洛陽路12號專案可行性方案
目錄前言
報告主要從巨集觀經濟、青島房地產市場、專案本身、專案定位和營銷等角度進行了詳細地分析。並且制定了市場認可的**和銷售策略，以科學的方法對專案的成本、銷售額、利潤、稅費等進行了詳細的分析，最終通過還款計畫分析、盈虧平衡點分析和敏感度分析得出以下結論：本專案內部收益率正常，**效能比較優，各經濟指標顯示儘管專案投入較大，但**資金能力較強，操作空間大，風險較低；有較強的貸款償還和本身平衡能力，具有較強的抗風險能力。
1．1 市場巨集觀背景
1.1.1政策研究與分析
（一） 政策因素
1、 土地和房地產方面的政策
（1） 國家層面
隨著06年以來「國六條」及「國十五條」等新政的相繼頒布，30%首付、上調營業稅徵收標準、加大普通商品房**量等一系列措施相繼出台，**通過這些措施，進一步抑制了投機行為，規範、穩固了市場的發展。
下面是近年來土地和房地產方面政策：
1）國家層面
2）青島市層面
●2023年1月21日，青島市召開例行的「全市住房建設工作會議」。 夏耕說，2023年青島市將通過增加中低價位、中小套型住房的**和控制住房銷售**，努力實現「兩改、兩增、兩低、一穩定」的目標，即改造舊城區、改造城中村；增加廉租住房保障戶數、新增租賃住房保障方式；新建住房銷售**增幅低於去年、普通商品住房銷售**低於去年；經濟適用住房**保持穩定。在全國房價一片漲聲中，青島表達出「連年**的青島房價到了剎車的時候」的意願。
不久，青島成立了專門的「住房建設工作領導小組」，夏耕出任組長。相關部門聯席召開推進住房建設的專題會議、解決住房問題列為青島市今年要為群眾辦的10件實事之首。
●2023年8月2日，青島市國土資源和房屋管理局下發了《關於下達2023年土地利用年度計畫的通知》公布了本市今年度土地利用年度計畫情況。《通知》中稱：本市今年度新增建設用地計畫4.
5萬畝，禁止向別墅類房產開發供地。
2、金融政策
【點評】：央行存款利率和存款準備金的上調將直接導致各商業銀行貸款利率的上調，對於房地產行業而言，消費者購房貸款的利率也將相應上調，將增加人們購房的成本，對於抑制房地產**的**有一定的作用，但是對於目前中國房地產供需結構性扭曲的現狀，利率和存款準備金的上調為房地產需求帶來的影響不大。
小結 2023年是繼2023年後的又乙個房地產「政策年」。「物權法」的實施、「城市低收入家庭住房用地**總量不得低於住宅**總量的70%」 「第二套房貸首付款比例不得低於40%」等政策，都將對房地產市場帶來一定的影響。
國家調控政策在與地方**和開發商博弈時，始終處於下風。調控政策在供需結構性失調的情況下，並未顯示出太大的作用。
人民幣公升值將使得許多國際熱錢湧向青島，國外游資投資於房地產既能享受人民幣公升值的好處，也能獲取房地產公升值的額外收益。隨著2023年奧運會的臨近，青島的高檔次房產**必將隨著大量境外游資的進入而水漲船高。
整體來說，加息等金融政策的調整對於島城房地產市場在短期內不會出現大的影響，整體供給與需求仍會保持走高趨勢。
2023年國家實施了一系列房地產政策，以控制過熱的房地產市場，預計2023年國家會將進一步加大對房地產市場的控制，房貸利息有可能繼續增加。房貸政策的調整，利息率的不斷增加將會過濾掉大批處於購房邊緣的人群，房地產市場的發展將會受到一定的限制。
1、 整體規劃
四方區地處青島市區中心位置，由老城區、東部新區和西海岸帶三部分組成，是全市的交通樞紐區、加工工業區、民俗民情旅遊區。四方區為優化區域產業布局，依託大專案建設，整合提公升西部臨港產業帶，確立了了打造「七大板塊」的目標。
（一）臨港產業帶
四方區位於青島市環膠州灣工業走廊上，四方區抓住這一機遇，進一步完善杭州路、四流南路以西，四方港區以東近10平方公里區域的工業配套，優化整合區域內現有都市工業，加快實現與青島市四大產業基地、六大產業集群的對接，圍繞四方港區建設，大力發展港口機械製造、修理、維護等配套產業。
（二）七大板塊
1、四方港區板塊。按照青島港總體規劃要求，在膠州灣四方段內5.8公里的海岸線上，規劃建設3.
