前言本公司作為房地產行業的資深**公司，自2023年7月進入貴陽市廠以來，已成功參與多個專案的策劃與操作。
現有幸參與貴司專案的竟標，深感榮幸。此次主要是做乙個本專案的定位方案。
願能與貴司合作，共創貴陽的又一明星樓盤，共創新世紀房地產銷售的又一奇蹟。
1． 位置：專案地處我市沙衝路與營盤路交匯處,正面為沙衝路，背後為營盤路。比鄰貴陽火車站。
2． 周邊設施：
學校：鐵五局飛機壩幼兒園，鐵五局貴陽第一小學，，尚義小學，十六中，二十七中
醫院：南明區婦幼保健院，市口腔醫院
其它：大昌隆倉儲式購物中心，達高橋綜合批發市場，第三農副產品批發市場，圖書批發市場，市圖書館，省展覽館，民航售票處，香溪賓館，金龍陶瓷裝飾材料市場，省體育旅行社，體育賓館，通達飯店，朝陽影劇院
交通：多路大中巴通過。與體育館長途汽車站、貴陽火車站相鄰，交通極為便利。
3．專案技術指標：
總占地面積：2.5萬平方公尺
總建築面積：6萬——10萬平方公尺
容積率：<4
建築密度：30%
其它：本專案由於將有2萬平方公尺的建築面積將用於安置回遷戶，所以可售面積為4萬——8萬平方公尺。
在貴陽成為大西南的政策利好前提下，市場對具有特色、綜合素質商的高檔住宅精品小區有較強的承接力。隨著外來和本地經營的成功人士和高階的白領階層隊伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規劃，理念設計，功能配套先進的高尚住宅小區將有乙個持續成長的市場空間。
專案位於貴陽市沙衝路路口，，是城市復中心區域中較有優勢的地段，由於貴陽市市區內成片開發的土地較少，因此本專案的規模優勢將更為突出。
經過發展商與**商的資源整合，強強聯手，融合發展商的開發理念和**商的專案操作手法，竭誠合作必能創出品牌，使專案成為貴陽樓市一道亮麗的風景線。
由於本面目為較大規模的中低檔盤，所能吸納的目標客戶群層面較廣。因此，敝司建議應對本專案作乙個準確的定位和較好的規劃，以吸納目標客戶群。
現時貴陽房地產業已開始逐步進入規模和品牌的競爭階段。而將來的房地產市場必將是比品牌，比規劃，比實力時代。就目前的情況來看，貴司尚未有較高知名度。
建議：需要和較專業的房地產**公司、物業管理公司合作，共同創立出高檔明星樓盤，在專案的推廣中逐步營造和樹立發展商和本專案的品牌形象。
該專案地處沙衝路和營盤路的交匯處，與鐵路毗鄰，環境複雜，噪音大，火車和汽車的過往將在一定程度上影響專案的形象。
建議：房開商應對小區進行全封閉的物業管理，對小區的隔音做乙個整體的規劃，如設定隔音牆和隔音玻璃，以實現人們在都市中鬧中取靜的願望。
專案現狀處於初期開發階段，敝司建議首先將專案進行包裝，以下是敝司通過對貴陽房地產市場的調查及對該項目的詳細分析得出的系列思想。
首先對專案名稱進行包裝
專案命名為：
人民家園
理由是：
1. 人民一詞具有較強的唯一性，同時具有較強烈的感**彩，容易產生共鳴，創出樓盤的品牌。
2. 符合本專案目標客戶群較寬的實際情況。
3. 直接體現以人為本的思想，直接打動目標客戶群。
4. 基於時下貴陽市房地產市場中的樓盤名稱大多較為俗氣，空洞的情況，該名稱較易脫穎而出，容易為貴司創出品牌。
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根據該項目的地塊狀況以及技術經濟指標，敝司建議本專案建成以小高層為主的小區樓盤，理由是：
1. 本專案建築物實際占地面積為7500平方公尺，如果做成以小高層為主的樓盤，層數為12層，總建面為9萬平方公尺，如果部分小高層改為多層，總建面也將達到8萬多平方公尺。
2. 在該地段小區盤全為多層，若本專案以小高層為主，多層為輔的結構推出，將會有力填補區域內的市場空白點，最大化的體現本專案的地段優勢。
3. 園林及建築外立面、小區規劃建議見附件
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首先對該專案形象定位為：大型人性化家園
理由：1.該專案有足夠的質素支援其「大型人性化家園」的概念。
依據：1)該專案為貴陽市城市副中心區域沙衝路地段的大型以小高層為主，多層為輔的住宅小區。
2）本專案採取了小區規劃的思路，按照人文與自然協調共存，物質需求與精神需求相結合，交通便捷的總體要求，做到以人為本，以方便居住和生活為中心，在居住規劃區的範圍內對住宅、市政和公共配套等設計進行總體優化的規劃設計。
3）採用人性化、專業化的物業管理。體現以人為本的主題思想，提公升樓盤自身的檔次。
2.目前貴陽市均價在3000元/m2以上的樓盤有20多個。豪宅市場處於供過於求的狀態，在這種競爭激烈的環境下，大部分專案都走向了一種同質化，他們的目標客戶群大部分都處於觀望的狀態或在眾多的專案中選擇最優秀的物業，在這種環境下，該專案必須在這一層面上提公升物業檔次和形象，才見有更強的競爭力去佔據市場。
貴陽市大型人性化家園
依據：1.由於該專案是城市副中心區域沙衝路地段唯一的大型住宅小區，占地2.
