一、青陽概況
（一 ）區位概況
青陽縣位於皖南北部，長江中下游南岸，為長江中下游平原於皖南山區交界處。縣境東接南陵、涇縣、南鄰石台、黃山、西連貴池，北交銅陵。全縣境與境域東西寬約40公里，總面積1180.
6平方公里（含九華山管理處轄區面積12.6平方公里）。中低山和丘陵居多，俗稱「七山一水二分田」。
現有人口26.48萬左右。縣城容城鎮位於縣境中部偏西。
佛教名山、旅遊勝地九華山位於縣境西南。
（二）社會經濟
近年來，青陽縣經濟保持平穩發展。據統計2023年年末全縣總人口26.5萬人（不含九華山管理處人口），其中從業人員17.
5萬人。蓉城鎮人口6萬左右，其中**公務員2000多人，其他事業單位職員3000多人。土地總面積為1181平方公里。
2023年度全縣國內生產總值為102312萬元。比上年增長4.96%，全社會固定資產投資3.
32億元，比上年增長2.1個百分點；財政收入7491萬元，比上年增長.6%。
社會消費品零售額3.75億元，比上年增長6.8%；人民生活改善，農民人均純收入2194元，比上年增長2.
2%，年均遞增7.6%；在崗職工年平均工資達到7148元，年均遞增11.3%，城鄉居民儲蓄存款餘額9.
68億元，比年初增長1.41億元。居民消費機構發生新的變化，生活質量不斷提高，居民條件和生活環境得到改善。
（三）產業結構
國民經濟持續快速增長。初步核算，2023年全年實現生產總產值150052萬元，按可比**計算，比上年增長10.3%，增幅較上年提高0.
6個百分點。其中，第一產業增加值39633萬元，增長3%；第二產業增加值56863萬元，增長14.4%；第三產業增加值56863萬元，增長11.
4%。按戶籍人口計算，人均生產總值5655萬元，比上年增長7.6%.。
根據產業結構變化分析，第一產業比重正在逐步下降，第
二、第三產業比重逐漸上公升，產業結構趨於完善，但目前全縣的產業結構仍處於較初級的階段。
（四）城鎮體系發展分析
1、區位是城鎮、城市發展的隱性動力
青陽縣位於皖南北部，長江中下游南岸。為長江中下游平原與皖南山交界處。位於安徽省重要的經濟城鎮帶——皖江經濟城鎮帶上，安徽省「十五」計畫、安徽省城鎮化綱要都把皖江經濟城鎮作為重點發展，這有利於青陽經濟城鎮的發展。
2、交通是城鎮、城市化發展不可缺少的條件
從青陽縣城鎮來看，目前北部地區交通便捷，城鎮密集，城鎮化程序就快；南部地區交通不便，城鎮就稀疏，城鎮化程序就慢。交通是城鎮化不可缺少的動力。318國道、103省道等幹線從青陽縣域經過，還有沿江高速、合黃高速即將經過縣境，把青陽與安徽省、華東地區以及全國更緊密地連為一體。
3、第三產業是城鎮化發展的重要動力
青陽縣以旅遊業為主導發展第三產業，大力推進縣域城鎮化。青陽縣旅遊資源豐富、品位高，十分有利於旅遊業的發展。佛教名山、旅遊勝地九華山位於縣境西南。
九華山是皖南旅遊經濟區「兩山一湖」的組成部分，21世紀是旅遊發展的**時代，旅遊的發展將促進經濟、城鎮的發展。
但是，我們也需要看到城鎮化發展的不利因素。現狀青陽城鎮體系的主要特點為：城鎮的規模較小，多數侷限於各自的行政範圍之內，城鎮之間的相互聯絡較弱，在空間分布較均衡。
與社會化大生產條件下形成的經濟推動型城鎮體系相比，青陽目前的城鎮體系存在較多薄弱之處：城鎮規模較小，難於滿足城鎮工業、商業和基礎設施建設的門檻要求，造成服務水平低，吸引力弱。職能單
