經緯行研究中心時間: 2010-09-14 16:57:07
本文選取了萬科、保利、金地、招商、雅居樂、碧桂園、世茂、中海、綠城、龍湖十家開發商作為分析物件。綜合來看，儘管發展商資金壓力已現，但多數仍處於安全經營狀態，還未達到資金斷裂的危險邊緣。
今年上半年房地產行業遭遇了史上最嚴厲的政策調控，成交量萎縮明顯，而房價又仍處高位。至8月全國市場出現了回暖跡象，後市房價會否重回公升勢成為了社會關注的焦點。據經緯行研究中心的調查表明，房價走勢與貨幣**量增速、開發商資金**增長率正相關，了解發展商資金狀況成為後市預判的重要影響因素。
一、資金流動性概況：流動性趨緊，但處於常態執行區間
中國人民銀行資料表明，至7月末，廣義貨幣(m2)餘額67.41萬億元,同比增長17.6%，增幅比上月和去年同期分別低0.
9和10.8個百分點；狹義貨幣(m1)餘額24.07萬億元,同比增長22.
9%，增幅比上月和去年同期分別低1.7和3.5個百分點。
從月度走勢來看，貨幣**量m1、m2的增速呈逐月下滑態勢，流動性不斷趨緊，但7月末m1的同比增速仍超過20%，還處於常態執行區間，沒有到達流動性緊張的狀態。
從房地產開發企業資金**看，1-7月，房地產開發企業本年資金**38876億元，同比增長39.4%，比1-6月增幅下降6.5個百分點。
7月開發企業資金**5157億元，環比下降19.8%，資金流動性也呈趨緊狀態，但總體來說仍處常態範圍。
二、品牌發展商資金流動性現況：資金壓力已現，但仍處於安全經營狀態
根據上市房企已公布的半年報情況，本文選取了萬科、保利、金地、招商、雅居樂、碧桂園、世茂、中海、綠城、龍湖十家開發商作為分析物件。綜合來看，儘管發展商資金壓力已現，但多數仍處於安全經營狀態，還未達到資金斷裂的危險邊緣。
1．上半年銷售利潤喜人，但增長步伐減緩
在10年上半年地產市場不景氣的情況下，十大品牌上市房企銷售業績不俗，銷售淨利潤共計達195.8億元，淨利潤超過10億元的房企達到八家，這八家房企雖然淨利潤金額較大，但除金地利潤大幅增長外，其它都不同程度的出現淨利潤增長步伐減緩，有的甚至還出現滑坡的現象。另外兩家中，世茂雖然淨利潤金額較低，但是增長勢頭卻十分迅猛。
豐厚的銷售利潤給發展商帶來了等待市場全面回暖的堅定信心和必要的物質支撐，在這場樓市博弈中有了更多的籌碼。
說明：中海半年報資料單位是港幣，為保持統計口徑的一致性，採用2023年6月30日中國人民銀行公布的港幣兌人民幣匯率中間價將資料轉換為人民幣單位。
2．上半年拿地規模龐大，資金壓力已現
發展商為了避免重蹈09年樓市驟然回暖時儲備不足的覆轍，2023年普遍拓展力度較大，加上國家對閒置土地清理力度不斷加碼，拿地所需資金大幅超出前幾年水平，伴隨著10年上半年樓市銷量平平，開發商資金壓力開始顯現，拓展迅猛的幾家房企甚至出現負值的現金淨流量。而且經過國家巨集觀調控，極大的擠壓了地產泡沫，使發展商的相關利潤比例有所下降，加劇了發展商的資金壓力。
上半年有五家房企現金淨流量為負值。雖然萬科上半年有367.7億元的銷售資金回籠，但用於支付上半年拓展土地需要支付的205.
39億元地價後，還要應付上半年新增專案 38 個的專案支出。截至6月30日，現金淨流量已呈現負值，其資金壓力可見一斑。保利上半年新增土地專案非常多，幾乎在上半年已差不多完成今年的拿地計畫，除了支付這部分的土地款項外，今年以前的土地款項也於今年上半年付情，集中的現金支付使得保利上半年淨流量出現負值，這對於保利下半年清除庫存也提出了較為迫切的要求，去庫存化存在一定壓力。
金地、雅居樂和綠城的現金淨流量亦為負值，面臨一定的資金壓力。
另外有四家房企現金淨流量持續保持正值，其中招商地產上半年簽約銷售金額達到42.3億元，開工9個專案，建築面積67萬平方公尺，拿地49萬平方公尺，屬於保守型應對策略。碧桂園上半年合同銷售金額達132億元，現金淨流量增加最多，達17.
