專案投資流程作業指導書
1 目的
定義專案投資的流程，規範投資中心專案投資的工作流程，進一步明確相關各部門的工作職責。
2 範圍
本指導書適用於集團投資中心各業務部。
3 定義
3.1專案投資：指房地產專案投資、股權投資、金融投資及其他投資。
3.2業務部：指投資中心業務一部（負責除房地產專案投資和金融投資以外的投資業務）、業務二部（負責房地產專案投資及物業經營業務）、業務三部（負責金融投資業務）。
3.3專案投資流程：指專案投資從獲取專案投資資訊開始到專案投資實施，直至收回投資本金及收益結束的全過程中，規範相關人員在該過程中的不同階段該做什麼以及如何去做。
4 職責
4.1投資總監：；
4.2投資副總：；
4.3總監助理：；
4.4業務一部部長：協助投資副總對投資一部進行部門建設、全面負責投融資工作的開展；負責本部門制度的建立及實施；投資專案的收集、立項、可行性研究報告編寫、專案評審會、專案盡職調查、風險控制領導小組會議等工作的組織；投資專案融資方案的制訂並實施；投資專案的投後管理及風險管理工作；
4.5業務一部副部長：協助部長對本部門投資需要對外融資的專案進行融資工作；廣泛建立融資渠道；對需要融資的專案進行分析研究，根據專案投資回報，接合各類投資機構的融資條件及融資回報，擬定融資方案；進行融資談判；雙方共同起草融資協議；
4.6業務一部高階業務經理: 協助部長開展本部門的專案投資工作；收集、整理投資專案資訊、編制專案初步投資分析報告、對專案進行盡職調查，形成專案盡職調查報告；協助部長進行專案談判、起草專案投資協議、對投後專案進行跟蹤，定期形成專案投後報告和風險評估報告；
4.7業務二部部長：在投資副總的領導下，負責投資二部全面工作；建立完善房地產投融資管理體系並努力提高房地產投融資管理水平；組織實施房地產專案投資、融資及自有物業的經營管理工作；
4.8業務二部高階業務經理（融資）：在部長的領導下，負責房地產專案融資渠道建立、維護及專案融資工作；
4.9業務二部高階業務經理（專案投資）：在投資二部部長的領導下，負責投資二部房地產專案投資工作；實施房地產專案尋找、市場調研，草擬可研報告、投資方案；投資專案跟蹤；
4.10業務經理：在投資部長的領導下，負責投資二部房地產投資專案資訊尋找，參與種方案討論，負責完成各種審程流程手續，負責物業的經營管理工作；
4.11業務三部部長：；
4.12業務三部副部長：；
4.13高階業務經理：；
4.14業務經理：；
4.15綜合部部長：；
4.15法務專員：；
4.16內勤：。
5 專案投資流程
5.1專案盡職調查立項、預可研階段
5.1.1專案投資資訊的獲取
5.1.1.1根據資訊**的範圍分為內部（集團內部）專案和外部（集團外部）專案；根據資訊**的渠道分為推薦專案和自找專案（附件1《專案投資資訊登記表》）。
5.1.1.
2投資中心各工作人員在獲取到專案資訊後，應根據投資中心業務性質分類，應把專案資訊口頭或書面交給業務部部長。業務部部長獲取專案資訊後根據本部門人員的工作重點和業務方向，安排本部門人員（業務經理或高階業務經理）對專案資訊進行初步的分析與研究（該專案是否符合公司的投資策略與發展規劃）。
5.1.2專案調查及研究
5.1.2.1專案調查，對符合公司的投資策略與發展規劃的專案，業務經理或高階業務經理應進一步收集該項目的相關資訊。
5.1.2.1.1收集資訊的方式：網際網路、**詢問、直接交流。
5.1.2.
1.2收集資訊的內容：專案行業發展概況、專案在行業的地位、工商登記（營業執照、稅務登記證、組織機構**證、貸款卡、公司章程、驗資報告、專利證書等）、專案近三年財務報表及認為重要相關資訊。
5.1.2.1.3對收集的專案資訊進行分類、整理並歸檔。
5.1.2.2專案研究，根據專案調查獲取的相關資料，對專案進行初步研究。
5.1.2.
2.1由於這項工作的最終成果決定該專案是否立項，因此在研究的過程中應重點對該項目的投資額度、期限、回報、現金流量結合提供的財務資料進行認真仔細的分析，分析該項目的市場、風險、收益等重要指標。
5.1.2.2.2根據分析的結果，形成專案投資分析報告，做出對該項目的投資建議。
5.1.3專案分析會
5.1.3.1業務經理或高階業務經理在編寫專案投資分析報告後，應及時組織部門專案分析會並準備好相關資料，通知參會的相關人員（可以邀請相關部門人員或領導參加）。
5.1.3.
2業務經理或高階業務經理在分析會作為主講人，向與會人員闡述該項目的基本情況（包括專案概況、市場、行業發展及地位等）、風險收益、投資建議（專案投資意義、心要性、可行性等），解答參會人員的提問。
5.1.3.3參會人員在認真聽取了主講人的闡述後，應對該專案提出自己的看法與建議，並做出投還是不投的決定。
5.1.3.4會議過程中，投資中心內勤應做好會議記錄及會議簽到表（附件2《專案分析會簽到表》），收集各參會人員的書面看法與建議（附件3《專案分析會意見表》）。
5.1.4專案盡職調查立項會
5.1.4.1專案分析會結束後，主講人應對會議結果以書面形式向總監簽報（簡單陳述專案的意義、必要性、可行性、預計的收益和風險），簽報經部長簽字後報投資總監（或主管副總）。
5.1.4.
