第一章專案概述
1.1專案背景
1.2專案簡介
1.3專案建設的必要性
1.5可行性研究的依據和範圍
第二章專案的市場分析
2.1巨集觀環境分析
2.1.1茶葉市場巨集觀環境分析
2.1.2綠色食品市場巨集觀環境分析
2.1.3國內農貿市場情況
2.1.4國內大型文化城情況
2.2微觀市場分析
2.2.1國內20家名茶市場分析
2.2.2浙江及周邊地區茶葉市場競爭情況
2.2.3西湖龍井茶市場情況簡介
2.2.4浙江地區綠色食品市場微觀分析
2.3子墨農貿經濟文化中心專案的市場前景分析
第三章專案背景分析與市場定位
3.1專案定位背景分析
3.1.1地理概況
3.1.2道路交通
3.1.3自然資源
3.1.4人口環境
3.1.5文化背景
3.2專案swot分析
3.3專案總體定位
3.4專案型別及形象定位
3.4.1建築風格定位
3.4.2市場形象定位
3.4.3價值定位
3.5專案客戶定位
3.5.1專案客戶**
3.5.2專案終端客戶特徵
第四章專案核心價值和經營模式
4.1專案資源整合
4.1.1專案實物資本分析
4.1.2專案社會資本分析
4.1.3專案人力資本分析
4.1.4專案資源整合與戰略聯盟
4.2經營專案和布局
4.2.1經營專案構成
4.2.2經營專案布局
4.3經營模式
4.3.1專案整體經營模式
4.3.2方式一產業+地產
4.3.3方式二**+電子商務
4.3.4方式三文化+區域
4.4專案品牌培養和發展方向
4.4.1專案品牌培養
4.4.2專案發展方向
第五章專案投資收益分析
5.1專案投融資分析
5.1.1專案投資估算分析
5.1.2專案融資方式分析
5.2專案經營效益分析
5.2.1專案財務收益分析
5.2.2專案社會效益分析
5.3專案經營風險分析
第六章可行性研究結論與建議
6.1結論
6.2建議
第一章專案概述
第一節專案背景
我國是世界農業生產大國，2023年農業增加值佔國內生產總值的12.5%，農產品進出口額分別佔我國進出口總額的4.3%和3.
6%。今年一季度我國農產品進出口**總額為223.7億美元，同比增長34.
6%。我國茶葉、在產量、銷量上處於世界前列，製茶工藝也首屈一指，茶文化歷史悠久，源遠流長。
茶是中華民族的舉國之飲。它發乎神農，聞於魯周公，興於唐朝，盛在宋代，如今已成了風靡世界的三大無酒精飲料（茶葉、咖啡和可可）之一，並將成為21世紀的飲料大王，中國是茶的發祥地，被譽為「茶的祖國」。茶文化是中華傳統優秀文化的組成部分，是茶藝與精神的結合，內容十分豐富，涉及科技教育、文化藝術、醫學保健、歷史考古、經濟**、餐飲旅遊和新聞出版等學科與行業。
茶葉內含28種人體所必需的營養成分，如維生素類、蛋白質、氨基酸、類脂類、醣類及礦物質元素等，對人體有較高的營養價值。茶內所含的茶多酚、咖啡鹼、脂多醣等化合物對人體有保健和藥效作用的成分。茶對開發智慧型、預防衰老，提高免疫功能，改善腸道細菌結構和消臭、解毒方面的功效已被許多科學研究所證實，因此它也是一種效能良好的機能調節劑。
同時，茶還對多種疾病有一定的預防作用和輔助療效。
所謂綠色食品，是指遵循可持續發展原則，按照特定生產方式生產，經專門機構認證，許可使用綠色食品標誌的無汙染的安全、優質、營養類食品。由於與環境保護有關的事物國際上通常都冠之以「綠色」，為了更加突出這類食品出自良好生態環境，因此定名為綠色食品，涉及糧油、果品、蔬菜、畜禽蛋奶、水海產品、酒類和飲料等領域。
從茶和綠色食品的市場發展情況來看，新中國成立後，我國茶葉從1949的年產7500噸發展到2023年的110餘萬噸。據我海關統計，2023年1-9月，我國茶葉出口21.69萬噸，同比持平略微上公升，出口金額4.
