營銷部二0一三年一月
目錄一、專案商鋪基本概況
二、環城路二層商鋪道路分析
三、業態規劃建議
一、城市之光專案環城路一期商鋪劃分基本概況
城市之光專案一期商業位於雲岩區環城路，其中一期商鋪分為上、下兩層，其中一層面積995.98㎡，二層面積為849.66㎡，兩層共計1845.64㎡，各獨立商鋪面積如下
環城路商鋪劃分示意圖
商鋪劃分說明
1、 一層劃分說明：
a、b棟一層商鋪共劃分為7個商鋪，其劃分的依據是以商業價值最大化為前提，一層a棟入口處3號商鋪因入口占用部分面積，剩下的正常開間為3公尺，在經營與**中有所影響，因此在原有基礎上與臨近商鋪合併，4號商鋪的進深為25.9公尺，5、6號商鋪的進深約29.1公尺，為實現獨立鋪面的面積與價值最大化，在原有基礎上拉大進深。
後期銷售過程中，可按進深標段分段定價，6號商鋪占用入口通道，統一改在7號商鋪旁為住宅入口通道。
2、 二層劃分說明
a、b棟二層商鋪共劃分為8個商鋪，與一層略有差異，二層商鋪**需滿足人行上下梯的問題，其劃分原則為二層a、b棟兩端或中間設定上下梯，其中二層a、b棟減少住宅入口面積，相應增加部分可售面積，其中 1、2、3、8號商鋪為正常劃分，4、5商鋪的進深為19.9公尺，6、7號商鋪的進深為23.5公尺，為實現獨立鋪面的面積與價值最大化，在原有基礎上拉大進深。
後期銷售過程中，可按進深標段分段定價。
3、原規劃環城路可售商鋪面積為660.29㎡，現重新劃分商鋪之後，商鋪可售面積為1845.64㎡，新增可售面積1185.
35㎡，按均價5萬元/㎡計算，商鋪新增預售款約5926.75萬元，因此建議公司協調相關**部門，解決環城路二層商鋪的人行上下梯問題。
二、環城路二層商鋪交通建議
因二層商鋪原規劃設計為裙樓商業，未考慮作獨立門面**，為提公升專案商業價值，特將二層沿環城路的裙樓商業改為獨立門面**，但需對二層商鋪增加人行上下樓梯，因此，該棟商鋪的交通組織可以作以下構想：（備註：以下方案最終以相關**部門同意為準）
1、沿環城路a、b棟兩端增設步梯（旋轉步梯）或扶梯
分析：設定步梯和扶梯都會占用專案規劃紅線，步梯占用的實際面積較大，對一層臨近的商鋪視野有一定影響，其商業價值會受到一定影響，但在兩個端頭設定樓梯有利於二層商鋪的經營和降低消防隱患。設定扶梯同樣會遮擋一層臨近的商鋪，但實際占用地面空間比步梯要少一些。
2、沿環城路a、b棟中間設定乙個步梯或扶梯，
a、b棟中間開啟到二樓的步梯或扶梯，可側建和順建樓梯，設定步梯和扶梯都會占用專案規劃紅線，在空間占用上相對較小，但會遮擋一層獨立門面的視野，另外二層兩側的商業在**量方面會受到一定的限制，不宜做百貨類業態，可考慮做美容、會所、咖啡吧類業態。
3 、沿b棟住宅入口處，同時設定一部到二層商鋪的步梯
b棟入口同時設定一部到二樓的步梯，在空間占用上相對較小，但會占用一層獨立門面的面積，另外二層兩側的**方向會受到一定的限制，不宜做百貨類業態，可考慮做美容、會所、咖啡吧類業態。
以上構思理論上均具有可操作性，但由於會占用用地紅線、與原規劃有差異，實際操作過程中需相關**部門同意後才能實施，如都能通過相關**部門的批准，建議按第一種方案實施，可以實現二層商業的價值最大化。
三、商鋪業態規劃建議
環城路一、二層商鋪因樓層以及位置的差異，該部分商鋪的適宜業態也相應會有差異，規劃建議如下：
1、 一層商鋪與路面同一水平面，**量大，出入便利，且視野較好，因此規劃為服裝、藥店、日常餐飲、社群商店等隨機性大、注重**量的業態。
2、 二層商鋪由於需要通過步梯或扶梯等到達，**量相對一層商鋪較少，通行便利性存在天然的不足，因此規劃為美容、會所、、咖啡吧、電玩城、特色餐飲等消費者目的性較強、可以接受一定程度交通不便的業態。
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