房地產專案投資課程設計指導書
課程設計的性質、目的、任務：
本課程設計是基於理論課《房地產投資分析》的乙個實踐性教學環節，《房地產投資分析》課程具有理論性和實踐性都很強的特點。本課程設計主要通過對某一具體房地產專案的可行性研究實踐，了解專案可行性研究的工作程式和方法，加強學生對投資分析知識的感性認識，鞏固已經獲得的理論知識；這個過程不侷限與將知識轉化為一般的技能，而是培養學生將所學知識運用與實踐的意識和能力。
本課程設計主要包括六個方面的內容，一是專案調研，要求學生根據給定的設計題目，進行巨集觀環境、區域環境和開發條件調查，主要競爭對手分析和消費者需求分析；二是進行市場細分和專案定位；三是專案的營銷策劃；四是進行專案的成本—收益分析；五是專案財務評價，計算專案實施的財務指標；六是專案風險性分析。（詳見「設計內容」的要求）
專案地塊基本資料：
專案地塊位於番禺區小谷圍島（詳見建設用地規劃紅線圖）。專案總用地面積9619平方公尺，其中可建設用地面積9619平方公尺，土地性質為住宅用地（r21）。
開發強度指標：
專案容積率≤3.12；建築密度≤35%；綠地率≥30%（均按9619平方公尺算）。總計算容積率建築面積≤30011平方公尺。
規劃專項要求：
建築物限高不超過50公尺；機動車泊位按1泊/100平方公尺建築面積設定，35平方公尺/泊位；非機動車泊位按按1泊/100平方公尺建築面積設定。
公建配套要求：
城市設計要求：
建築物退讓西南側22公尺規劃路、東南側18公尺規劃路、東北側30公尺規劃路道路紅線不小於5公尺；建築間距按照《廣州市城市規劃管理技術標準與準則—建築工程規劃管理篇》中密度3、4區要求控制。
設計內容（僅供參考，應包括但不限於）：
1．專案概述
2．巨集觀環境研究
通過對城市不斷變化的經濟、政治、文化、人口、技術等因素的分析研究，明確專案當前所處的巨集觀環境與市場條件，把握房地產市場的整體走勢，為科學決策提供巨集觀依據。
3．區域環境研究
通過對專案所在區域的城市規劃、景觀、交通等區位條件的分析以及對區域內現實與潛在樓盤**量的分析，研究專案地塊所具有的區位價值。
4．專案開發條件分析
對專案自身的開發條件及發展現狀進行分析，初步明確地塊及其環境的優勢與缺陷，為專案定位、投資分析做準備。
5．專案開發的主要競爭樓盤分析
通過對專案開發的主要競爭對手的競爭樓盤分析，了解專案主要競爭對手的樓盤規模、租售**、市場反應等，同時了解競爭對手的營銷策略及其目標客戶群，為確定本專案開發的競爭策略提供依據。
要求做不少於6個競爭對手樓盤分析。
6．消費者需求調研
通過對消費者需求的二手資料與一手資料的收集與調查，了解消費者的購買力水平、購買傾向以及目標消費者的特徵，為本專案的市場定位提供依據。
編寫訪談大綱及問卷，開展訪談和問卷調查。
7．專案目標市場的選擇與市場定位
結合上述的研究結論，確定本專案的目標市場並進行相應的市場定位。
8．專案的產品設計方案與進度安排
根據專案目標市場的選擇與專案的市場定位，進行專案的產品設計概念描述。具體包括：專案的產品策劃（指對專案規劃設計方案的建議）、專案的**策劃、專案的銷售推廣策劃，專案實施進度安排。
9．專案的成本—收益分析
分析專案的總投資的構成，制定資金的籌措計畫，**專案的總收入。
10．專案財務評價
根據專案上述的成本收益分析，編制專案基本的財務報表，計算相關的評價指標，同時進行專案的不確定性分析，據以判定專案的財務可行性。
11．專案風險分析
進行專案風險分析，判斷專案風險的大小，並採取相應措施迴避與控制風險。此次要求進行盈虧平衡分析和敏感性分析，確定盈虧平衡點率和敏感性因素。
12．結論及建議
對專案發展的可行性做出綜合性的判斷，並對專案今後發展應當關注的問題提出相應的建議。
基礎資料：
專案開始投建時點為2023年6月1日，開發周期自行確定。
專案資金**為自有資金、銀行借貸和預售收入再投入。其中自有資金投入應不少於總投資額的30%。銀行貸款利息率根據央行公布利率執行。
地價按競得**28000萬元（總價）計算。相關建築造價資料自行收集、設定。基準折現率、專案租售單價、專案開發與租售進度等以合理為原則，自行確定。
注意事項：
可採用小組的形式開展調研，收集的資料可以共享，但資料的處理、解釋、指標的測算須獨立進行。每個同學必須獨立撰寫專案可行性研究報告。
提交報告時間：十八周周五下午4時前提交設計文字。
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