江西上仁房地產開發****
售樓部檔案審核單
博雅藍庭二期推盤策略方案
（住宅）
南昌新動力地產顧問****
2010-12-29
營銷總綱
第一篇二期推盤總策略
第二篇入市時機研判
第三篇**策略
第一篇二期推盤總策略
一、二期推盤分期原則
1、結合整個專案的工程計畫。
2、以極具競爭力的6#樓、8#樓作為標桿價，對比去化客戶不易接受的1#樓小高層。
3、建立專案品牌知名度，順利實現專案住宅產品向商業產品過渡。
二、專案二期風險分析
專案二期第一大風險：
南城縣消費者對小高層產品接受度不高，尤其在城北大量多層投放的競爭格局下，小高層產品銷售難度相對較大，價位不高。本專案小高層產品存在一定風險。
專案二期第二大風險：
專案一期**拉公升已經較高，二期初步定價過高，與縣城其他專案最後一批開出****有600多元/平方的差距，二期**有可能出現有價無市的局面。最後出現滯銷。
專案二期第三大風險：
專案一期開盤的後遺症問題，一期開盤客戶流失比較嚴重，目前二期蓄客量不足，客戶受一期開盤的影響，忠誠度也相對降低。對開發專案公布資訊持懷疑態度，造成二期開盤來人不足，開盤當天冷場的風險。
三、專案二期推盤分批次推盤計畫
根據目前二期**產品的特性，1#樓小高層客戶接受度不高。現建議二期分批推盤建議如下：
四、專案二期推盤工程配合
第一階段：專案主題景觀區應盡早展現，與專案周邊的形象區隔,營造內部中高檔環境，間接促進1#樓小高層的去化。
第二階段：6#、8#樓地塊位置較好，屬於本專案的優質**，是順利實現本專案品質提公升的關鍵，故中心會所的打造應盡量展現出來，同時一期產品雛形的展現也是二期專案產品提公升的關鍵。
第二篇專案二期入市時機研判
1.什麼時候入市
2.入市優勢
3.入市風險及控制措施
一、什麼時候入市？
基於：1、專案一期訂購銷售已經基本告一段落，而且一期銷售情況良好。
2、目前市場大勢良好的情況下，越早入市，市場和政策風險越小，在城北樓盤遍地開花的情況下，越早入市，越能夠截留客戶（借勢）。
3、專案年前開盤，能夠保證公司在年前有部分的現金回款，房地產開發良好的現金流是控制專案風險最有效的手段之一。
建議：專案二期於2023年1月20日入市
二、此時間入市的優勢
1、春節前後返工潮的到來，大量務工人員返鄉購房，可以為專案亮相很好的造勢，快速引起市場對二期的關注。
2、春節前後開盤，可以保證大量銷售回款，對於公司投資其它地塊有充足的儲備資金。
3、二期（關係戶）部分保留**後，其餘小高層和多層**估計有130戶**，可以充分抓住春節返鄉客購房，進行大部分去化。
三、入市風險及控制措施
入市風險
1、整個專案周遍的環境不成熟，盱江北路延伸段無任何城市配套建築。
2、整個專案的工程形象不好，工地尚未有成型的建築。
3、二期**的營銷推廣及包裝是否能夠到位？
控制措施
1、對盱江北路延伸段的規劃多做宣傳，讓客戶感覺到該地段的公升值潛力。
2、屬於公司可控工作，快速推進工程進度。
3、銷售現場包裝基本到位，銷售物料及推廣工作亟待公司決策，即可快速完成。
第三篇**策略
1.市場概況
2.定價原則
3.階段**控制
一、市場概況
周邊專案**概況
二、定價原則
總體採取市場預期定價法。
1、一期**已經領導區域市場，二期適當在一期的基礎上進行加價10%。
2、二期**上調適度保持寬鬆，以便後期進行適當的調控。保證品質和利潤雙贏。
三、階段**控制
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