翰林雅築樓盤分析報告
製作人： ***
開盤時間：2023年12號12日
目錄1專案概括
2專案資料
3銷售資料分析
4開盤流程
一、 專案概括
瀚林雅筑是廣西勤建置業精心打造的又一大型精品社群，位於高新區科德路與高新二路交叉口旁。小區占地約3.6萬平方公尺，總建築面積17萬平方公尺，規劃建設10棟25到32層高的電梯洋樓，戶型以80—90㎡的兩房單位為主，少量100～140㎡三房及複式單位。
小區南面西面配有兩層地中海風情商業街，生活更便捷。主力戶型：82—95㎡專案特點：
1、「n+1」百變戶型。瀚林雅筑以70—90㎡的兩房單位為主，全部單元設計有戶內花園，贈送一半使用面積，花同樣錢得更多使用空間；裝修後，可用做另外的功能空間，相當於多得一間房。2、「精工疊園」。
專案延續了瀚林華府的精工貴族血統，採用地中海的浪漫建築風格，與立體水景園林相結合，和戶內花園相呼應，形成特有「三疊式」園林景觀。所謂的「疊園」概念是該項目的最大特色，通過空中空間的利用，將園林綠化向空中延伸，由地上特色園景、二層休閒庭院加無邊際疊水泳池（泳池跌水落差達5公尺高，營造了乙個活水瀑布的效果）、還有戶戶均設特色戶內花園，形成乙個獨特的立體空間園林的效果。
二、 專案資料
1. 基礎資料
2. 戶型表
分析： 翰林雅築本期推出194套**，主要以小戶型為主。
3.戶型分布圖
4.戶型圖
4棟01單元
4棟02單元
4棟03單元
4棟04單元
3棟01單元
3棟02單元
3棟03單元
三、 銷售資料分析
1.**策略分析
分析：總價區間明顯集中在乙個資料段，61-63萬，64萬以上的單位比例均低於11%。總價區間的集中，與面積和單位有很大關係。
2.單價分析
分析：單價集中在6400/㎡--6800/㎡，佔整體**的分布的90%，6400元/㎡以下的單位佔總數的6%，6800元/㎡的單位佔總數的4%。
3. 整體均價
分析：3棟面積都是大戶型，均為三房兩廳，面朝園林，園林景觀寬闊，所以**較高，均價在6500元/㎡以上。
4棟02單位沒有靠近馬路，而且朝向為東，園林景觀又寬闊，所以**較高，均價為6004.49元/㎡，01和03單位中01單位朝向為東、園林景觀開闊，但兩個單位靠近馬路，產生一定的噪音。此**居中，均價分別為5969.
31元/㎡、5923.86元/㎡。03、04單位朝向為西靠近馬路，**較低，均價為5879.
23元/㎡。
綜合分析，樓房面積的大小、朝向、園林景觀、位置等因素影響著房價。
4.銷售走勢小結
◆各階段銷售進度統計
分析： 3棟較4棟總體銷售率較低，原因在於**高低明顯。4棟是小戶型，總價在62-68萬之間，3棟是大戶型，總價在77-92萬之間，明顯比3棟的價位高。
從9：30開盤到10：55，4棟樓盤已售完，可見**定位在市場上起關鍵作用。
從4棟分析，02單位較其他單位地理位置較好，景觀視野最開闊。與01單位相比02單位的整體比較講究風水布局。從3棟分析，只有01單位有入戶花園。
從以上資料可知，3棟01單位銷售走勢較快。4棟04單位銷售走勢較慢，02單位銷售走勢最快，01單位銷售速度較快，可見舒適度一樣的情況下，景觀資源以及整體布局、地理位置，在購房行為起著關鍵作用。
分析：按現場情況看，4棟90㎡小戶型銷售速度較快，比較受客戶喜愛。3棟130㎡的大戶型銷售速度較慢。
一開始，4棟先被熱銷，3棟銷售很慢。到了10：55分3棟售罄，4棟銷售量開始**。
4. 層差分析
◆ 整體平均為15元/平方公尺。
◆ 4棟的8層到20層差價普遍為15元/平方公尺。3棟6層至25層差價普遍為15元/平方公尺。
