一、江南區現狀及城區發展趨勢
（一）江南區域現狀概況
江南區位於廣西首府南寧市西南部，邕江南岸。因城區坐落於邕江南岸而命名為江南區，管轄那洪鎮、江西鎮、吳圩鎮、蘇圩鎮、延安鎮5個鎮及福建園街道、江南街道、沙井街道3個街道辦事處，總面積為1154平方公里，總人口40.2多萬人。
江南區是個後發展城區，擁有大片可供開發的土地和市區內最長的濱江水域，是發展都市型工業、休閒娛樂業、房地業、現代物流業的良好場所。隨著大南寧的形成和中國—亚细安自由**區，江南區已成為南寧市新的投資熱土。提出了「工業化、城市化」的發展戰略之後，不僅使江南區工業區的地位得到了進一步鞏固，同時也使江南區的城市建設和第三產業走上了快速發展的軌道。
江南區根據其區域特點概括起來，具有「四大優勢」：
1. 核心區域優勢：
江南區是五象新區和老城區的核心區域，擁有大片可供開發的土地和市區內最長的濱江水域，是發展都市型工業、休閒娛樂業、房地業、現代物流業的良好場所。
2. 便捷交通優勢：
南寧11座大橋橫跨江水，江南大橋的建成通車使用，全速提公升江南交通；吳圩機場的擴建，長江三角洲、珠江三角洲城市航班的增加，加速江南區的發展。
3.人氣商貿優勢：
江南大道沿線及周邊主要具備旅遊娛樂、購物休閒以及餐飲業； 「10＋1」大道形成一條凝聚傳統與魅力，集購物、休閒、娛樂、飲食、文化、旅遊為一體的亚细安風情特色景觀商業街區；白沙大道汽車銷售一條街成為輻射西南地區的中高檔汽車銷售中心。這一切增加了江南區的**和物流。
4.環境優勢：
江南區工業生產地的搬離，勢必將大大改善居住環境。在江南大道、沙井大道、五一西路、壯錦大道、白沙半島、亭子片區、石柱嶺片區具有一批房地產專案。逐步形成房地產業有序、健康、高質、快速發展，創造潔靜優美的人居環境。
（二）江南區市政規劃及發展趨勢
1、江南區市政規劃
實施「136」工程和舊城改造專案，完善城市功能。根據城市發展需要，對一些重要地段進行改造和亮化美化。結合建設「136」工程。
堤路園工程的實施，按照「舊改一片、新建一片、繁榮一片」的原則進行舊城改造。近期主要實施白沙片區舊改專案，面積約1300畝，將建成環境優美，功能齊全商住新區。
2、發展趨勢規劃——「一區兩帶多組團」的城區發展空間布局
「一區」——多點式商貿區
範圍包括亭江路、星光大道、南建路、壯錦大道、沙井大道、江南大道、五一路、亭洪路、白沙大道，「五縱四橫」路網交匯點。初步具有市場集聚效應的商貿網點，以「10+1」商業大道為中心，形成休閒旅遊為重點的商貿區；以邕江大橋南為中心，形成文化體育產業為重點的商貿區；以中興大橋南為中心，形成服務社群的大型賣場為重點的商貿區；以清川大橋南為中心，形成金融、商務為重點，服務江南工業園和江南物流園的商貿區。
「兩帶」——邕江南岸經濟帶、城區西南部經濟帶
邕江南岸經濟帶範圍是沿邕江地帶。形成集大型超市、購物中心、餐飲娛樂中心、圖書文化中心為一體的購物廣場。江南沿江商務商貿區、房地產聚居發展區，形成獨具特色的江南外灘新景。
城區西南部經濟帶範圍是沙井片區、吳圩鎮、蘇圩鎮。此經濟帶擁有江南工業園、江南物流園。在吳圩、蘇圩一帶規劃建設了工業集中區，重點發展了機械加工製造業、食品加工業和精細化工業；圍繞吳圩國際機場擴建，開發建設集生產、技術、資訊、**於一體的空港物流市場，大力發展「空港經濟」。
「多組團」——多個小城鎮特色組團。
範圍包括吳圩、蘇圩、江西、延安鎮。根據各鎮資源特點和比較優勢，分別側重發展商貿、物流、農產品加工、食品加工、旅遊、房地產等主導鎮域經濟快速發展的產業。吳圩鎮重點發展商貿、物流、房地產業；蘇圩鎮重點發展儲運、食品加工業；江西鎮重點發展旅遊業；延安鎮重點發展農產品加工業。
