座平均單價一覽表
單位：元/平方公尺
如上表可見，在平均單價為12500元/平方公尺的基礎上，分別乘以各樓座係數，最終得出本專案公寓部分各樓座平均單價，如圖所示：
（三）本專案各樓座階段性**
將本專案公寓部分分為三個階段的銷售。
第一階段：當銷售為0—30%，樓座均價9折
第二階段：當銷售為31—65%，樓座均價的100%
第三階段：當銷售為66—100%，樓座均價的110%
（四）根據付款方式進行調價
從付款方式上看，可分為一次性、按揭和分期付款。我們根據不同的付款方式制定了不同的折扣形式。
以下將主要討論第一階段的**策略，第二階段將在開盤時根據第一階段的銷售情況另行制定**策略。
首先以均價90折做為第一階段一次性付款的**，即各樓座最低銷售單價，按揭付款比一次性付款提高2個百分點，分期付款提高5個百分點。
（五）根據銷售速度進行調價
第一階段還將根據銷售情況對各樓座平均單價進行調整，原則上銷售率達到10%、20%時分別對平均單價上調2%。
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