商鋪租賃比一般的住房成本較高如有不慎也將造成較大的損失,熟知以下這些商鋪租賃合同知識將大大減少商鋪租賃合同訂立的風險。
調查商鋪的檔案
承租商鋪之前,應當赴該商鋪所在交易中心進行產權調查,確認以下幾個重大資訊:
1、房屋的用途和土地用途,必須確保房屋的型別為商業用房性質、土地用途是非住宅性質方可承租作為商鋪使用,否則,將面臨無法辦出營業執照以及非法使用房屋的風險。
2、房屋權利人,以確保與房屋權利人或者其他由權利人簽署租賃合同。
3、房屋是否已經存有租賃登記資訊,若已經存有租賃登記資訊的,導致新租賃合同無法辦理登記手續,從而導致新承租人的租賃關係無法對抗第三人,也會影響新承租人順利辦出營業執照。
免租裝修期
商鋪租賃中,免租裝修期經常會出現在合同之中,主要是由於承租人在交房後需要對房屋進行裝修,實際不能辦公、營業,此種情形下,出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但「免租裝修期」非法律明確規定的概念,因此,在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間,免除支付的具體費用,一般情形下,只免除租金,實際使用房屋產生的水費、電費等還需按合同約定承擔。
租賃保證金
俗稱「押金」,主要用於抵充承租人應當承擔但未繳付的費用。因為商鋪適應的電費、**費、物業管理費等費用比較高,因此建議押金應當適當高一些,以免不夠抵充上述費用,另外,還需要特別注意的是,承租人在承租過程中,不斷地拖付相關費用,押金抵扣不夠的情況下怎麼辦?可以在合同應當約定補足「押金」的方案,即每次出租人用「押金」抵扣相關費用後,承租人應當在合理期限內補足支付「押金」,如果經出租人通知後一定時間內補足的話,則出租人可以單方解約,並追究承租人相應的違約責任。
若合同中有此約定,則可以有效整治承租人「老賴」行為。
按照法律、法規、規章及其他規範性檔案規定,出租或轉租商鋪的,出租人或轉租人應當承擔以下稅費:
1、 出租:
營業稅及附加租金*5.55%
房產稅租金*12%
個人所得稅所得部分*20% (所得部分為租金扣除維修費用,維修費用每次不超過800元)
印花稅租金(總額)0.1% (在第一次繳稅時一次性繳納,按租期內所有總租金計算。)
土地使用稅按房屋地段每平方公尺徵收,具體以代徵機關實際徵收為準。
2、轉租:
營業稅及附加轉租收入*5.55%
印花稅印花稅轉租租金(總額)0.1%
在實踐中,商鋪租賃稅費德繳納比較多樣,上述標準只是法定徵收標準,不同區域或許存有不同的徵收方法,具體可在簽訂商鋪合同前諮詢實際代徵網點工作人員。
雖然上述稅費德繳納主體為出租人或轉租人,但租賃合同中可以約定具體稅金數額的承擔人,此時,無論出租人和承租人都應當清楚商鋪租賃的稅費金額比較高,應當慎重考慮長期稅費調整增加的費用後,再行約定具體承擔人,不要被某些代徵網點短期內較低的稅率所迷惑。
營業執照
承租商鋪的目的在於開展商業經意活動,而商業經營活動首要條件就是必須合法取得營業執照,因此,在簽訂商鋪租賃合同時,許多條款都要圍繞著營業執照的辦理來設定,主要涉及以下幾個方面:
1、 原有租賃登記資訊沒有登出,從而導致新租賃合同無法辦理租賃登記,從而導致無法及時辦理營業執照;
2、 商鋪上原本已經註冊了營業執照,而該營業登記資訊沒有登出或者遷移,從而導致在同乙個商鋪上無法再次註冊新的營業執照;
3、房屋型別不是商業用房,從而無法進行商業經營活動,而導致無法註冊營業執照;