49億美元，同比增長10.08%，平均單價也比2023年同期增長了9.72%。
自2023年綠色食品在中國生根發芽，中國綠色食品事業蓬勃發展。截止到2023年底，我國綠色食品企業總數已達2836家，有效使用綠色食品標誌的產品總數達6496個，年銷售額超過860億元，綠色食品產業發展的水平繼續提公升，產品結構逐步優化，區域比較優勢進一步顯現。
茶葉的豐富物質財富為我國茶文化的發展提供了堅實的基礎，2023年中國茶葉博物館在杭州西湖鄉正式開放，2023年中國國際和平茶文化交流館建成。各類茶文化研討會、「茶葉節」，都以茶為載體，促進全面的經濟**發展。但這些展會多為單純的交易目的或文化交流目的，未能把文化和經濟因素有機結合起來，且形式較零散，未形成較大規模的商業模式。
目前，全國各地紛紛打造與實業相結合的經濟文化城，如數碼文化城、影視經濟文化城等。經濟文化城建立的目標在於充分利用當地優勢產業和豐富文化底蘊的基礎，以文化提高產業內容，以此提高產業層次和附加值，推動服務**進出品，改善當地社會文化環境，並由此帶動乙個產業或多處產業的發展，讓文化、產業與**相互促進，共同增值。
經濟文化城可將文化的延展性運用於產業鏈，拉長產業鏈，拓展產業關聯範圍，達到最優化的產業組合，借鑑成功商業業態的經驗，形成新的、有創意的新型商業模式，從而實現「新興優勢產業、帶動區域經濟、巨集揚民俗文化」的目標。打造以茶和綠色食品為主題的農貿經濟文化城，將茶和綠色食品的相關要素有效整合，契合文化對產業的整體提公升主題，也使農產品國際服務**融入文化元素，得以**量和**額的雙重增長。
第二節專案簡介
為配合我國在2023年國際服務**進出口總額達到4000億美元的目標，上海子墨國際文化****將建造以茶葉為主題，並逐步覆蓋延伸至蘑菇、果蜜餞、 綠色大公尺、食用油、面、綠色水產等綠色食品市場，集茶葉、綠色食品批發、零售、飲食文化和建築文化於一體的專業性大型市場――子墨農貿經濟文化中心。
該專案位於杭州市餘杭高新農業開發區，座落在杭州市餘杭區崇賢、仁和兩鎮交界的石塘灣地區，東臨京杭大運河，西靠杭寧高速公路，南依杭州繞城高速，距秀色迷人的杭州西湖17公里，離上海和寧波僅1.5小時車程。專案地理位置優越，基礎設施完善，土地肥沃，水資源豐富，是一塊開發現代農業和都市農業的希望之地。
專案占地47.41畝，建築面積近12萬平方公尺。地面由3棟主題建築組成，分別含交易功能、文化展示功能、招商**功能等。
建築物採取中國傳統的民居風格，充分體現中國幾千年古老茶莊的傳統文化特色。
第三節專案建設的必要性
子墨農貿經濟文化中心不僅將成為浙江地區茶葉與綠色食品的生產者、經營者和消費者之間的紐帶，也具有重要的經濟與社會意義。
當前，世界經濟正在向服務型經濟轉型，服務**是世界經濟發展的制高點，也是新形勢下各國經濟競爭的焦點。服務**分為商業服務、通訊服務、建築及相關的工程服務、分銷服務、教育服務、環境服務、金融服務、與醫療有關的服務與社會服務、旅遊及與旅行有關的服務、娛樂文化和體育服務、運輸服務、其他服務等12個類別。
一、助力服務**、促進農貿發展
根據中國商務部日前印發的《服務**發展「十一五」規劃綱要》，到2023年中國服務**進出口總額將達到4000億美元。為加快發展服務**，黨和國家正高度重視服務**的區域性發展模式。一是大力促進服務**發展，積極建設服務**示範區和服務業外包基地，支援中國具有較強國際競爭力和增長潛力的企業出口。
