1. 根據客戶的需求提前想好帶看的路線!
2. 想出帶客戶看房過程中要提出的問題.!
3. 思考怎樣把自己要賣的房屋的缺點說的最小化和順其自然的把房屋的優點說的最大化!
4. 如帶看的是有人住的房子必須提前20分鐘左右到房東家中與房東進行溝通為看房後成交打好基礎.
5. 在約客戶看房時地點必須約在附近的地方,千萬不能約在此房的樓下,提前5分鐘在約好的地方等客戶填寫看房單且第一次說出我們公司的佣金!
6. 進入房東家主動介紹房子的相關情況,優點先說80%,留下20%的優點等客戶發現房子缺點或自已陷入僵局時救急,這時把這些優點告訴客戶的思路.時刻把握主動權.
7. 在房東家看房時刻注意客戶的舉動和言行,控制時間,不要給客戶太多的思考空間.經紀人要把握好時間,並根據不同的客戶提出不同的問題,以了解客戶對房屋的看法.
8. 讓客戶提問發表意見,專業快速的解答客戶疑問.認可客戶的想法,就算客戶講的明顯不對,也不要去反駁客戶,而是加以引導,讓客戶自己察覺他的問題.
9. 為客戶做看房的總結,把房子的優點總結給客戶聽,且說出客戶心理想的話.
10. 結束看房如客戶有意向要立刻把房東和客戶帶回公司簽合同,如不能定在帶客戶出小區的途中加深客戶對你的印象便於以後客戶認你說話。
買二手房的「八大理由」
1．**便宜 2.選擇空間大 3.即買即住 4. 購買即有產權證 5.購買風險小
6. 一目了然 7.交易手續簡化 8.享受銀行貸款
買方流程:
一接待:
確切了解客戶的需求和購房目的,經濟承受能力和付款方式,婉轉的打聽一下客戶的工作單位情況及經濟承受能力.
二配對:
從專業度出發介紹適合客戶的房子,
一、二套讓客戶選擇，本小區內有代表性的兩個房子讓其選擇，對方提出更多要求時，不要再介紹，記錄客戶的****日後對其回訪。二十四小時對客戶進行回訪，即使是d級客戶也要回訪，到你重視他和他的要求。合理桎首先要對本商圈的**有大致的了解，不能盲目配對，盡量符合客戶心裡要求。
配對的幾樣方式：1.登記客戶需求時，若客戶不確定可幫助客戶下決定；
2.物件表配對;
3.請求秘書在系請秘書在系統查詢；
4.請秘書在網上發親情詢問；
5打**到離客戶需求最近的店內詢問；
6與友店的經紀人多溝通，詢問是否有新物件，到友店去時多流通友店的物件
三帶看：
帶看是每個經紀人的日常工作，是乙個我們和客戶親切接觸的機會。在帶看過程裡也是我們為以後案件的進展做鋪墊的時候，這時候的客戶心裡想的全是即將看到的房子，做事先做人，在客戶滿懷期望的時候，要給客戶乙個好的第一印象。
第一要：守時，和客戶約定好幾點要提前幾分鐘到，若是第一次到該小區帶看更應該提前一些時間到，然後對周邊環境乙個了解，在一會的帶看過程中有內容可講，對該小區的優缺點有自己的觀點和見解，讓客戶對你的專業度投信任票。
第二要：注意儀容儀表，男職員要打領帶，女員工不能穿奇裝異服，夏天不能衣著暴露。
第三要：講普通話，說話婉轉不要尖銳即使是客戶錯了，要提出來，也要考慮措詞，不能讓客戶下不來臺，語言要專業流利，不能猶豫不定，有理有距，不卑不亢，對客戶不合理要求不能滿口答應，要找到合適的理由拒絕。不能給客戶你不能做的承諾，這樣後期會產生一些不必要的糾紛。
第四要：對該小區的一些情況有一定的了解，你不能比客戶更黑，去帶看前如果有可能的話，經紀人最好能親自看一下房子，了解房子的基本情況，如戶型、裝修、等等，做到心中有數。
在完成客戶配對後經紀人要約買賣雙方看房，那麼，在預約的過程中我們就要做好前期預防工作，約買方時除了看房時間地點外，還要叮囑買方在看房過程中不要與業主談**，以免表現出你對該房子的意向使業主心態膨脹，多去挑一些房子的缺點但言詞不要過於刻薄，這樣可以打擊業主對我們後期殺價有很好的幫助，在叮囑這些的過程中要做好解釋工作，以免買方有其它的想法反而弄巧成拙。在約賣方的同時也要作好這項工作，讓他不要與買方談價，盡量配合我們的工作，幫助他賣個好**。
