重慶某物業管理****
****專案創收計畫
眾所周知，專業物業管理企業是一種微利型企業，其所收取的物業管理費在用於管理專案的支出後所剩無幾，當物業公司收取物業管理費較為困難時，立刻面臨運轉也就十分困難，因而導致不少物業公司降低服務水準、服務質量引起投訴進而引起訴訟案件。所以，我們不能限於收取有限的物業費中，而應該廣開思路，適應市場的需要，由管理物業到經營物業相容並行，大力發展物業的綜合經營，實現企業的盈利，走出物業管理停滯不前的圈子。而且也只有物業管理企業盈利才能做到不斷地提高物業管理水平，為廣大客戶提供更加優質的服務打下堅實的物質基礎。
一、結合現狀目前****物業管理存在的多種問題
****物業是否能帶動活躍的****市場經濟？是否能在花木市場商品交易中取到助推作用？是否能在花木市場可持續發展中發揮重要作用？
同時****物業是否能在低物管費、低收入的情況下實現創收，為入駐商家提供更加周到，更加優質的物業服務呢？我們的職責侷限於：環境衛生，治安消防，裝置維修、物業收費等事情中，如此觀念****物業還有發展的前景嗎？
這樣的結果會影響****市場可持續發展，直接後果就會致使市場不景氣，商家入駐率低，市場將在長期的作用力下逐步衰退，而****物業會致使人員素質低下，業務知識得不到提高、服務態度差、服務質量下降、引起客戶投訴、拒絕交納管理費，甚至嚴重的引起法律糾紛。市場與企業將面臨著較大困境。
所以****物業的管理工作，不僅僅是通過衛生、安保和維修等達到業主或使用者感覺安全舒適的目標，這僅是管理的一部分內容，或者說是一小部分工作，更大的目標是要給****專案乙個市場定位，使它成為產生經濟價值的一種存在，開拓物業綜合服務管理的經濟鏈。
二、****物業的收支分析
先看看物業企業的收入**，大致歸納就包含四個方面的收入：
一是公共性服務費用的收入，就是通常所說的物業管理費；
二是公眾代辦性服務費的收入；
三是特約服務費的收入；
四是物業企業的綜合經營的收入。
就上述的四種收入，是物業企業經過多年的實際操作經驗和市場調查、研究、分析的。可以看出，第一種物業管理費在****為擴大招商，促進市場可持續發展的情況下，在短期或中長期時間內作為市場發展吸引力的一部份公司投入。不作為實質性的物業經濟收入。
第二種公眾代辦服務費，就目前的市場環境來看，水、電及其他代辦專案都是控制在國家能源相關部門，物業管理企業得不到任何的手續費，只能是物業管理企業免費為住戶和業主提供服務。第
三、第四種服務費收取靠的是物業管理企業有能力去充分發掘、開拓市場，如果忽視或者沒有能力作到，則企業就根本沒有發展的前途和空間。
再看看****物業的支出情況：
一是物業成本包含有服務人員的工資、社會保險；物業管理區域公用部位、公用設施裝置的日常維護費；清潔費用；綠化養護費；公共秩序維護費；辦公費；固定資產折舊等等，我在核算營業成本的時候包含了直接的人工費、材料費；
二是核算開展物業管理過程中發生的管理費用；
三是核算財務費用；
四是核算所得稅。
從以上的收支分析的中我們不難看出，****物業的利潤構成為：
利潤=營業收入+營業成本+管理費用+營業稅金+財務費用
在實際工作中我做了一些調查，並針對調查的資料進行統計、分析，得出了如下的結果：
****物業的支出，是在規範化操作下，按照國家相關部門審定的指導價，佔物業管理費的比例分別為：
人工費：40％（佔物業管理費總額）；清潔：10％；工程維護：
15%；園林：5％；社群活動：5％；管理成本：
17％，其它及不可預計費3%，總計支出費用佔到物業管理費的95％以上。那麼，實際盈利值只有5%以內。
而目前物業管理費不能正常、全額收取，那麼一點微利都無從談起。所以，從整個現狀來看，都還處於虧損狀態是一點也不為過的。
三、市場需求****物業從管理物業向經營物業過度
乙個行業如此大面積的虧損是極不正常的現象。就目前的市場來看，急待****物業有新的出路。如何從管理物業到經營物業，如何選取其二者的最佳結合點呢？
既不能全力搞其他經營，而相應降低物業服務的質量，也不能死死看守物業專案，只顧日常作業，不搞創新而將****的大好資源白白浪費。因此，正確的做法我覺得是在一方面不斷提高物業管理服務水平，不斷創新增加服務專案的同時進行經營創利活動。
四、經營物業的資源分析及管理運作
經營管理，就是策劃、組織、領導及控制****的資源，以求實現管理服務及經營的總目標。資源專案中主要分為兩大部分：一是物質資源；二是人力資源。