99億元；世茂上半年屬於積極拓展型，在建專案9個，計畫在年內的在建專案達14個，儘管其現金淨流量是正值，但其經營性現金流量亦呈負值，高達-16.64億元。龍湖上半年的銷售資金首次破百億，但僅完成全年銷售目標的40%，下半年推盤量將高於上半年，竣工面積是上半年的三倍，預計有13個新專案陸續面世，而龍湖上半年共拿地293萬平方公尺，自4月新政出台以來沒有再拿地。
缺少資料的中海上半年銷售額為280.7億元（港幣），淨利潤是十家房企中最高的，而上半年僅新增9幅土地，本年度拿地任務主要集中在下半年，中海公司表示，下半年利用上半年的銷售回籠資金就可實現600萬平方公尺的拿地任務，而不會通過借貸去買地。結合這個因素來看，中海下半年的經營狀態會是較穩健的。
3．上半年資產負債比率小幅增長，但多處於安全經營狀態
2023年上半年，本次分析所選十家品牌上市房企資產負債比率除金地略有下降以外，其它九家較往年均有小幅增長，但基本都處於相對"安全"狀態，特別是萬科、招商等龍頭房企，即使是在迅速擴張的發展狀態下，也可以憑藉良好的銷量及時回籠資金，對資產負債率的控制很好，近幾年都保持在70%的合理範圍之內。
保利、綠城、龍湖三家的負債比率超過70%，呈現出一定的企業經營風險。由於保利地產是央企背景，有強大的集團資金做後盾，融資能力強大，因此較高的資產負債率也是風險的可控範圍內，其正在開拓"房地產**"等創新投融資渠道，隨著這些融資方式的成熟，預計未來資金負債率將進一步走高。
4．多數房企財務保持穩健，但短期償債能力同比下降
根據流動比率初步判斷，保利、金地、招商、中海和龍湖這五家房企的流動比例均超過2，償債能力較好。世茂的流動比例略低於2，是其三年來首次降到2以下。萬科的流動比率為1.
78，與往年相比，也有一定程度的下滑，短期償債能力有所減弱，但其流動性比率與速動比率的差值即存貨與流動負債的佔比也在下滑，說明流動比率減弱的原因並非庫存增多造成，相反，上半年去庫存化明顯。從這個角度來看，萬科流動比率下降的原因更多來自於新增專案的資金投入及土地購置的投入，而隨著下半年部分專案的竣工及投入市場、靈活銷售計畫的繼續實施，預計萬科的短期償債能力將有望回公升。但總體而言，十家品牌發展商中有七家財務保持穩健。
另外三家的流動比率在1.5上下波動。其中，綠城流動比率處於1.
44低位的同時，資產負債比率卻飆公升至07年以來的新高，達到88%，原因之一是綠城發展中物業增長迅猛，截至2023年6月30日，綠城共有65個在建專案，總在建面積達994萬平方公尺，發展中物業佔比過高，對企業資金、資金流動性、資本運作能力都提出了更高的要求，在這種情況下，市場的反應對於綠城的持續平穩發展影響相對較大。
三、典型企業資金狀態：四類發展模式，多數企業穩健發展
經過上述資料分析可以發現，本次十家品牌上市房企經營狀況和資金壓力各有不同，多數企業表現仍較穩健。
1．財務穩健、快速擴張型
萬科和保利都屬於融資有方、財務穩健的龍頭房企，但快速擴張同樣給企業帶來一定的資金壓力；世茂負債壓力小，但上半年有效庫存少，銷售回籠資金不多，公司重組後加快了拓展步伐，對資金有一定的需求。
代表企業一：萬科
經營情況：銷售額逆市**，但經營風險有所增加
2023年上半年，萬科實現銷售面積320萬平公尺，同比下降8.20%，銷售金額367.7億元，同比增長19.
5%。近三年萬科銷售業績呈週期性波動，但今年在行業調整和供貨不足的情況下，其採取了積極應對的策略，從而銷售金額同比有所**，銷售情況明顯好於行業整體水平。
上半年萬科持有資產總額1205.96億元，比09年年末的1376.09億元增長了229.
04億元，資產狀況良好。但資產負債率為76.77%，比09年年末**了2.
