我的選擇，萬科的選擇
——萬科企業股份****董事會主席王石
時間：2023年11月6日19：00-21：00
地點：浙江大學紫金港校區國際會議中心225室
演講主題《我的選擇，萬科的選擇》
演講人： 王石萬科企業股份****董事局主席
主持人：各位領導、各位來賓、各位emba同學和mba同學，我們浙江大學、浙江大學管理學院、浙江大學紫金港校區今天晚上迎來了一位貴賓，他就是我們中國著名的企業家，中國房地產行業著名的企業萬科的董事會主席：王石先生。
王石先生已經是第二次光臨我們這個紫金港校區，也是第二次光臨我們這個教室，這個會場，2023年的時候，他已經受到我們浙大管理學院的邀請，為浙大emba、mba和研究生做了一次重要的報告，他的一些重要的觀點直到今天我們還是記憶猶新，今天王石又一次來到我們浙江大學紫金港校區，給我們管理學院的師生做報告。
接下來我先簡要的介紹一下萬科和王石先生。
萬科企業股份****成立於2023年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業，2023年公司的銷售收入212.3億元，納稅24.2億元，至2023年末，公司總資產485.
1億元，萬科2023年進入住宅行業，2023年將大眾住宅開發確定為公司核心業務，2023年業務覆蓋到以珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈為重點的20多個城市，迄今為止，萬科共為9萬多戶中國家庭提供了住宅。萬科也成為行業第乙個全國馳名商標。萬科2023年成為深圳**交易所第二家上市公司，2023年末總市值為637.
4億元，成為深交所上市第一位。萬科上市以後成為持續盈利增長年限最長的中國企業，公司在發展過程中兩次入選富比士全球最佳小企業，多次獲得國際權威**評選出來的最佳公司治理、最佳公司關係等獎項，公司連續五年入選中國最受尊重的企業，連續五年獲得中國最佳企業公民稱號。
這是關於萬科，我想大家都很清楚。關於王石的話，我們大家也很清楚，這裡就稍微介紹一下。王石先生2023年至2023年就讀於蘭州鐵道學院，2023年組建深圳現代科教儀器展銷公司任總經理（這是萬科集團的前身），2023年起任萬科股份****總經理兼董事長，董事會主席，2023年王石成功登頂珠穆朗瑪峰，目前是保持著國內登峰者最年長者的記錄，是穿越北極的探險並成功登頂七大峰成功的四個華人之一。
下面有請王石先生為我們演講，我們房地產業可以說萬科是一面旗幟，萬科的發展很大程度上得益於我們王石先生的領導。王石先生今天給我們解讀萬科的成長，以及他在房地產業和對我們中國房地產現狀的一些理解和感悟。讓我們以熱烈的掌聲，歡迎王石先生。
王石：尊敬的老師、同學們：晚上好。
應該是在座的都知道萬科，但是今年上半年我有一次去美國的哈佛大學講演，下面大部分都是鬼子，我說去中國的大學講演，大家都知道萬科，而在這樣的場合，可能下面的90%的都不知道萬科是一家什麼樣的企業，我就先用6秒鐘的時間來介紹萬科是做什麼的。
就是「中國城市住宅開發商、上市藍籌股，受尊敬的企業」。你看6秒鐘就解釋完了。假如是星球上下來的人，或者是其他國家的人，假如要介紹乙個公司是不是優秀，看你用多長的時間來介紹它，就是越短越優秀，比如說介紹可口可樂世界最大的軟飲料公司，一句話就可以了，不用說是上市怎麼樣，受不受尊敬，世界上最大的軟飲料公司是2秒鐘就介紹完了，萬科用4秒鐘還是介紹不清楚的，顯然用的時間比較短，學emba、mba的同學們，告訴大家一下我這裡是顯然屬於簡約派，是越簡單越好，我是站在專業化的角度，顯然我是來強調的就是專業化。
第一句來介紹「中國住宅開發商」，其實是少了兩個字，就是中國的城市住宅開發商，目前農村的住宅我們還沒有開發。這方面的業務是單純到這樣的程度，我們的房地產很單純，就是寫字樓、酒店、住宅，萬科是非常的明確就是開發住宅的，第一句話就是「住宅開發商」。
第二句是「上市藍籌股」，是介紹性質，是乙個公眾公司，是眾商持股的股份，就是上市藍籌股。
第三句話在兩年前到浙大講演的時候，當時第三句話是「物業管理好」，不僅僅是物業管理好，現在不僅僅是對於萬科自己的客戶，從社會的形象來講，顯然是受尊敬企業更有說服力了。國內的主流**、財經**像《經濟觀察報》、《二十一世紀觀察報》等等**，20家國內受關注的企業之中萬科都是榜上有名的，所以說萬科是受尊敬的企業。
從萬科的增長來講，萬科是第一批上市的公司，所以編號是「0002」，2023年前，在深滬交易所共有326家上市公司，現在退市的有54家，不是上市公司了，st的有52家，持續增長的有12家。保持速度最好的1家，就是萬科。這是給出了乙個比較的數字。
如果是從深交所來比較，可能就比較有意思，10月9日的乙個比較數字，就是萬科在上市到現在，是上公升了多少倍是上公升了92倍，往下是最高的是第二位的是深發展，是17倍，這中間的差距是很大的。
