成本管理分享
概念鋼性成本（隱性成本）
客戶不感知，屬於隱性（主體結構、市政管網等）控制方法：最小值法（最經濟法）
彈性成本（顯性成本）
客戶感知，屬於顯性，感知度分高中低，
（戶內精裝修、公共裝修、外立面、園林建築等）控制方法：客戶價值及成本適配
分期方案、地價分攤、土增稅
與低售價的普通住宅地
價成本分攤相同，導致
商業部分增值率（增值
額/扣除數）特別高，普
通住宅部分增值率低（
普通住宅增值率20％以
下免稅），無形中多繳
納了不少增值稅。
2、同地塊不同期的占地面積應以工程審批、備案的占地面積為
準，或者有明顯組團關係，以組團占地面積為準。占地面積確定的概念較模糊？
地價方攤方案的不同，增值稅差額：
7790 7790萬元
萬元專案增值費測算對比表
產品型別
方案1(售價係數法)
方案2(建築面積)
商業住宅商業住宅可售面積（m2）
30,030
302000 30,030
302000 開發成本
總成本11558 6520 8113 6863 地價 5,858 2070 2413 2413 建安
5,700 4450 5,700 4450 售價 30,000 10600 30,000 10600
銷售毛利潤16,762
3,487
20,208
3,144
扣除專案 16586 8960 12107 9406 增值額
13,414
1640 17893 1194 增值率增值額/扣除專案
81%18.30%
148%13% 清算土地增值稅 4,536 0 7,130 0
增值稅總額 13,62221,412稅前利潤單方 11,926 3,187
12,777
2,844
銷售淨利潤單方8,944 2390 9583 2133 淨利潤總額（萬元26,860
72175 28777 64414 淨利潤率 30%23%32%20% 毛利率
56%33%
67%30%
4#3#
2#1#
5#二期
四期三期
9#10#
11#12#一期
五期分期方案、地價分攤、土增稅
1、針對專案甲，通過與設計、財務、事務多方面的溝通，盡
可能在專案方案確定的階段考慮土地增值費問題，保證土地增值費盡可能的少繳納，同時專案分期與建設工程規劃證保證統一，即同一期內就乙個工程規劃許可證，且具有明顯的組團特徵，在占地面積的認定上更直觀
2、專案甲報規劃許可證時，在總平圖上標識出地塊分期的示
意（總平、及平立剖面規劃局蓋後返回），可做為後期占地面積計畫的有力依據
進展：1.1.設計條件完成設計條件完成2.2.即將開展設計
即將開展設計一期
二期三期
四期五期
可售面積51.7萬（其中商業3.8萬）,整體樓面均價2980元/m2，按照對全期專案售價預期，增值率(增值額/扣除數)均不會超過20％，免稅。
核心問題：如何增加商業地價成本，讓商業增值率小於零，同時降低住宅需繳納增值稅的風險？ 右邊為過程方案
分期方案、地價分攤、土增稅
形成方案後，再依據成本、售價的**，再進行細一步計
算，通過設定入口小商業、及
業占地面積。如方案二
商業按照目前方案，在市場不大起大落的情況下，能保證住宅與商業均不需要繳納增值費（理論計算上）
專案規劃報建的總平圖也按目前方案形成，並總平圖上示意專案分期及占地面積
萬科城按目地方案分攤地價比按建築面積均攤地價，可節省土地增值稅：
95069506萬元！！！
萬元！！！專案增值費測算對比表
產品型別
方案1(占地面積)
方案2(建築面積)
商業住宅
商業住宅
可售面積（m2）
38,000
479000 38,000
479000 開發成本
總成本13503
6880 8200 7300 地價 8,303 2580 3000
3000 建安
5,200 4300 5,200 4300 售價 22,000 10000
22,000 10000
銷售毛利潤7,265
2,560
12,568
2,140
扣除專案 18671
9395 11777 9941 增值額
3,329
605 10223 59 增值率增值額/扣除項
目18%
6.44%
87%1% 清算土地增值稅 999 0
3,500 0
增值稅總額 3,79513,301稅前利潤單方 5,966 2,260
8,768
1,840
銷售淨利潤單方4,475 1695 6576 1380 淨利潤總額（萬元17,004
81191 24988 66102 淨利潤率 20%17%30%14% 毛利率
33%26%
57%21%
分期方案、地價分攤、土增稅
結構限額設計制度的建立
難點：什麼樣的指標數是經濟的，合理的。
如何獲取合適的經濟指標。
如何落實限額設計制度。
限額設計指標內容：
1、標準層含鋼量、含砼量
2、地下層含鋼量、含砼量
3、地下室平均車位面積
4、地下室層高 (輔助指標)
5、 ……………
限額設計指標主要影響因素：
1、抗震設防烈度
2、建築高層(24、60、80、100、120、140)
2、建築場地類別（承載力、**週期）
3、結構超限（高寬比超限、建築高度超限、體形不規則超限、豎向不規則超限）
經濟效益及誤區
建築面積為15萬平的小區，未推行限額設計以前，含鋼量65－70kg/m2(100m高層)，限額設計後能達到50kg/m2，節約成本在1500萬－2000萬
注：1、設計院有時為達到限額設計值，會提高砼標號，選用高強鋼筋，成本需要密切注意
2、慎用轉換層，轉換層成本＋標準層平公尺增加3kg
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