二、江南區房地產市場劃分及特點
從規劃上看來，江南區發展的靈魂在於由產業經濟來帶動區域人居發展，這是江南區與其他區域相比最大的優越感**。
如果要對目前南寧房地產發展得最為順暢的興寧區與青秀區進行定位分析，興寧區僅僅是消費的商業區，而青秀區則十分現代化，但也只是乙個城市房地產興起的區域，而不是經濟興起的區域，換言之，江南區由於具備較為雄厚的產業支撐，未來的江南區或將發展成為南寧的副中心。
從現在江南區總體來看，住宅市場**較為充足，自從限購令之後上旬以消化存量、預約為主，中下旬受市場影響逐步回公升，新增量漸增。五一沙井板塊存量房多，因為有幾個大樓盤剛剛開始銷售，如融晟公園大地現存量房2664套。另乙個原因是巨集觀政策的調控削弱了住宅市場的消化速度；白沙星光板塊在售專案較少，開盤已久，市場求大於供，因而銷售情況較為可觀；壯錦那洪板塊銷售**較低，存量較少，發展潛力較大，幾個樓盤將集中推出**，新增數量大，使該區域強大的住房需求得到釋放，銷售走勢也較為樂觀。
從上述各板塊幾個較具有代表性的樓盤來看，江南區目前整體的推貨量消
化了起伏比較大，從銷售率來看最好的是普羅旺斯達到98%。資料表明，
目前江南區各樓盤走勢良好，銷售前景樂觀，**較為充裕。
江南區在售樓盤平均**走勢圖：
以上圖表顯示了2023年9月—2023年9月份江南區三個板塊主要在售樓盤的**變化情況以及三個板塊在售樓盤均價走勢情況。從中我們可以看到，江南區各板塊住宅平均**在5000-7000元/㎡區間內，該均價區間也較為符合目前江南區民眾收入水平與消費能力，市場接受度較高。白沙星光板塊因為周邊配套成熟、位處交通便利地段均價最高達到8300元/㎡，而壯錦那洪板塊周邊配套及地理位置欠佳的樓盤，其均價最低在5000元/㎡。
總的來看，整個江南區的房價呈現出小幅度平穩上公升的發展趨勢。
由圖顯示，江南區物業型別中，住宅佔到了89%，商鋪和寫字樓佔的面積較小，說明江南區商業的發展較其它板塊還不夠成熟，住宅高比例是因為江南區的發展，工業生產地的搬離，大大改善了居住環境，華南城和工業園區的進駐增加了**和物流，給住宅商品房市場的發展提供了有力的保障。
近期在江南區的住宅性用途的土地成交沒有，多半是工業、商業用途的土地成交。
三、江南區各板塊市場分析
（一）白沙星光板塊
1.板塊環境分析
白沙星光板塊區位優勢明顯，環境優越。有白沙大道和星光大道兩大交通幹道縱橫交錯，交通十分便捷。以白沙大道為界，南面有江南客運站，北面有江南區**，使該板塊成江南區的政治核心，優勢凸顯。
規劃中的江南公園也在白沙大道的北面。白沙大道東面臨邕江，環境優越。
這裡是江南區商業物流比較發達集中的板塊。白沙大道北面是廣西國際農產品物流中心和10+1商業大道（茶葉街），南面是南寧經濟技術開發區。白沙大道沿線是「汽車一條街」。
2.板塊房地產發展現狀
白沙星光板塊是江南區房地產重要開發的板塊，目前該板塊的樓盤已售完專案有180個，待售4個，在售3個。該板塊樓盤現今規模最大的是龍光普羅旺斯，總占地586畝，總戶數為9500戶，大樓盤在該板塊中仍佔少數。星光大道周邊配套相對於白沙大道更成熟，居住氛圍更濃厚。
但隨著各大樓盤的開發，白沙大道現在的生活配套也日益完善，居住氛圍日見濃厚，開發空間更廣，潛力更大。
3.板塊專案基礎指標量化
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新南寧市 各階段質量驗收應提交
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