今天講演的題目並不是說萬科怎麼好，而是現在大家比較關注的，剛才和咱們的校領導，之前聊天的時候就說到了，就是我們的校園附近的樓盤，原來是8000元，現在是到了13000元都買不到了，顯然這個房價是很大的問題了，房價尤其是太持續的高漲，不要說一般的老百姓壓力很大，現在的白領階層似乎也是可望不可及了，現在房地產的開發商就成為了聚焦點了，說是暴利、賺黑錢。中國是最大的住宅開發商，這些指責萬科顯然就是首當其衝了。比較典型的說法「開發商是為圈錢還是為建房買地」，因為我們上半年的融資是100億，所以這種**買地，維持**的房價，再去**融資再去**買地，再去**賣房等等，還有《上市房地產公司今年圈錢千億土地有多厚》、《地產大額囤地衝動背後》、《房地產開發商大規模拿地，囤而不建助推房價》等等種種的說法，我想問一問在座的同學，你們同意嗎？
同意不同意？
（同意！）異口同聲了！
那麼我們來解讀房地產的七宗罪，有名的重點的浙江大學管理學院的mba、emba的同學都說這樣的說法，我以為會有一半不同意的，那麼我們看看今天這樣的解讀再讓大家來批判。
七宗罪之一：圈錢。
什麼是圈錢？有三大特徵：過度融資，你融資的量和你的業務發展不匹配；投向非主營業務。
比如說**好了，你去投**了，你是搞房地產的，又去搞其他的了；侵害中股東權益。你大量的融資對於你的業務增長有好處，但是你大量的融資就攤薄了每股的資金，就攤薄了盈利，股東是靠每股的淨資產回報。那麼是不是圈錢，就要從這樣的三個方面來判斷。
我們來進行比較一下。我們就用上市的公司來進行比較：
從整個a**場來看，增發規模排名前十位的，銀行不能算在內的，因為它的融資規模不能比較的，工商、建行這些不要算的，排名前十位的萬科也在其中。其中房地產是佔了三家，萬科、保利、金地，整個的融資是951億，萬科佔了多少呢？萬科是佔了11%，是列第四位。
前十位，恰恰是我們應該多的位置，是90多個億。總資產、淨資產和收入，來計算、比較，十家公司中，萬科的總資產能佔到24%，我們的融資規模也應該是24%，應該是200億才對，這是按照規模來講。按照淨資產我們是佔到26%，我們的收入佔到了28%，無論是哪個數字，萬科的融資水平跨行業來講都是低於我們應融的規模。
這些都不能說明萬科的融資過大。
再看看，從規模來講，融資是100億對於上市房地產公司來講是不是很多，在內地來講，萬科是融資最多的，我們現在的資產最大，比較起來萬科融資很多就是融多了，那麼我們跟香港來比較，2023年淨資產的比例，香港我們列出了新世界、恆基、和記黃埔，不是最大的房地產公司，這裡是列出了排前幾位的，我們把國內的上市前七位的房地產公司跟香港的比一下。先看淨資產萬科是最大的，2023年淨資產是270億，新世紀是215億，恆基是365億，和記黃埔是450億，營業收入中萬科是第一位178億，我們再看看香港的新世界是42億，恆基47億，和記黃埔78億，我們就單純跟香港的上市公司比較，我們的融資規模顯然是偏小的。
我們再看看，我們的a股，a**場上萬科在這三年，不僅僅是今年突破了100億，去年我們再轉股轉了42支股，這三年是萬科融資規模比較大的幾年，但是萬科的淨資產的回報，每股的回報並沒有因此而攤薄，上公升到了12%，這兩年是上公升到了16%，在擴股的過程中，不僅沒有被攤薄，而是**了。並不要看是100億就覺得是圈錢了。我們的融資規模比經營的規模是偏低的，是不夠的。
第二個是萬科募集的資金，萬科是一家純住宅公司，我們沒有其他的業務，所以萬科的融資都是百分之百的投入了住宅的開發，不存在我們投入到其他的非主營的業務，或者是金融、****。
第三個萬科的融資，給廣大的中小股東帶來了分享行業成長的機會。所以說萬科圈錢是非常的不準確的，不僅僅是萬科，上市公司來講，不僅僅是保利、富力都是這樣的。
七宗罪之二：囤地。
什麼是囤地呢？我的理解是指房地產開發企業長期、大量持有土地資源，而遲遲不進行開發的行為叫做囤地。我想講的是，第乙個房地產公司為什麼要持有土地？
第二，持有多少土地是合適的？亞洲房地產企業的模式，第四萬科的經營模式。這是面對我們浙大管理學院的師生，這句話不用再解釋了，為什麼要持有土地？
這是一定要持有的。但是我們要說的是土地的價值是存在波動的，尤其是在土地預期**的期間，房地產企業必須持有一定規模的土地，才能保證公司正常經營的穩定和發展的需要。企業可能通過持有土地來規避未來地價大幅度**的風險，部分企業則會以持有土地、等待公升值來保證盈利。
不同的公司適合不同的土地持有策略。資金勢力雄厚，融資**豐富、融資成本低的企業，往往選擇快速開發的企業。我們看看行業主要上市公司持有土地的情況。
一般來講對於房地產業的企業都很熟悉，比如說碧桂園、富力、雅居樂、萬科、中海、保利、金地。從這張表來看，因為公司這幾年的增長非常快，房地產市場發展的需求量非常大，在過去的3年，萬科的基本增長是45%以上，其他的基數小，這裡是按照40%的遞增，平均出來過去的三年是44%，我們按照40%的增長率來計算，2023年、到2023年這些公司合計的土地量就很有意思了。在國內很有名的，土地儲備非常多的就是碧桂園，因為他是土地儲備非常多了，按照公均法就算出了乙個「千億富翁」，那麼按照現在的開發速度，可以供他開發多長時間呢？
是五年不到，統計的資料是4.87年，富力也差不多，是4.86年，雅居樂是3.
91年，而萬科是1.79年，萬科的開發土地儲備量是不夠我兩年開發的。當然，相比萬科來說，碧桂園就是囤地了，其他的地方超過3年就是囤地了。
其實囤地不囤地是一種經營的模式。
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