83%，略高於近期行業內的均值57.49%，而與萬科往年資產負債比率相比亦處高位，公司的經營風險有所增加。
拿地情況：加大土地儲備，二三城市成擴張重點
在拿地方面，萬科繼續發揮戰略縱深優勢，控制拿地風險，獲取**合理的專案資源。上半年累計新增專案 38 個，權益規劃建築面積合計 893 萬平方公尺，同比09年上半年**了168.17%，接近07年全年新增的權益建築面積，可見萬科快速擴張意圖明顯。
而所獲土地的平均樓面地價在 2300 元左右，保持在較低水平。其中，一線城市中僅在上海、北京及廣州獲得 4 個專案合計建面 66.7 萬平公尺，佔總獲取專案建面的 5.
66%，房價、地價**較少的二三線城市成為擴張重點。
儘管上半年拓展土地需支付近205.39億元的地價，但依然低於上半年的銷售回籠資金（367.7億元），進一步體現了萬科量入為出的財政思想。
償債能力：投入增多致短期償債能力減弱下半年有望增強
2023年上半年，萬科的流動性比率為1.78，同比下降了0.12，較09年年末則下降了0.
14，而速動比率為0.48，同比下降了0.08，較09年年末下降了0.
11。流動性比率和速動比率均呈現不同程度的下滑，說明萬科的短期償債能力有所減弱。但流動性比率與速動比率的差值即存貨與流動負債的佔比卻下滑，說明流動性比率減弱的原因並非庫存增多造成，相反，上半年去庫存化明顯。
從這個角度來看，流動性比率下降的原因更多來自於新增專案的資金投入及土地購置的投入，而隨著下半年新增專案的竣工及投入市場、靈活銷售計畫的繼續實施，預計萬科的短期償債能力將有望回公升。
現金流狀況：擴張政策致現金流趨緊緩解有待快速回款
2023年上半年萬科實現淨利潤28.12億元，同比增長11.41%，淨利潤增長率雖呈正數，但漲幅有所回落。
現金淨流量出現負值，為-40.03億元，表現為淨流出，淨利潤現金含量為-142.34%，主要是由於從去年下半年開始，萬科加大了新開工專案的投入，同時也加大了在二三城市的土地儲備，新開工專案投資的持續支出以及地價的支付使得2023年年末現金淨值出現較大幅度的下滑，今年上半年淨現金流量亦現負值，資金流趨緊。
代表企業二：保利
經營情況：銷售業績穩步**經營風險在可控範圍內
2023年，保利實現銷售面積267.09萬平公尺，同比**5.81%，銷售金額為217.
55億元，同比**3.33%，實現銷售面積和銷售金額的雙增長。在今年巨集觀調控房地產市場嚴重萎縮的情況下公司銷售狀況仍超越去年實屬不易，顯示了良好的弱市銷售能力。
下半年8、9月開始將集中推盤,預計下半年的銷售情況不會弱於上半年。
上半年保利持有資產總額1205.96億元，比09年年末的8983.31億元增長了307.
65億元，資產總額穩步增加。而資產負債率已上公升至76.77%,比09年年末**了6.
78%，與近期行業內的均值57.49%相比高出了近19個百分點，處於行業內的偏高水平。但由於保利地產是央企背景，有強大的集團資金做後盾，融資能力強大，因此較高的資產負債率也是風險的可控範圍內。
此外，保利正在開拓"房地產**"等創新投融資渠道，隨著這些融資方式的成熟，預計未來資金負債率將進一步走高。
管理資訊系統三大開發方法的比較
內容系統開發方法 基本思想優點缺點應用場合 結構化用系統工程的思強調從上到下，想和工程化的方注重開發的整體法，按使用者至上性和全域性性的原則，結構化，模組化，自頂向下地對系統進行分析與設計對使用者的問題進行總結，然後開發乙個原型系統然後運用，開發人員和使用者一起針對原型系統的運 況反覆修改直到使用者...
開發客戶十大技巧精華
六 如果利用傳統的銷售時段並不奏效的話，就要避開 高峰時間進行銷售。通常來說，人們撥打銷售 的時間是在早上9點到下午5點之間。所以，你每天也可以在這個時段騰出一小時來作推銷。如果這種傳統銷售時段對你不奏效，就應將銷售時間改到非 高峰時間，或在非高峰時間增加銷售時間。你最好安排在上午8 00 9 00...
感恩演講稿十大開場白
開場白六 九十五高齡的羅素以乙個學者 智者的姿態，更以乙個飽經風霜又承受過無窮歡樂的 世紀老人 的形象，向後世托出他的一顆坦誠的心，只要讀過他的 我為什麼而活著 這篇短文，你就似乎見到這位老人睿智的目光，感覺到他溫馨的氣息，聽到他心跳的聲音。我們也許不會像他那樣聰敏和淵博。更難以像他那樣取得最高的榮...