二是努力營造加快服務**發展的巨集觀環境，推動建立全國服務**協調管理機制。三是加快建立符合國際規範的服務**統計體系。四是建立和完善服務**的法律法規，通過培育行業協會等多種方式培育中國的服務**促進體系。
近年來，商務部十分重視農產品和食品土畜國際服務**市場，並將深入推進「**興農、服務助農」行動計畫，著重推動解決影響農產品出口的重大政策問題，創造良好的政策和**環境，擴大優勢農產品出口。04年以來商務部投入了大量資金用於農產品服務**的公共服務，為進一步幫助農產品企業開拓市場，商務部將通過推介展會和組織企業參展，指導企業有針對性地參加「科隆國際食品展」等國際展會，在「農產品**專題」**設立「國際展會」專欄等舉措，幫助農產品企業「走出去」。子墨農貿經濟文化中心著眼於國家服務**產業聚集區的發展態勢，響應商務部「興農助農」的服務**政策，以茶葉和黃酒為載體，用文化提公升茶葉、綠色食品及相關產業的國際商貿價值，將大力促進我國農產品國際服務**事業的發展。
二、提公升文化內涵、增加出口增值
我國是世界農產品生產大國，小麥、水稻、蔬菜、肉蛋、茶果等主要農產品產量居世界第一位。然而，與農產品生產大國極不相稱的是，我國農產品出口佔世界市場份額還很小，我國農林牧漁業總產值將近3萬億元，出口總額所佔比重不到6%，加之出口市場單一,過於集中，且在出口的農產品中，相當一部分是低價值產品和低附加值產品，而畜產品等**值農產品卻因衛生安全條件原因難以大量出口，使得農產品出口應具有的「以農為本」（以農民增收、農村勞動力就業、農業競爭力提公升為出發點和價值目標）績效沒有凸現。
從國際市場交易實踐看，美國、阿根廷等美洲大國通過科技手段，即將初級農產品加工向深度加工和精度加工發展農產品。因為農產品經過加工轉化後，可以幾倍、幾十倍乃至成百倍地多層次增值。為此，美國十分注重將初級產品轉化成高附加值產品出口。
與歐美發達國家相比，五千年的文化積澱是我國巨大的文化優勢，在亞洲國家具有較高的認同度，對歐美國家有較大的神秘感和感召力。通過文化和農畜產品的交融，也可以實現成倍乃至數百倍增值，星巴克咖啡就是成功的範例。
目前中國茶葉市場以內銷為主，多以交易為目的，消費檔次不高，我國的茶葉出口以低價值珠茶、眉茶為主，由於出口**低利潤薄，使我國成為了外國消費者的廉價種植基地，大量土地、水電資源卻沒有換來應有的價值。茶僅被作為一種普通的飲品銷售到國外，而沒能作為千年茶文化的載體。綠色食品生產屬於高科技農業範疇，是乙個極其複雜的系統工程，需要多方協調、全面推進。
但農業高新技術在很多地方與基礎設施建設不配套，缺少傾斜性的技術、經濟投入。
茶市場的文化意義普遍缺乏，而實際上我國茶葉文化歷史源遠，亟待繼承和發揚。子墨農貿經濟文化中心處處反映茶文化，文化展示中心有中國茶葉品種最全的「茶博覽」和以西湖龍井為行業代表的展廳，定期舉辦茶藝表演、茶具展、藝術品書畫展、綠色食品展等，文化交流、品茗、表演、展示、交易、鑑賞、觀光等豐富多彩的活動可使中國茶文化得以最大程度的傳播。
三、規範食品經營、打造國際品牌
據有關資料，全國有8000萬茶農，內銷市場總體上是小規模，分散經營的市場，在內銷茶葉市場中，無論是生產、加工企業、還是零售企業，年銷售金額均較低。雖然無公害綠色農產品的發展取得了很大的成就，但綜合來看衛生安全仍然存在很嚴重的問題。生產者為提高動植物產量，超量使用激索等生長調節劑。
