大運河商務區soho寫字樓產品設計建議
遠洋·大運河商務區soho寫字樓：
高檔酒店化物業管理的soho空間，功能界定採取模糊路線，滿足客戶對私有化、個性化空間的需求，依託於綜合體的中心效應和前景，既可作為單身公寓、年輕夫妻的時尚居住，又可作為居家辦公、小型工作室。
主訴求：「國際時尚、潮流空間」
遠洋·大運河商務區soho寫字樓，借助雙子座寫字樓的整售與散售形成社會公眾對區域辦公和中心區的認知，提供小面積空間產品，豐富產品線，進一步帶動市場投資行為；
考慮到杭州整體寫字樓市場的業態特性，建設資金和銷售資源投放的均衡性，考慮按照酒店式公寓形態建造，投放比雙子座寫字樓放後半年（2023年5月具備開工條件），每樓座之間相隔一年。
當然在規劃建設時可根據商務氛圍的形成、前期投放產品的熱銷程度，進行業態和推盤間隔時間的調整，以實現專案總體效益水平提公升。
區域特徵：
北側為a01住宅區和中心交通出入口，可遠見運河景觀
南側為地標性寫字樓和大關路
西側為soho寫字樓集群及中心商業區、酒店集群
東側為雙子座寫字樓、城市綠化廣場及上塘高架
客戶特徵：
以投資為主，兼顧自住功能；
對大堂、安保、空調、車位、電梯都有較高要求；
心裡承受價位不高於20000元/平公尺；
需求面積在40~60平公尺；
普遍對華潤西子中心有較高認知度；
不喜歡寫字樓同單身公寓混搭類產品；
對大運河商務區地塊區位和整體規劃較為認可，具有公升值潛力和投資價值
需求特徵：
酒店式公寓為客戶提供普通住宅所不具備的額外服務，其統一經營管理的模式，也使得專案整體品質保持在較高水準。小戶型、精裝修、低總價以及良好的服務，是酒店式公寓被自住者、投資者親睞的主要原因。
置業目的：
投資客為主要客群；終端消費群體是在**商務區、商業區內辦公的年輕白領或中高階商務經營人士。
客戶**：
對於那些年輕、思想更新速度較快的第一次置業者來說，小戶型的出現迎合了他們的需要；而對於那些投資人士，低總價、易出租的小戶型可以為其帶來可觀的投資回報，無疑是他們心目中的理想投資品種。據上分析，投資客、年輕的高收入白領、soho族構成了酒店式公寓主力購買客戶。
1、客戶定位
區域：主要**於城市北部、西部區域，部分城市中心區，投資客**於杭州及周邊城市等更大範圍。
置業目的：投資、居住、小型辦公
需求特徵：講求辦公的經濟性、整體形象感、新科技，看好區域未來的發展潛力和綜合體優勢，能承受100萬以內的投資總價。
客戶**：投資類客戶
單身白領階層
年輕時尚夫妻的初級居家空間
自由職業者
居家辦公型別客戶
小型工作室業主
2、產品定位
建築立面：外立面現代、明快，有一定時尚元素；外立面使用玻璃幕牆加部分石材；
標準層：面積1200-1300㎡；商業面積1000㎡左右。
戶型分割：面積40-60㎡；
層高：淨高不低於2.8公尺；
空調：戶式空調；公共部位**空調；
大堂：區域性挑空，公共大堂面積不小於100㎡帶裝修，簡單配置大堂服務設施；
與大堂吧100㎡相結合，並設定總接待臺，
車位配比：按規範要求配置；區域性考慮地面停車；
地下室：交通組織有一定合理性，避免酒店式公寓車流與寫字樓車流形成交集，使動線組織適當分離。
規劃設計：結合酒店式公寓使用特徵，融入住宅對於朝向及景觀的要求；
門窗：斷橋鋁合金，配置推拉窗；
衛生間：每戶配置；
廚房：走道：公共走道寬度大於2公尺；
電梯廳：開敞、明亮，設定區域性休閒空間；
裝修：公共區域、室內精裝修，按照1500-2000元/㎡考慮；
商業：設定商業群樓總面積1000㎡（一層6公尺loft結構），主要考慮小店鋪配套，單位面積60-70㎡；
b02產品配置標準
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