近年來，各商業銀行為提高資產質量，抵押貸款作為了一種防範貸款風險的有效措施。由於貸款抵押品管理存在一系列問題，導致商業銀行貸款法律追索難度加大或貸款法律追索無望，不良貸款比例上公升，影響了商業銀行的正常運營。本文從合法合規角度出發，**貸款抵押品風險成因，尋求防範抵押風險措施。
一、抵押的概念及抵押財產範圍
2023年，我國頒布了《擔保法》，成為我國擔保制度的主要法源，《物權法》的出台則進一步補充和完善了擔保物權體系。
《物權法》所稱抵押，是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。
債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：建築物和其他土地附著物；建設用地使用權；以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；生產裝置、原材料、半成品、產品；正在建造的建築物、船舶、航空器；交通運輸工具；法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
二、抵押品管理存在問題風險分析
第一，不動產抵押是貸款人採用的最主要的貸款擔保方式之一，通過簽訂合同、資產評估、辦理抵押登記，為銀行債權的實現提供保障。在實踐中，不動產抵押一般是房地產和土地一併進行抵押，相關法律條文也對此做出了明確規定。《物權法》第182條規定：
「以建築物抵押的，該建築物占用範圍內的建設用地使用權一併抵押。」由於房產和土地管理部門分設，因此難免會出現使用權和房產分別設定抵押權的情況，無論是抵押在先的債權人還是抵押在後的債權人，抵押權的實現都面臨著巨大的不確定性，這給銀行帶來了潛在風險。
第二，一手樓抵押貸款未辦理抵押（預告）登記，或未在規定時間辦理正式抵押登記、取得房屋他項權利證書。部分經營機構在辦理一手樓抵押貸款時，限於某些主、客觀原因，未及時辦理抵押（預告）登記，且未在規定時間內到當地房產管理部門辦理正式抵押登記的現象；有的經營機構雖然辦理了抵押（預告）登記，也未在規定時間內督促借款人到當地住房管理部門辦理正式抵押登記。上述現象的存在，造成貸款擔保方式形式上是抵押擔保，實際上變成由開發商提供保證擔保，降低了貸款第二還款**保障係數，加大了貸款風險敞口。
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