在物業專案中的人力資源是最重要的資源。因為每個服務性專案的經營管理是一項複雜的、細緻的工作，它涉及的面廣、範圍大，要求高與其他行業。
物資資源又可分為固定資產資源與資金資源。這是都具備的資源，只是能力的大小、資金的多少的區別。
物業企業的品牌、良好的信譽及形象，物業專案與其他單位或企業的良好關係，一定的經營客源網路，有用的資料、時間等，都可視為物業專案的寶貴資源。
物業專案的經營管理者的目標就是要通過利用這些資源提供給客戶一流的服務，同時獲得企業的經濟收益，實現盈利的目標。經營物業大致有以下四個方面的基本管理運作：
1、策劃。策劃即預先確定目標及方針，然後根據目標制定一整套詳細的實施方案來達到目標。就根據****的實際情況，物業經營的資源的優缺點，商家的心態，將來的市場的發展趨勢和方向，制定可行性方案。
2、組織。組織是指充分利用物業專案中一切可利用之資源，以便最有效地達到經營管理的目標。組織就是充分地、有效地利用****中各個職能單位，每項裝置，每個員工在經營管理活動中，協調一致地發揮其功能和作用。
3、領導。領導是促進和指揮屬下員工履行崗位職責，對員工給予指導和監督，以確保得到最高和最佳的工作效率及經濟收益。
4、控制。控制即監督和檢查計畫的執**況和目標的實現程度。如成本控制、財務控制、質量控制。
所以，具備上述的運作能力後，我們的經營與服務在日常管理中不是矛盾的而是相輔相成的。
五、****物業經營中綜合服務專案的選擇
通過調查、綜合、分析，充分結合市場可持續發展的目標，為入駐****商家提供更加便利的經營服務和生活服務，推動市場發展的運轉，我把****物業在經營中的綜合經營專案分為以下幾個方面體現：
1、商業類
便利店（辦公用品）、藥店、**沖洗
2、生活服務類
乾洗店、服裝加工點、美容美髮、洗車、食品配送等
3、宣傳類
廣告位招商、企業宣傳
4、文化娛樂類
書店、音像店、報刊亭、打字影印
5、教育類
花卉知識培訓
6、醫療保健類
醫療門診
7、商務類
商務中心（會議服務）、**車、船、機票
8、維修類
家電、汽車、及各類生活用品維修點
9、房屋管理類
室內裝飾、裝修
10、家政類
代請保姆、訂送報紙、上門清潔
11、環保物資**類
物資**站、舊報紙書刊**銷售
這些專案體現出方便住戶、使用者滿意、穩定經營、優質高效、企業盈利的原則。
根據****物的經營特點，下面的幾項經營服務作為重點專案，以此來實現****物業的盈利。
1、商鋪裝修：與裝修行業有著緊密的聯絡，裝修過程中對房屋結構和質量的關口把好了將會對今後的物業管理服務帶來便利，降低管理服務成本和減少業主之間的矛盾。有資源保證，物業進入裝修行業，有先天的客觀條件，將會在市場競爭中處於優勢。
2、停車服務：隨著市場的發展，停車服務收費規範市場管理，資源、收費絕對有保障。
3、廣告位招商：根據市場發展需要，入駐商家將通過廣告效應不斷推廣銷售產品。圍繞商家推銷的心態，在市場內設定的收費招商廣告位，不但內規範市場形象而且可以實現可觀經濟效益。
4、組建區域性物流配送中心：物流配送是促進商家交易和拉動消費的服務手段之一。只要在現有的構架中增加一兩個環節，就可以在短時間內形成物流配送，為商家和消費者帶來方便。
5、建立資訊化的社群服務中心：圍繞市場服務這個中心進入資訊服務領域，組建區域性服務網路平台，利用資訊科技為市場商家提供全方位、全天候的服務。如獵頭服務、訂送報紙、上門清潔等。
6、開展商務交流服務：提供會議場地及會議服務支援，收費性花卉專業知識講座，技術推廣等。
7、駐點展區設定。現在越來越多的產品走生活，更多的商家在宣傳上希望能夠直接進入生活、經商的地方進行面對面宣傳，如家電類、建築裝飾材料類、生活用品類、等等，因此，又獲得了一定的機會，加強與商家的聯絡，既方便了產品的宣傳，又能夠更好的為業主提供更多的便利，最終企業能增加收入。
8、商業拓展：隨著市場交易和專業商業化的發展，辦公設施和辦公服務，生活服務將發生變化。**車、船、機票、打字影印、傳真、**沖洗、車輛租用等會在市場發展過程中成為商家所不能缺少的一部分。
綜合分析可以得出，****物業要取得發展的空間和達到盈利的目標，就必須實現從管理物業到經營物業的轉變，大力開拓新的經營業務，實現盈利。
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