深圳地鐵蛇口西車輛段上蓋物業專案
1號地塊單身宿舍交樓入夥策劃方案
深圳市地鐵集團****
物業開發分公司
二0一二年十二月
目錄第一章、 策劃方案編制的目的和依據3
第二章、 策劃方案編制的原則3
第三章、 專案概況3
第四章、 工作策劃11
第五章、 存在問題及解決建議23
第一章、策劃方案編制目的和依據
為了加快地鐵上蓋物業的開發進度，根據集團公司領導的指示，要求蛇口西車輛段上蓋物業開發專案於2023年12月28日交樓入夥，實現地鐵蛇口西車輛段上蓋物業專案年利潤5000萬元的目標。
第二章、策劃方案編制的原則
1、確保工程質量和安全生產的原則：採取切實有效的措施，確保質量、安全，制定實施計畫，完成集團公司要求的交樓入夥和實現蛇口西車輛段上蓋物業專案2023年5000萬元利潤的目標。
2、最終目標與階段里程碑有機結合的原則：根據施工合同里程碑工期合理調整工程進度計畫，終實現交樓入夥的目標。
4、實事求是的原則：根據房屋建築的客觀規律和專案實際情況，合理優化建設計畫並考慮各種風險，結合商品房開發的報建、設計、招標、工程實施、營銷、驗收、物業管理等工作程式，調整原有工作計畫，客觀提出存在的問題和解決建議。
5、儘量減少資源投入和資源占用時間，力爭節約的原則。
第三章、專案概況
一、地理位置
專案位於地鐵2號線路的蛇口港站和赤灣站約800公尺附近，南臨興海大道，北靠大南山，東側為松湖支路，處於大南山、小南山、赤灣山環抱之中，興海大道寬50m，為城市主幹道，是本地塊市政管線的主要接駁口，松湖支路為城市次幹道，路寬20m。具有得天獨厚的景觀資源；與之相鄰的區級次中心為海上世界、規劃客運碼頭，鯨山別墅位於專案東側。
二、設計情況
一號地塊單身宿舍專案位於深圳地鐵2號線蛇口西車輛段聯合檢修庫上方，平台占地面積31850m2，計容可售面積62600m2，以60-80㎡集約型戶型為主，±0.000標高（相當於絕對標高21.000m），布置有物業大堂人行和車行出入口，裝置機房。
8.050標高布置有車庫及裝置機房，車庫停車位292個。13.
50標高平台上設有7段7～25層首尾相連的樓房，車庫層及地面層區域性設有車輛段功能的乘務員公寓、餐廳和派出所，採用4小時防火牆與車輛段完全分隔，一號平台通過連廊與二號平台相連。
蛇口西上蓋物業專案總平面圖
蛇口西上蓋物業專案鳥瞰圖
1、2、3號地塊平台交通和消防通道
1、2、3號地塊為一宗地，專案公共配套主要設定在2號地塊
蛇口西上蓋物業專案配套設施放大圖
單身宿舍平面布置圖
單身宿舍戶型比例
三、現場施工進度情況
目前正進行主體結構施工階段，最高完成到11層，區域性開始進行砌體和抹灰施工。
現場**
現場砌磚**
現場主體施工和砌磚**
第四章、工作策劃
根據集團公司領導關於1號地塊單身宿舍2023年12月底底交樓入夥的要求，針對單身宿舍工程的報建、設計、招標、工程實施、營銷、驗收、物業管理等工作程式進行計畫優化和調整，具體如下：
一、工程實施計畫
我司於2023年1月28日在深圳市建設工程交易中心經過評標和抽籤程式，確定了蛇口西車輛段上蓋物業主體1標工程（單身宿舍）中標單位深圳市廣勝達建築工程****（以下簡稱廣勝達公司），由於中鐵一局施工的平台存在諸多質量缺陷問題且整改時間過長，2011 年9月份廣勝達公司出現內部勞務糾紛問題，直到2023年3月底才基本解決，並組織新的專案管理班子進場。根據公司2023年第22次經營班子會精神，確定主體1標工程開工日期為2023年4月1日，並根據原招標檔案工程節點和合同里程碑工期進行順延，調整後的里程碑工期節點如下表。
主要里程碑工期（總工期為832日曆天）
要實現集團公司領導要求的2023年度蛇口西上蓋物業專案盈利5,000萬元和交樓入夥的目標，根據專案實際情況，前提是不帶精裝修交樓。營業收入方面，預計2023年7月蛇口西1號地塊單身宿舍的62420平方公尺882套商品房進入預售階段，目前銷售**集團尚未確定，暫按20,300元/平方公尺預計，2023年底預計可確認銷售收入31,678.15萬元，約15,605平方公尺，佔可售面積的25%。
為滿足2023年底入夥需求，根據營銷節點要求，2023年4月25日營銷中心開放；2023年4月30日樣板房開放；2023年7月1日開盤，12月28日入夥。專案部要求廣勝達公司以2023年12月28日交樓入夥為節點倒排工期，對現場施工工期進行優化，調整後的里程碑如下：
說明：1、取消原室內精裝修的節點工期，根據規劃部門的擴初設計審核意見（深規土設初字zg20120019號），單身宿舍平面不得按套型住宅平面設計，即單身宿舍套內需取消分隔牆，室內裝修需等規劃驗收通過後才能進行。
2、因為根據合同里程碑工期竣工驗收完成時間2014.07.11調整至2013.12.15，壓縮工期達半年多，已是極限（需增加班組和工人才能實現），不可再調。
3、施工單位廣勝達公司初步提出，按上述節點工期計畫調整需增加趕工措施費，按壓縮3個月工期計，預計需要增加350人插入施工，費用為：350人×250元/人.天×90天=7875000元。
根據上述調整後的里程碑工期，重新編制按2023年12月底底交樓入夥的實施計畫，具體如下：
二、招標計畫及採購計畫
1、招標計畫
2、營銷採購計畫
負責部門（人）：營銷部（陸靖、羅秦）
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