9平方公里的貨櫃碼頭，「十一五」期間預計將建成4—6個泊位。同時，在青黃高速以東、海泊河以北、李村河以南、膠濟鐵路兩側區域內規劃建設2.3平方公里的物流園區。
2、海雲庵民俗文化街區板塊。結合舊城改造和企業搬遷，對海雲庵及其周邊2平方公里區域進行整體規劃改造，發展民俗工藝、民俗藝術、民俗旅遊和民俗餐飲等民俗文化產業，把海雲庵周邊打造成青島市特色民俗文化街區。
3、人民路商貿中心板塊。借助人民路周邊近1平方公里區域的拆遷改造，引進大型商貿流通企業，形成一處集現代化大型商業設施、商貿辦公和休閒廣場為一體的商貿休閒服務區。
4、鄭州路都市科技板塊。給板塊以青島科技大學為中心，鄭州路為軸線，在鄭州路兩側1.8平方公里區域，實施一街、二園、三區建設，沿李村河濱河生態區向高科園擴充套件，與高科園相互輻射，在北部城區建成具備研發、孵化等功能的高新技術產業帶。
5、重慶南路汽車**板塊。按照汽車零配件、汽車銷售、汽車服務和汽車文化博覽四個主要功能區域的劃分，加快汽車**大道二期規劃建設，完善配套服務專案，高標準規劃建設汽車綜合博覽中心和汽車銷售後服務專案，將重慶南路及周邊近2平方公里區域打造成省內一流、在中國北方地區具有較高知名度、在全國具有一定影響的汽車銷售服務聚集帶。
6、北嶺山休閒娛樂板塊。充分利用北嶺山的自然風貌，在這一片區建設釣魚場、植物園等旅遊休閒娛樂設施及風情酒吧、特色餐飲等，把北嶺山片區建設成集旅遊、娛樂為一體的休閒娛樂旅遊區。
7、雙山現代商務板塊。在雙山及周邊近1平方公里區域建設行政辦公區、高檔商務區等，發展資訊諮詢等經營業態，形成以行政商務功能為主，兼有高檔生活居住功能的現代商務區。
2023年四方區將進行4個城中村改造，6片舊城改造專案。4個城中村改造總規劃建築面積45.5萬平方公尺，包括雙山村、保兒村、小水清溝村和閻家山村（一期）。
根據初步規劃，2023年四方區將在城中村原址建起整體規劃的新型社群，社群中規劃有居民活動中心、小學、社群衛生醫療中心等配套設施。6片舊城改造包括瑞昌路片、人民路片、寧化路片、鞍山路北片（一期）、海雲庵核心片（一期）、窯廠宿舍等，規劃建築面積為117.88平方公尺。
2023年四方區的「兩改」專案將竣工80萬平方公尺。此外，2023年四方區將投資100多億元，在東部打造一片以商住、「寫字辦公」為主的現代化新城區。按照規劃方案，三年後四方東部新區改造完成後，將真正實現「一帶、兩線、三園、五中心」的經濟發展格局。
2、 道路建設規劃
青島市「海灣大橋」、「海底隧道」以及「輕軌」的建設，將會極大的拉近青島市與周邊市區的距離，同時吸引大批外地遊客到青島旅遊觀光，為青島市集聚大量的人氣。
四方區將對洛陽路、合肥路、蚌埠路、台柳路、福州北路延長線等10條道路重新規劃修建；鋪設鄭州路、鞍山二路北段、商丘路南段等三條道路的汙水管道；廣廈社群、興城社群、南陽社群、海城社群、海信社群等17個社群的6000餘戶居民將用上一戶一表。鄭州路還將打造奧林匹克健身街，給居民提供良好的健身場所。
3、 生態、旅遊規劃
四方區為促進旅遊業的人發展，重點規劃了以下兩大板塊。海雲庵民俗文化街區板塊：結合舊城改造和企業搬遷，對海雲庵及其周邊2平方公里區域進行整體規劃改造，大力發展民俗工藝、民俗藝術、民俗旅遊和民俗餐飲等民俗文化產業，將海雲庵周邊打造成為青島市特色民俗文化街區。
北嶺山休閒娛樂板塊：依託北嶺山的自然風貌，規劃建設釣魚場、植物園等旅遊休閒娛樂設施及風情酒吧、特色餐飲等專案，將北嶺山及其周邊約1.5平方公里的區域打造成集旅遊、娛樂為一體的休閒娛樂旅遊區
1.1.3 城區發展功能定位
四方區作為青島市的老城區，對青島的整體發展起著至關重要的作用。四方區為了更好的發展自身，提公升青島市的整體形象，迎接2023年奧運會的召開，對該區進行了明確的功能定位：
（一）新型都市工業區。在轄區內裝備製造龍頭企業的帶動作用，發展科技含量高、經濟效益好、資源消耗低、環境汙染少、人力資源優勢得到充分發揮的新型都市工業。
（二）商貿居住區。利用舊城舊村改造，建設商務樓宇，發展「樓宇經濟」，打造現代商貿服務區。根據居民生活水平和城區發展的需要，規劃建設新型居住小區，完善城區居住功能。
（三）科技創新區。利用駐區院校、科研院所和大中型企業研發、轉化、製造優勢，打造都市型科技園區，建設科技創新體系，使區域產業得到公升級。
（四）現代文明城區。做好和諧社群與文明城區建立工作，不斷提高居民的文化素質水平，把四方建設成乙個現代文明城區。
人民路1號地塊可行性分析報告
紹興人民路1號地塊住宅專案可行 性分析報 告紹興恆大置業 一 專案總論4 二 紹興房產市場分析8 1 板塊市場分析8 2 競爭個案分析12 3 分析14 4 重點個案簡介15 5 土地市場情況29 6 本地塊分析38 7 總結39 三 專案定位41 1 swot分析41 2 專案整體定位42 3 專...
可行性報告
企業物流整合管理系統 專案名稱 企業物流整合管理系統。本專案實現採購業務 大中型企業從生產需求計畫到上網公開招標採購，系統自動比質比價 到合同生成 到驗貨入庫 到合同控制執行 到控制支付，到合同履行完成。各階段不斷反饋資訊，以供下次決策，形成乙個完整的 採購比階 業務。該模組有效地解決了企業中採購過...
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一 基本情況 1 專案單位基本情況 單位名稱 位址及郵編 聯絡 法人代表姓名 人員 資產規模 財務收支 上級單位及所隸屬的市級部門名稱等情況。可行性研究報告編制單位的基本情況 單位名稱 位址及郵編 聯絡 法人代表姓名 資質等級等。合作單位的基本情況 單位名稱 位址及郵編 聯絡 法人代表姓名等。2 專...