一、 帶看過程中應注意的問題：
1． 下雨天不帶看；下雨天一般路不好走，本來很近的路也顯得有些遠，尤其是一些不好走的路段比如七里河區的吳家園附近，下雨天地上爛的很，不好走，而且下雨天對室內的光線造成了一定的影響，顯得室內光線很暗。所以下雨天一般不適合帶看。
2． 一天之內同乙個客戶只讓看兩套，看的太多客戶會看花眼的，會拿此房的優點與彼房的缺點比，心裡會膨脹，後期的回訪工作造成了一定的困難，而且這樣心裡膨脹的客戶很難成交，在他想象中的房子是這個房子的優點和那個房子的優點集於一身，既要地段好，又要朝向戶型好，還要價位低，這樣的房子很難有，所以不能一次讓乙個客戶看太多的房子，對於那種d級的客戶（即又要便宜又要房子好的客戶）要實行差異性帶看，帶看乙個價位低但房子不好的房子，再帶看乙個房子好但價位較高的房子，這樣教育一下，一但有乙個房子和價位都差不多的房子就很容易成交。
3． 一天可以帶幾拔客戶看同一套房子，但不要起衝突；幾組客戶同時看乙個房子，可以促進成交，也容易操作客戶給客戶造成一種急迫感，為以後回訪中客戶猶豫不決時做好鋪墊，以其他客戶給你的客戶施加壓力，以其他客戶之口繃價位。
4． 頂樓和朝東的房子早上看，朝西和南北的房子中午看，單面朝西朝北的房子早上或中午看；上午看房子是光線最好的時候，尤其是西曬的房子，上午10點到12點是看房的最好時節。而且上午是乙個人相對精力比較充沛時候，即使路途稍遠點或是樓層高點也不會覺得很累。
5． 帶看路線選擇大道，不走小巷子；有些地段的小路是很背的，而且路線也不好走，容易讓客戶討厭，對房屋失去興趣，走大道剛會對周邊環境也有一定的好感，也不會覺得路途遠，所以在帶看過程中對路線一定要仔細研究，不要圖自己方便造成銷售困難。
6． 樓層高的房子，壓住慢慢上；在帶看樓層高的房屋時，在沒上樓之前的這段路上盡量要放慢速度，不能象急行軍一樣急急忙忙衝到樓下，疲勞作戰，客戶就會覺得樓很高，疲兵必敗，就是經紀人本人也累得直喘氣，會讓客戶產生恐懼心理不願意買樓層高的房子，慢慢走到樓下，慢慢上樓，跟客戶找一些話題聊天，分散客戶注意力，也不覺得樓高，不知不覺到樓頂，有利於成交。
7． 差異性帶看，讓客戶做對比幫助客戶下決定，差異性帶看針對自己所要買的房子沒有主見的，對房屋比較茫然的客戶，對這種先帶看一處房型和光線不太好的房屋再帶看乙個房型和光線都不錯的房子，產生強烈的反差，從人間直接走入天堂的感覺很強烈，即使這個房子貴一些也在所不惜，在我們的成交客戶中有很多客戶是這種差異性帶看後成交的。
二、 帶看的技巧：
1． 看房前先向客戶介紹房子的優缺點，但不可添油加醋，如果外店的房子，首先與開發店經紀人溝通到位，如果是第一次看房，要有敏銳的觀察力，要善於發現房子的優缺點，對房子的缺點可先於客戶之前指出，顯得你為客戶著想，容易取得客戶的信任，但應立即用更大的優點來掩蓋，使他的問題轉移。
2． 對房屋的優點應適當的誇張，但不可過份脫離實際，這樣就會失去最寶貴的東西——「信任」，從而前功盡棄，如果你很詳細的了解他的需求，從側重點對症下藥進行介紹，而所有介紹在帶看過程中不經意的流露出來，進入房間後，話應該少一些，讓客戶自己看，自己思考，不要讓客戶產生強買強賣的厭惡感。
3． 看房子時可以隨身攜帶名片，在帶看過程中進行塞名片，有客戶會問為什麼，可以告訴他這種戶型房子比較好賣。要的人比較多。一可以促進客戶，二也達到了開發的目的。
4． 在帶看過程中，可以和店裡同事打配合，比如同事掌握時間，可在經紀人看房的時候打**，告訴他我的客戶也要看等等。
5． 有些房子戶型不是很好，需要改動，我們在看房時，可以給客戶建議怎麼改動，怎麼裝修，但那畢竟不是實物，這是可以帶到樓上或樓下已改動的房子，進行對比。那樣客戶比較容易動心。
三、 帶看後的幾種情況：
1． 一看即定