一、只能同構，造成城鎮布局分散。這都不同程度的影響了城鎮化程序。
二、青陽房地產市場調研分析
（一） 市場放量大， 同一時期諸多樓盤爭奪市場
青陽目前市場在售樓盤有：龍山花園二期、寶靈觀廣場二期c1和c2號樓、蓉匯廣場一期、西峰新邨一二期；預計下半年即將推出的會是：西峰新邨三期、蓉匯廣場二期、蓉東大市場、銀杏花園、南華小區、中天花園；河濱花園目前的多層是針對200多拆遷戶的安置，**在1340-1390元/平方公尺左右，電梯房一兩年後再規劃和建造。
（樓盤具體資料詳見樓盤市調表）。在同一時期有如此多的樓盤爭奪客戶，也正式宣告了群雄紛爭時代的到來。
（二） 同質化競爭激烈，客戶選擇性強，青陽即將進入產品時代
目前市場上的產品同質化競爭激烈，絕大部分樓盤都把90-110平方公尺多層的戶型作為主打產品，在市場上展開肉搏戰，這本身也是由當地的消費者需求所決定的，這促使開發商大量開發同類產品，客觀上讓客戶有了更大的選擇餘地和空間，這也即將引導市場進入產品時代，也就是從賣方市場到買方市場的轉變，進入急需品牌推廣提公升附加值的時期，這時策劃推廣和銷售控制就顯得格外重要，這也是開發商在狹窄的競爭縫隙中尋求陽光和空氣的唯一途徑。
（三） 市場上無真正意義上的精品，大都十分重視商業，商業比重在小區規劃中佔得比較大
目前市場上無真正意義的精品，即使有的小區建築規劃合理，但是景觀布局會有所欠缺，特別是很多開發商片面的追求商業價值，進而導致住宅的檔次和舒適度受到很大的影響，如寶靈觀、蓉東大市場和蓉匯廣場。換句話說，也就是說當地人根本沒體驗過從地段、產品、商業配套到小區的規劃、景觀和安防都是十分到位的高尚小區，因此，我方本專案的領頭羊位置是當仁不讓的，這也是市場和時代賦予我們的責任。
（四） 銷售服務意識不夠，專業性不強，售樓部普遍較簡單，不到位
諸多如龍山花園、銀杏花園等樓盤的銷售人員服務態度都很不到位，甚至有的很傲慢，只有等到客戶開口問，才會愛理不理的答話，「賓至如歸」對他們而言只是天外之物，根本沒有良好的服務意識和專業技能，更別談現場的銷售控制和管理了，而且售樓部的裝修簡直就是舊供銷社的百貨專櫃。究其原因主要和賣方市場的意識還未調整過來，以往市場供大大過於求，樓市沒受過大風浪的衝擊等原因所導致的。而如今在群雄紛爭的時期，做好服務和銷售控制，無疑又是競爭的一大砝碼！
（五） 大開發商的進入帶動產品要求的提公升，促使競爭意識的增強
隨著國內一些大開發商紛紛瞄準池州乃至青陽的這塊地產蛋糕，新市場的秩序和競爭格局也在逐步建立，這自然拉動了產品的品質提公升，所以未來的地產競爭將會用品質和品牌的抗衡來體現，再加上當地人擁有強烈的法律意識，這便對各開發商的產品提出更高的要求，也是對開發商社會責任感的考驗。
（六）當地人對建築特別是立面較講究，建築外立面色彩的運用很大膽
徽派建築是影響了大江南北的優秀建築派系，傳統的學識和審美觀念自然潛移默化地影響了當地人，陶冶出較高的審美情趣，雖然當地老百姓對建築的結構並不是很專業，但他們對外立面的形式和顏色很講究，這些意識從當地人的自建房和市場上配色大膽、典雅大方的外立面中表現得淋漓盡致。所以我方在外立面的把握上要用心，因為這是樓盤給人的第一感官。
（七） 在包裝上都巧妙的運用了風水學來炒作地段
市場上現有的樓盤都巧妙的運用了風水學來炒作地段，這是和當地的佛教文化積澱分不開的，如寶靈觀，蓉匯廣場、金龜廣場和龍山花園無一不是利用神話傳說來引導客戶，標榜該地區的絕佳風水，從而來規避自身地段的缺陷，如寶靈觀以前是刑場、龍山花園是墓地。再看看我司的樓盤的地理其實也是存在缺陷的，如該地塊以前是看守所，所以我們也要巧妙地通過風水學和佛教文化來規避，達到化凶為吉，揚長避短。
