國家***投資所
房地產研究中心
2023年9月
住房保障規劃出發點
「十二五」時期是我國全面建設小康社會和和諧社會（2023年）的關鍵時期……
介紹內容
一、城鎮居民住房保障物件範圍界定
二、「十二五」時期城鎮住房保障目標定量**
三、我國城鎮住房保障「十二五」規劃的原則與指導思想
城鎮居民住房保障物件範圍界定
住房保障定義
住房支付能力分析
住房保障物件範圍界定
住房保障定義
住房保障是**對社會成員中不具備基本住房支付能力者進行的居所幫助，是社會保障體系的乙個組成部分。住房保障最基本的層次是救助。
基本住房概念、標準
基本住房=最低標準住房
其他國家對不同規模家庭的住房最低標準均有明確規定
英國《住房法案1985》對不同家庭人口數最低居室數和居住面積進行規定，當人均居住面積和人均居室數超過最低標準時，則被認為是居住擁擠（3%）。
居住條件在最低居住標準之下的家庭是日本**在進行公共住房分配時的重要考慮因素。 2023年日本有30.4%的住房在最低居住標準之下，2023年該比例下降為11.
4%，2023年該比例為7.9%，2023年該比例僅為4.2%。
香港公共租賃住房的面積標準逐步提高
我國基本住房標準
《住宅設計規範》（gb50096-1999）的最低標準：
住房的各項基本使用功能齊全，人均住房建築面積為13平方公尺，住房建築面積控制在50平方公尺左右，根據家庭人口規模進行調整。
救助的概念
基本住房支付能力
我國城鎮居民家庭住房支出佔收入最大比例
基本住房支付能力內容
基本住房支付能力分析：租賃、購買
租賃基本住房支付能力分析應是確定住房保障物件範圍的主要依據。
「夾心層」群體：有能力以市場租金租賃基本住房但購買基本住房支付能力不足的家庭。
城鎮居民基本住房支付能力分析
基本住房採用50平方公尺建築面積標準，收入採用各收入階層中位數收入，租賃基本住房支付能力以市場中位數房租水平為衡量標準，購買基本住房支付能力以市場中位數房價水平為衡量標準。計算採用20年貸款期限，按月等額還款，利率為當年市場房貸優惠利率水平。
為避免不同地域之間的平均值掩蓋收入與房價、租金的關係，分析採用35個大中城市資料。
包括租賃基本住房支付能力分析和購買基本住房支付能力分析。
2023年和2023年35個大中城市中租賃基本住房支付能力不足的家庭狀況（擴散）
住房保障物件範圍
人均住房面積不足13平方公尺、收入不及平均收入40%的低收入家庭，應全部納入城鎮住房基本保障範圍。其中，人均住房面積不足13平方公尺、收入不及平均收入20%的最低收入家庭應列為住房救助的物件。
住房政策幫助的物件可以確定為沒有房產的收入水平在平均收入40%-60%的中低收入家庭。在北京、上海、南京、杭州等房價持續**較快的城市，住房幫助政策的物件應擴充套件到沒有房產的收入水平在平均收入60%-80%的中等收入家庭。
城鎮住房保障物件涵蓋外來常住人口，各地可以根據實際情況設定外來人口納入住房保障的條件。
「十二五」時期城鎮住房保障目標定量**
一、城鎮住房保障現狀評價
保障需求與保障供給的對比分析：
住房基本保障----廉租房
住房政策幫助----經濟適用房
「十一五」城鎮住房保障需求估算思路
城鎮住房保障狀況評價
（一）總量
2023年末，城鎮住房基本保障需求家庭累計總量約為1300萬戶，佔城鎮居民家庭總數的5%，本地戶籍家庭的比例全國平均近70% ；需要住房幫助政策的家庭數量大約1700萬戶，佔城鎮居民家庭的比例為7% ，住房幫助需求家庭中外來人口家庭佔45%，部分地區超過60%。 。
「十一五」期末，廉租房累計保障家庭數量973萬戶（含林墾煤棚戶區改造），佔城鎮居民家庭比例達到4.2%，超過戶籍應保家庭數，從總量上基本完成當地戶籍家庭「應保盡保」任務。但由於現行城鎮住房保障體系沒有納入外來人口，還有400多萬戶應保的外來家庭沒有獲得保障。