2投資中心總監（或主管副總）在收到簽報後，招集相關人員召開專案立項審批會議，對專案進行簡單論證和研討。同意後在籤報上簽署意見（總監和主管副總必須簽字），報董事長審批，董事長批准後專案正式做盡職調查立項。
5.1.4.3會議過程中，投資中心內勤應做好會議記錄及會議簽到表（附件4《專案立項會簽到表》），收集各參會人員的書面看法與建議（附件5《專案立項會意見表》）。
5.1.4.4董事長簽批意見的簽報做為專案盡職調查立項的重要依據，業務部門應與上述收集的專案資料一起歸檔儲存。
5.2專案正式立項、可行性研究、批覆階段
5.2.1專案盡職調查
5.2.1.1專案立項後，主管業務部長應組織人員對專案進行盡職調查。
5.2.1.2盡職調查應以主管業務部門的人員為主，在進行盡職調查前應準備調查提綱（盡職調查的重點：法務、財務會計、發展戰略），可參照（附件6《盡職調查表》）。
5.2.1.3根據專案具體情況及投資中心業務人員的專業素質，可請集團相關專業人員配合，主管人員應向集團相關公司或部門發出業務聯絡函。
5.2.1.4根據專案具體情況，在盡職調查過程中，可請相關行業專業人士進行協助。
5.2.1.5業務人員在盡職調查過程中，應嚴格按照盡職調查表中所列調查事項進行全面調查。
5.2.1.6業務人員在盡職調查過程中，所了解到專案的一切資訊應嚴格進行保密，不得向不相關人員及公司以外人員透露。
5.2.1.7業務人員必須把盡職調查過程中，所有收集到的資料及工作底稿進行儲存，在調查完成後應進行歸檔。
5.2.1.
8業務人員在完成盡職調查後，必須及時的編制盡職調查報告或專案可行性分析報告, 對收益和風險進行深入研究，對資金籌措要與融資部門和集團財務部進行深入溝通（要取得這2個部門同意的意見）。
5.2.1.9在可行性研究報告中設計出專案投資幾種交易結構方案。
5.2.1.
10業務人員在完成專案盡職調查報告或專案可行性分析報告後，應及時上報給部長，部長對該報告進行認真審查分析，深入研究專案可行性及收益和風險。並對專案提出自己的意見、建議以及還需要進一步完善的調查等。然後部長向總監或主管副總提請召開專案論會。
5.2.2專案論證會
5.2.2.1總監或主管副總在收到業務部長提請召開專案論證會後，應及時組織召開專案論證會。
5.2.2.2專案論證會的參會人員由總監、副總監、各業務部門負責人、專案業務人員、內勤人員。
5.2.2.3專案論證會的準備工作由專案業務人員負責，準備該專案相關的所有開會資料。
5.2.2.
4專案論證會由總監或主管副總主持，專案業務人員負責對專案可行性、收益工和風險進行闡述，業務部長對其進行補充，其他參會人員對專案涉及到的相關問題進行提問，由專案業務人員和部長進行解答。
5.2.2.
5對專案論證會過程中，專案業務人員和部長不能對參會人員提出的問題給出滿意或合理的解答的，在會後由業務部門再對專案進行進一步的調查研究，獲取專案更充公、詳實的資料。然後再次組織召開第二次專案證論會，直至解決專案論證過程的所有問題。
5.2.2.6對專案論證會一致通過的專案，投資業務部應形成簽報，主管副總監、總監簽署同意意見。
5.2.2.7會議過程中，投資中心內勤應做好會議記錄及會議簽到表（附件7《專案論證會簽到表》），收集各參會人員的書面看法與建議（附件8《專案論證會意見表》）。
5.2.3風險控制領導小組會議
5.2.3.1在專案論證會通過後，由專案業務部組織召開風險控制領導小組會議。
5.2.3.2風險控制領導小組會議參會人員由投資中心總監、副總、業務部長、業務經理、內勤人員，經營中心總監、財務中心總監及集團公司其他職能中心總監組成。
5.2.3.3風險控制領導小組會由總監主持，專案業務部以ppt等形式在會議上對研究內容進行匯報、答疑，形成風險控制領導小組意見，並在籤報上簽字。
5.2.3.
4會議過程中，投資中心內勤應做好會議記錄及會議簽到表（附件9《風險控制領導小組會議簽到表》），收集各參會人員的書面看法與建議（附件10《風險控制領導小組會議意見表》）。
5.2.4集團投資決策委員會
5.2.4.1風險控制領導小組會議後，投資中心總監或主管副總應組織集團投資決策委員會對專案投資進行決策。
5.2.4.2集團投資決策委員會參會人員：投資中心總監、副總、內勤，集團公司各分公司總經理、集團公司各職能中心總監。
5.2.4.
3集團投資決策委員會由投資中心總監主持，主管副總應在會議上對專案進行報告、答疑。形成投資決策委員會會議決議，現場參會人員在決策會議決議及籤報上簽字，通過**會議參會的人員，應簽署《集團投資決策委員會專案決策意見表》。
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