前期全面掌握客戶需求的同時，經紀人一定要做到準確配對，如果把握得當，基本上客戶看到滿意的房屋時，馬上就能定下來，在第一次帶看的當時下定金是最好的時機，以幫買方算後期所需費用，看產權證等理由，引導客戶回到店，然後拿出合同利用自身的專業度讓客戶下決心。其實很多時候任何房屋都是有毛病的，如果客戶在看完後，回去考慮上一夜，那麼第二天的結果，不管在繃價上，還是對房屋的喜好上，都不如第一天的滿意度高；
2． 重複帶看
有60%的客戶都喜歡當天看完後回家考慮，並且第二天讓家裡人及從事房產這一行的朋友提出一定的意見，針對這樣的客戶，經紀人要做到：第一，準確的配對，讓客戶感覺找到一套滿意的房屋；第二，第一次帶看前告知客戶西格瑪房產帶看是不收錢的，但是辛苦，或是房主道遠不方便，希望他把能作主的人都帶上；第三，在帶看過程中對客戶採取技巧性銷售；
3． 多次帶看
乙個經紀人如果多次帶乙個客戶看很多套房屋，這個時候只能說明這個經紀人很失敗，他還沒有完全心領神會到這個客戶的買房意圖，所以我們提倡經紀人前期一要定全面掌握房屋的具體情況以及客戶買房的意圖，把所有的帶看做到事半功倍。
四、 回訪：
大多數的客戶在帶看之後不能立刻成交，都是還要和家人商量一下，再做決定，這時就要做回訪的工作，回訪工作要及時但不能操之過急，在帶看的過程中做好伏筆，有人已經看上了這個房子不過在談**呢，如要這個客戶地此房屋很有意向，則在二日做出回訪，詢問其意向，告訴他現在還有人在看房，促其盡快做決定，再借其他客戶之口繃**，讓他到店裡來詳談。若客戶表示還要考慮一下，一定不要強買強賣，讓他好好考慮表示理解，但一定要讓他抓緊,否則會失去這個房子，若看不出這個客戶的購房意向，可以推遲兩天再做回訪，如果客戶表示看不上這個房子，可以告訴他，因為有人正在下定金，所以問問他，讓客戶心裡多少有點失落。對下一下房子會珍惜或慎重。
對付跳單我有絕招
經紀人被跳單（飛單，刨地溝等） 絕對是對經紀人的侮辱，沒有能力保障自己的利益更是為行業中人所不齒，辦法當然有，我的辦法如下：
1． 打官司這種辦法合理合法，但是成功率不高。因為客戶之間可以達成協議，說你給他的**不對，或是服務不到位，不能幫助他們成交，真正打官司大多證據不足，勝算不大，而且中國法院辦事效率不高，費時費力費錢，所以除非有足夠的證據或是證據鏈能支撐，否則就不要選擇打官司。
2． 鬧心法就是讓客戶鬧心，客戶買了房大多是要住的，所謂跑得了和尚跑不了廟，你每天早上讓他上班的時候在小區門口或者住宅樓下讓他看到你，然後下班的時候又看到你，並且每次都朝他笑，笑得他發慌，還有你跟著他的家人把他們家的情況摸清，有幾口人都在哪工作，孩子在哪上學，平時喜歡去哪些地方等等。然後打**告訴他，今天在哪看到他們家孩子啦，在哪看到他老婆或老公啦，甚至情人啦，或是爹媽，說你們全家人很幸福啦。等等諸如此類的話，隨便問他什麼時候把佣金送過來啦，絕對不要有威脅的詞句，免得他錄音告你，保證乙個星期他就瘋了，大多會送錢過來，但是不要私下跟他去取錢，小心他找人把你拖到無人處，暴打一頓。
叫他直接送錢到公司去，如果你報復你，你就告訴他，他們家的情況你很了解，他也不敢輕舉妄動，並且他本來就業理虧。
房產經紀人談判技巧
1 談判的目的 形式雙贏的局面，要盡可能滿足雙方的第一需求，以氣勢掌控局面而不是以氣勢壓制任何一方，建立彼此對等的地位，談判較易成功。因為中介是居間服務人，所以一碗水端平 2 不要損害詆毀藐視無辜 第三者的利益，如介紹人 風水師 律師 對方朋友等 應見招拆招從專業上 邏輯上打敗他，用熱情的肢體語言感...
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房產經紀人抓住客戶的技巧
1.提高自己可信度 可信度指客戶對你的信任程度。房地產中介人員首先一定要保持良好的外表形象，要第一眼就讓人覺得專業。其次,中介人員要把自己優秀的一面展示給客戶。比如,可以告訴顧客自己的學歷 職稱 以前的業績等再次,表現出為客戶著想的願望,把物業的優缺點都告知客戶,說話的語氣不卑不亢。最後,尋找自己與...