「十一五」期末，全國經濟適用房累計竣工721萬套，佔城鎮居民家庭比例為3%。經濟適用房累計幫助家庭數量小於政策應該幫助的戶籍家庭數量，至少仍有300萬戶符合條件的戶籍家庭、700萬符合條件的外來家庭沒有得到應有的住房幫助。
城鎮住房保障狀況評價
（一）區域：廉租房
新疆、吉林、湖北、四川、雲南、貴州、甘肅、重慶、青海、寧夏、內蒙古、吉林、黑龍江、湖北、湖南廉租房實際保障戶數已經超過應保家庭數量。因為仍以戶籍家庭保障為主，這些地區實際廉租房保障標準已經超過最低標準。這些地區主要位於中西部地區，廉租房的快速發展與**財政的支援有一定關係。
北京、上海、山東、河北、天津、福建、廣東、江蘇、浙江、海南等東部地區的長三角、珠三角、環渤海核心省市區，住房保障水平最差。廉租房實際保障戶數沒有達到戶籍應保家庭數量，北京、上海、廣東、江蘇、浙江、福建六個地區甚至對於戶籍救助應保的家庭也沒有實現「應保盡保」。
城鎮住房保障狀況評價
（一）區域：經濟適用房
寧夏、青海、新疆、天津、湖北、內蒙古經濟適用房建設量超過住房政策應幫助的家庭數量。因為仍以戶籍家庭保障為主，這些地區實際經濟適用房限制標準已經超過最低標準。
重慶、江西、湖南、陝西、山系、四川、河南、山東、江蘇、遼寧經濟適用房建設量超過或接近住房政策應幫助的戶籍家庭數量，基本實現符合條件的戶籍家庭「應幫盡幫」。
北京、上海、廣東、浙江、安徽、福建經濟適用房建設量遠低於住房政策應幫助的戶籍家庭數量，更不及涵蓋外來人口的住房政策應幫助的家庭總量。
「十一五」期末各地廉租房實際保障水平差別較大
「十一五」期末各地經濟適用房實際覆蓋水平差別較大
二、「十二五」城鎮住房保障目標
「十二五」 城鎮住房保障需求群體數量
「十二五」時期城鎮住房基本保障應保家庭總量約為1423萬戶，約佔城鎮家庭總數的5%。其中，大約70%1000萬戶是應保的外來人口家庭。廣東、江蘇、浙江、北京、河南、河北需要住房基本保障的家庭數量最多，應保家庭佔城鎮居民家庭的比例在7%-10%。
「十二五」時期城鎮住房政策應當幫助的家庭總量約為2350萬戶，約佔城鎮家庭總數的8%。其中，75%是應當幫助的外來人口家庭，約為1700萬戶。廣東、江蘇、浙江、北京、河南、河北、山東、安徽、四川需要住房政策幫助的家庭數量最多，佔城鎮居民家庭的比例多數超過10%，上海、北京該比例最高，分別達到19%和16%。
外來人口住房問題是「十二五」時期城鎮住房保障的重要任務（農民工市民化）
農民工住房問題的妥善解決，尤其在外來人口多住房保障壓力大的地區，是解決城市居民住房問題的重要環節。
各地**可以根據實際財力逐步納入外來人口進入住房保障體系
「十二五」淨遷入人口總量較多地區
按淨遷入總量計前十名依次為：
廣東、北京、天津、浙江、上海、江蘇、重慶、新疆、廣西和遼寧
「十二五」時期城鎮住房保障目標
以「十一五」時期的建設規模，「十二五」時期中西部地區應做到戶籍住房基本保障家庭的「應保盡保」，東部地區實現戶籍住房救助家庭的「應保盡保」。各地**可以根據實際財力逐步納入外來人口進入住房基本保障體系。
從全國總體來看，以近年經濟適用房的建設速度，仍難以完成戶籍符合條件家庭的「應幫盡幫」。多數地區完全靠經濟適用房這種「磚頭補貼」的形式難以較好解決需要住房幫助家庭的住房問題。絕大多數省區需要住房幫助的群體數量都大於住房基本保障應保的家庭數量，北京、河北、上海、廣東、浙江、江蘇等地區，需要住房政策幫助的家庭大大高於住房基本保障應保家庭。
這些地區是住房基本保障任務艱鉅的地區，能用於住房政策幫助群體的財力更為有限。
市場力量解決城鎮住房政策幫助群體
為更好地解決需要住房政策幫助群體的住房問題，首先要加強租賃市場的管理，使可以租得起住房的租戶可以獲得穩定的租賃**；其次是綜合考慮財政能力，通過給予相應的購房優惠政策，鼓勵需要住房政策幫助的群體尤其是年輕人，通過市場解決擁有房產的問題。可以採取的措施包括降低首付比例、降低利率、降低稅費等，目的是提高購房者相應的住房支付能力。