目前許多生產廠家僅僅將綠色食品看成是**的手段，生產廠家打出綠色食品的品牌，主要出於迎合消費者的衛生要求和自身經濟效益，很少考慮旨在保護地球環境的節約能源、資源和減少汙染等可持續發展的內涵要求。茶葉和黃酒的以上特點都制約了它們的產業發展。
我國高檔茶葉如西湖龍井等在國外沒有市場，主要原因在於沒有像「立頓」、「三得利」一樣代表高檔茶的中國品牌。中國有名茶無名牌是最主要的原因。雖然龍井茶葉享譽中外，可「龍井」只是乙個品種、乙個地名，而不是乙個商標。
子墨農貿經濟文化中心的建成將以商務部食品土畜進出口商會標準為保證，規範當地茶葉和綠色食品市場的經營，通過文化價值使茶葉和綠色食品的經營方式走上國際化道路，促進當地茶文化發展，提公升當地產業水平，幫助中國有實力的茶企業打造中國綠茶國際品牌，規範綠色產品質量，銷售中國高附加值茶葉及中國茶文化產品。
四、發展區域經濟、拓展海外市場
餘杭區比鄰浙江省會杭州。浙江是全國重點產茶省之一，產茶歷史悠久，茶葉的產值、產量、面積佔全國茶葉產值、產量、面積的第
一、第二和第三位。2023年全省茶園面積14.79萬公頃；開採面積12.
64萬公頃，茶葉總產量13.87萬噸。截至目前，我國已開發綠色食品1000多個，生產總量近1000萬噸，產品涵蓋了中國農產品分類標準中的7大類、29個分類，涉及糧油、果品、蔬菜、畜禽蛋奶、水海產品、酒類和飲料等領域。
浙江當地文化底蘊深厚，杭州、紹興古代均是詩人文者的聚居地，子墨農貿經濟文化中心建在杭州，將利用地理優勢，借助茶文化向海外推廣龍井茶，將茶葉生產和黃酒釀造與文化相融合，提公升茶葉和黃酒產業的檔次和內涵，增加產業附加值，促進我國服務進出品**值的同時，可帶動餘杭高新農業經濟區的發展，活躍當地經濟。
第四節可行性研究的依據和範圍
依據國家有關政策、法規及省、市的有關檔案規定和要求，對專案建設的必要性、內外部條件、投資效益等方面進行研究。
第二章專案市場分析
第一節巨集觀環境分析
一、茶葉市場巨集觀環境分析
1．茶葉內銷市場
以2023年為標誌，中國茶葉內銷市場才完全進入了市場經濟，國內茶葉市場的開放是在茶葉產大於銷的背景下進行的，所以與其他商品不同的是，中國國內茶葉內銷市場是由推銷庫存產品開始的，長期以來計畫經濟的結果、生產、加工型的茶企業帶著鮮明的生產型企業的特色，暨沒有品牌，又沒有直接的產品銷售的通路，近二十年以買方為主的中國內銷茶市場一直沒有擺脫產品推銷的陰影，二十年來，為賣而賣，為解決產品的銷路，由自產內銷的門市到銷區茶葉批發市場的形成，茶農自產自銷徹底顛覆了計劃體制下的一級站、二級站的批發網路，完成了「農村包圍城市」的異地銷售。
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鹽湖巷農貿綜合市場專案 可行性研究報告 委託單位 青海尚巨集商業管理 編制單位 安徽省四維環境工程 編制時間 二 一六年九月 專案名稱 鹽湖巷農貿綜合市場專案。專案位址 城西區鹽湖巷6號一號樓負一樓。專案性質 新建。建設週期 2個月。公司名稱 青海尚巨集商業管理 公司位址 西寧市城西區鹽湖巷6號1號...
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