4、 涉及特種經營行業(娛樂、餐飲等)的,還需要經過公安、消防、衛生、環境等部門檢查合格,取得治安許可證、衛生許可證等證件後,方可取得營業執照;
5、 因出租人材料缺失而導致無法註冊營業執照。
對於上述第1、2、3、5條情形,可在合同中設定為出租人義務,並給予出租人合理寬限期,超過一定期限還無法解除妨礙的,應當承擔相應的違約責任;上述第4條情形,可設定為無責任解約情形,以保障承租人萬一無法辦出營業執照時可以無責任。
裝修的處置
商鋪租賃中,往往需要花費大額資金用於鋪面裝修,為了確保裝修能夠順利進行,以及保障裝修利益,在合同中應當注意幾個問題:
1、 明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修,以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等,若有特別的改建、搭建的,應當明確約定清楚,對於廣告、店招位置也可約定清楚。
2、 解除合同的違約責任,不僅僅考慮違約金部分,因為違約金常常會約定等同於押金,數額不高,往往不及承租人的裝修損失,因此,應當約定在此情形下,出租人除承擔違約金外,還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。
3、 明確租賃期滿時,裝修、添附的處置方式。
水、電、**線等
因商鋪經營的特殊性,對於水、電、**線均可能特殊需要,這些公共資源的**又會受到各種因素影響,建議承租商鋪前,應當先行考察是否滿足使用需求,若不滿足的,確定如何辦理擴容或增量,以及辦理擴容或增量所需費用,並在合在同明確約定相關內容,以及無法滿足正常進行需求的情形下,承租人人免責解除合同的權利。
租賃登記
租賃合同登記備案,屬於合同備案登記性質,此登記的效力主要包括以下內容:
1、 登記與否不影響合同本身的生效,即使沒有辦理備案等記,合同依然在生效條件滿足時就生效;
2、 經登記的案件,具有對抗第三人的法律效力,比如,若出租人將房屋出租給兩個承租人的,其中乙個合同辦理了租賃登記,另乙個沒有辦理租賃登記,則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人,出租人並向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。
因此,建議及時赴該商鋪所在地房地產交易中心辦理租賃備案登記。另外,大多數工商部門在辦理營業執照時,均要求租賃合同經過租賃備案登記。
轉租問題
商鋪市場中經常會遇見許多「二房東」「三房東」情形,這其中就存在轉租的問題。俗稱的「轉租」其實涵蓋了法律規定的兩種變更方式「轉租」和「承租權轉讓」,依法律規定,「轉租」是指上手租賃關係不解除,本手在此建立租賃關係,而「承租權轉讓」是指上手租賃關係,新承租人直接替代原承租人與出租人(業主)建立租賃關係。在這兩種形式下,需要注意以下問題:
1、 轉租必須取得出租人書面同意,同樣承租權轉讓中,解除原租賃合同和重潛心租賃合同,也需要徵得出租人同意。
2、 原承租人往往向新承租人主張一筆補償費,主要補償裝修損失等,此筆費用不屬於法定承租人應承擔費用,但法律亦沒有明確禁止,因此,只要雙方當時協商同意的,亦會受到法律保護。建議承租人在支付此筆費用時,應當考慮分批次與轉租或承租權轉讓錯作環節結合起來支付,以此降低資金風險,並可考慮將營業執照辦理成功作為該筆費用退還或解除情形。
買賣與租賃
許多承租人經常擔心承租商鋪之後,業主將商鋪**了怎麼辦,其實,承租人完全無須擔心此種風險,因為法律對於承租人賦予了兩重特殊保護:
1、出租人在**時,承租人享有同等條件之下的優先購買權,即若承租人在等同於其他購買人的條件下主張購買該商鋪的,則業主必須將該商鋪**給承租人,以此保障了承租人的使用利益。
2、即使承租人不想購買承租商鋪的,業主**後,新的業主也應當履行租賃合同,否則,新業主應當承當租賃合同中的違約責任。
其他注意事項
在承租商鋪之前,需要了解該商鋪的商業規劃和有關政策等,如果承租人將要經營的業態不符合相關的商業規劃和有關政策,比如承租乙個不可經營餐飲行業的房屋準備開設酒店,必將導致人力、財力的損失。在無法確定的情形下,承租人可以在租賃合同中特別約定相關事宜作為解約條件,以此避免遭受不必要的違約責任。
個人門面租賃合同範本
甲方:乙方:
經甲乙雙方平等協商同意達成如下條款,特訂立本合同,雙方共同遵守執行。
一、甲方願將自有門面租賃給乙方使用,乙方自主經營,自負盈虧。
二、甲方門面裝修固定財產捲閘門、室內外設施齊全。
三、租賃經營時間:
租賃時間從年月日起至年月日止,租賃期限為年。
四、租金:
1、門面月租金雙方協商為元,乙方在合同簽訂時一次性向甲方交清當年門面租金。每年租金遞增 ,不准拖欠和以各種理由拒交。
2、甲方提供:水電表設施齊全,供乙方使用。水電費由乙方負責,乙方按月向供水電部門或者向甲方交清水電費、不得拖欠、拒交,否則發生的一切責任由乙方負責。
水表底表噸位 ,電表底數度數 。
五、租賃責任:
1、乙方對甲方的門面所屬建築物和裝修的固定財產不得隨意該拆,如乙方需裝修改造門面內外,乙方自行處理好各種關係方可裝修。乙方施工不得危及房屋門面安全。
2、甲方的門面室內外所有的固定財產及不固定的財產和配套設施若有損失或遺失,均由乙方賠償和維修改造好,費用由乙方負責。
3、合同期滿,乙方所增設和改換的固定設施不得拆除和損壞,一切設施如有損壞,乙方照價賠償或修復,經甲方驗收合格後方可。
六、違約責任:
乙方不得將甲方門面單方面和因其他理由為由轉租給他人經營和使用,否則視為乙方違約,甲方有權收回門面,終止乙方合同。乙方若有特殊情況,需轉讓門面必須經得甲方先同意,門面租金由甲方決定,對乙方無權作主,否則由此引起的一切經濟糾紛和刑事責任一切都由乙方負責。
七、本合同一式兩份,甲乙雙方各執乙份,雙方簽字生效。具有同等法律效力。
甲方: 乙方:
**: **:年月
個人商鋪租賃合同範本
出租方 以下簡稱甲方 位址 承租方 以下簡稱乙方 位址 甲乙雙方在平等自願 互利互惠的基礎上,經協商甲方願意將經營 管理權屬於自己的房屋出租給乙方，雙方根據國家相關規定，達成一致協議 條甲方將擁有經營管理及轉租權的商鋪 號共間，合同約定套內面積 的鋪面出租給乙方，作為經營場所。第二條租金 押金交納期...
個人商鋪門面出租合同範本
長沙門面出租網為您提供個人商鋪門面出租合同範本 出租方 以下簡稱甲方 位址 承租方 以下簡稱乙方 位址 甲乙雙方在平等自願 互利互惠的基礎上,經協商甲方願意將經營 管理權屬於自己的房屋出租給乙方，雙方根據國家相關規定，達成一致協議 第一條甲方將擁有經營管理及轉租權的商鋪 合同標的 號共間，合同約定套...
個人商鋪出租合同範本
編號甲方乙方 簽訂日期 年 月 日 出租方 以下簡稱甲方 承租方 以下簡稱乙方 姓名 姓名 經甲乙雙方協商，甲方同意將岳陽市嶽紡蓋一市場40 門面及緊靠40 門面左則的109 房間出租給乙方經營，根據 中華人民共和國合同法 及有關規定，為明確甲方與乙方的權利義務關係，雙方在自願 平等 等價有償的原則...