◆ 在客戶差價制定上簡潔明瞭，有規律可循，給客戶以穩定感。
◆ 整體而言，層差調整幅度不大，較為平均。
5. 整體銷售情況概述
截止12月12日10：30，銷售149套，總套數為194套，其中4套為非預售單位。實際推銷190套，實際銷售率為76.8%，4棟全部銷空。兩房兩廳小戶型較受歡迎。
小結受面積和單價影響，總價區間明顯集中在乙個資料段。用單價，顧客喜好來分流，消化客戶的態勢明顯，總體的戶型銷售情況顯示客戶的消費心理是相對合理的。
在單價平面排布方面；以景觀園林、豐富水體景觀貫穿園林為主題。由平面差可看出**表的制定及戶型的策略中對外部的價值優勢起明顯的單價提公升。
四、 開盤流程
1. 選房方式
抽籤形式，顧客簽到後隨機拿序號，然後根據工作人員安排抽號！
2. 選房流程
◆ 簽到入場等候
8：00開始簽到現場，客戶必須出示如下資料：身份證、預約單、：
四、五期認購但未成功顧客走專門的簽到通道。簽完到後，請到「簽到等候區」等候抽籤。由於預約顧客較多，在等候區期間，建議客戶選好自己心儀的單位，以便認購時能快速夠到自己心儀的單位。
◆ 抽籤儀式
主持人隨機抽取號碼卡，並公開宣讀中籤號碼，被抽中的客戶聽到後請迅速舉手示意，並迅速到「中籤確認區」辦理進場手續，並入場選購。如主持人宣讀三次號後仍無人應答，主持人就繼續抽取下一號碼（主持人原抽取的號碼仍然有效）。
◆ 驗號
凡被抽到號碼者，請持「預約單」迅速到「中籤確認區」，按中籤順序排隊等候驗號進場，工作人員將中籤順序驗證客戶手上的中籤號碼，發放並填寫認購卡，確認折扣後才放行。每張預約單客戶限2人進去排隊認購區。
◆ 等候進場認購
場內排隊等候認購的客戶，請配合現場工作人員的安排，有序進入售樓現場認購。
◆ 認購房子
進入售樓部後，現場銷售人員於客戶認購前，將提前協助客戶諮詢認購，客戶按入場排隊的先後順序認購，客戶須在2分鐘內落實認購的單位，確認單位後銷售人員會帶客戶到「銷控台」確認銷控。逾時作不出選擇的，請到「思考區」考慮，讓下一位客戶上前認購。由於現場客戶較多，為避免現場過於擁擠，在思考區的客戶於5分鐘內須考慮好是否選擇購買，如選擇購買，需重新進入認購區排隊認購，否則請離場。
◆ 辦理財務手續
已經確認認購的客戶，根據工作人員的安排，先到「財務區」辦理預約金轉定金以及補交5000元定金的「財務手續」。「財務區」設現金及刷卡的排列，客戶如選擇交現金的，則進入現金佇列排隊交款，如選擇刷卡的，則進入刷卡佇列排隊刷卡。
◆ 簽約
辦理財務手續後，根據現場工作人員的指導，到「簽約等候區」等候簽署《翰林雅築認購協議書》。工作人員根據客戶交款的先後順序通知客戶簽約。
◆ 簽約審核
客戶完成《翰林雅築認購協議書》簽署後，根據現場工作人員指引安排，有序的到「簽約審核區」辦理簽約手續。
◆ 離場
由於場地空間有限，避免場地擁擠，請於辦理完「簽約審核手續」後及時離開自由活動。
分析：開盤現場準備了500多張椅子，到場人數400多人。流程採用隨機抽號，現場秩序比較好，相對氣氛沒那麼緊張。保安人員管理比較到位。整體區位安排合理。
3. 現場狀況
◆ 車輛統計
分析：上圖為開盤當天車輛統計的整體情況，在開盤現場人員流動數量繁忙時段（9：20-10：
30）對現場車輛所做的統計，當時總車輛數大約72輛、本田品牌的車輛最多，其次為大眾、豐田、東風日產、上海通用、和北京現代，賓士、奧迪等高檔次型車極少，由此可以看出購房者為中高收入者。
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