主要觀點
確定基本住房保障標準，「十二五」期末力爭基本保障層面應保盡保
「十二五」期間住房保障體系納入外來低收入人口，各地自主確定納入物件的居住年限。制定相應優惠政策，鼓勵用人單位解決外來低收入農民工住房問題。
市場力量為主解決需要住房政策幫助群體的住房問題。加強租賃市場管理。對於住房政策需要幫助的群體尤其是年輕人家庭，給予相應的購房優惠政策，鼓勵其通過市場解決住房問題。
城鎮住房保障「十二五」規劃原則
保障城鎮居民基本居住需求
突出重點，兼顧公平
統籌規劃，分步實施
統一標準，因地制宜
**主導，社會參與
城鎮住房保障「十二五」規劃指導思想
以建設中國特色的社會主義理論和科學發展觀為指導，以推動城鎮住房保障加快發展為主題，以促進城鎮住房保障的轉型發展和創新發展為主線，以深化保障性住房建設**體制和執行機制改革為動力，以現有的廉租房和保障性民生工程建設為立足點，規範和完善經濟適用房保障制度，加快推進公共租賃房的建設和發展，著力調整保障性住房的建設和**結構，使城鎮低收入家庭和部分中低收入的城鎮居民的住房居住狀況得到較大改善，到「十二五」末，初步建立起覆蓋所有城鎮居民低收入家庭和部分中低收入群體基本住房需求的、具有中國特色的、比較完善的城鎮住房保障體系，為全面建設小康社會奠定牢固的基礎。
城鎮住房保障「十二五」規劃指導思想
「乙個主題」：即「加快發展」 。
「一條主線」：即「轉型發展」和「創新發展」，促進**支援、社會參與的保障性住房建設和**新體制的形成和發展。
「乙個動力」：即要「深化保障性住房建設和**領域的改革」，包括加快推進保障性住房建設和**領域的投融資體制、土地**體制、財稅體制和行政管理體制等多項改革 。
「一項調整」：即要以現有的廉租房和保障性安居工程建設為立足點，完善經濟適用房的建設和管理，加快公共租賃住房的發展，著力推進保障性住房建設和**結構的調整轉換。
城鎮住房保障「十二五」規劃指導思想
「兩大發展目標」：
一是到「十二五」期末，要求全國保障性住房建設和**有乙個大發展和大飛躍，城鎮居民尤其是城鎮低收入家庭的基本住房居住狀況要有根本改善，確保全面建設小康社會的階段性目標能夠實現。
二是到「十二五」末，要初步建立起以確保城鎮居民基本住房需求的、具有現階段中國特色的住房公共政策體系和配套政策體系，為住房保障的長期穩定和可持續發展奠定堅實的基礎。逐步將人均住房面積不足13平方公尺、收入不及平均收入40%的低收入家庭全部納入城鎮住房保障物件範圍；針對租得起但購買基本住房能力不足的收入水平在平均收入40%-60%中低收入家庭的「夾心層」制定住房幫助政策。
我國城鎮住房保障制度實施過程中存在的問題及措施研究
我國城鎮住房保障制度實施過程中存在的問題及措施研究作者 陳樹蘭 中國房地產業 下半月 2015年第10期 摘要 建立和完善城鎮住房保障制度關係到我國改革發展的穩定大局，關係到人民群眾的切身利益，關係到社會主義現代化建設的全面推進，其意義十分重大。本文中，筆者將從住房公積金制度 經濟適用房制度 廉租房...
我國十二五規劃的重點內容
一是通過擴大內需，特別是通過建立擴大消費需求的長效機制，保持經濟長期平穩較快發展 二是通過增強創新能力，培育新型戰略型產業，優化經濟結構 三是通過推進城鎮化和加快新農村建設，調整優化城鄉結構 四是通過優化生產力布局，發揮地區比較優勢，促進區域協調發展。五是通過節能減排，發展綠色經濟和低碳經濟，增強可...
國內專家縱論十二五規劃思路專題
內部資料 廈門市經濟研究所彙編2010年3月29日 目錄一 張軍擴 科學制定 十二五 規劃需要重點思考的幾個問題1二 劉世錦 十二五 規劃戰略選擇7 三 沈剛 十二五 中國發展方式轉型的關鍵期10四 畢吉耀 十二五 時期世界經濟發展趨勢13五 國內眾著名專家 十二五 重點在於如何轉型18六 朱敏 十...