（八） 市場上其他樓盤地價都比我們低，我們價效比沒優勢
我們當時是以號稱地王的身價拿的地，一開始就注定了在**戰中和其他樓盤是一跨級別的競爭，用我們的高地價成本和對方低地價地塊競爭，就要求我們的產品要比對方貴才能保證我們的最佳盈利點，然而最終能否實現關鍵要看市場的接受程度，這一方面是對我方樓盤品質的考驗，另一方面就需要我們在推廣策劃中提高樓盤的附加值和品牌效應，只有如此我們才能在選擇了高難度係數動作的比賽中獲勝！
（九） 所有的樓盤的對外**只有乙個，沒有表價和底價之分，也不打折，甚至包括一次性付款。提價次數較少。
由於當地的人的傳統商業觀念和房地產消費習慣的決定了當地絕大部份樓盤，如蓉匯廣場和寶靈觀等樓盤銷售**都只有乙個，沒有表價和底價之分，也不打折，甚至包括一次性付款，提價次數較少。其實這也和當地的房地產銷售比較原始和由於當地人容易託關係到房管局等部門找開發商打折的現象息息相關的。所以，我們在銷售定價要充分考慮當地的習性，因地制宜。
三、青陽消費需求和消費習慣調研分析
（一） 購買商品房無大的忌諱
在我們抽樣調查中，95%的被訪者認為購買商品房無大的忌諱，只是對自建房比較有講究，會請風水師到現場指導。
（二） 在購買商品房時最關心的問題集中在朝向和採光、空間不浪費
在我們抽樣調查的中，有95%的人關心房子的朝向，而且必須是南北向。（如果只能在南廳北臥和北廳南臥中選擇一樣時，70%的人選擇北臥南廳，選擇南廳北臥的佔30%。市場上部分產品的戶型客廳朝南）還有是就房屋的面積不浪費要緊湊，功能齊全，經濟實用；再者就是考慮南北通透，採光良好。
（三） 目標客戶多數喜歡90-110平方公尺的戶型，喜歡三樓
在我們的抽樣調查中，有80%的受訪問者喜歡90-110平方公尺左右的戶型，最好是二房半到三房，因為他們認為經濟使用，買得值。
（四） 購房者普遍是已有一套以上房產，多數是自住，投資比較少
據調查客戶購房面積和動機分為以下五類：1、買90平方公尺左右的，原先父母已經有房子，想再買一套，搬出來住，不和父母住一起；2、同樣買90平方公尺左右的，則是買給父母住，自己住原來的房子；3、買100-120平方公尺的，大部分是因為單位原來有只有小的商品房，想買一套大的房子住；4、買120平方公尺以上的，多數是經濟比較富裕想住大房子，在保證舒適度的同時標榜身份和檔次，這些人一般都有已經至少有一到兩套以上的房產。5、少數的投資客，會根據自己的資金和需求購置不同面積的房產。
當然其中也存在交叉需求的情況。
（五） 對外立面的顏色和結構比較講究，意見不一，但審美情趣高
由於受徽派建築的傳統影響，當地人很重視房子的外立面，對外立面結構和用色都會有自己的想法，審美情趣較高！據調查70%的人喜歡淺色調！
（六） 對地段的偏好比較明顯，普遍喜歡中心區
在被訪者中95%的人喜歡中心區，對大華·福源居的地段很認可，普遍能接受房價比別處稍貴，據了解，雖然各樓盤距離並不遙遠，可能只有一兩百公尺，但在小縣城客戶就認為地段不一樣，他們依然認為**熱鬧、商業氛圍濃厚**就是有錢人住的地方，這也正是他們喜歡中心區的原因。
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