5萬平方公尺，總建面6——10萬平方公尺，其規模足以支援其「區域唯一大型住宅小區」的概念。由於本專案的目標客戶層面較寬，所以專案的形象定位將圍繞目標客戶層面較寬這一特性，營造乙個符合這一特性，這一群體需求的概念化社群，這樣方能被目標客戶群所認同。
2.人性化概念的提法實際上是提出一種全新的生活方式。市民在經濟收入逐漸提高的同時，需要擁有乙個舒適溫馨的家，追求生活品質，懂得享受，本專案處處體現以人為本的概念，在各個方面力求將「人性化」這個概念提公升到最高層次。
我們需要給本專案賦予一種生命力，實現住宅規劃小區化，住宅環境園林化，物業管理專業化，希望在最平凡的生活中方方面面都能得到最人性化的關懷，最細緻的體貼。
1) 25——40歲之間，收入較穩定；
2) 家庭月收入在2500元左右；
3) 有孩子的家庭，孩子需要乙個安全、健康的成長環境；
4) 對小區環境有較高的偏好；
5) 有較固廣的人際關係，善於與人交往；
需求：選擇與自己經濟收入、教育水平、消費檔次、年齡層次、興趣愛好大致相當或接近的人士為伍；同時也能讓家人享受家庭幸福的生活之地。
1) 35歲左右的高階管理層（或金領階層）；
2) 社會圈子十分廣泛；
3) 夫婦雙方多數皆參加工作；
4) 經濟收入豐厚；
5) 欲改善現有居住狀況。
需求選擇質素比原居住環境更好的住所。
1) 年齡在35-40歲左右；
2) 社交圈子十分廣泛；
3) 經濟收入渠道廣泛；
4) 注重物業質素，品牌與**；
5) 注重物業租金回報率；
6) 經常出入高階消費場所。
需求：選擇具有公升值潛力，二手租售非常活躍，回報率高的高質素物業。
1) 40歲左右，在貴陽有自己的公司；
2) 社會圈子十分廣泛；
3) 收入十分豐厚；
4) 注重物業質素及物業管理服務；
5) 經常出入高階消費場所。
需求：選擇高質素、成熟便利、環境優雅的社群。
該類居民主要以私營業主占多數，文化程度、年齡大小參差不齊生活條件寬裕，消費能力強。該類居民都有較強的經濟實力，手頭上擁有不只乙個物業。
對於大多數原住在這一帶的「老市民」來說，他們經歷了這裡的昨天和今天的發展及巨變，他們熱愛這一帶，在這裡長期養成的生活方式、習慣和心理使大多數「老市民」對此懷有濃郁的感情。
7．鐵路上的工作人員，他們對該地段有較高的偏好。
<1> 宗旨
設計乙個專案包裝方案，突出專案的功能和特性，體現本專案城市副中心區域大型人性化家園的形象，使購買者獲得心理上的認同，更易於接受，並牢牢打入消費者的心中。
<2> 思路
根據專案的市場定位、專案形象以及市場需求，直接面對消費者，使專案的規劃、形象和功能通過具體的形式和特定的表現手法體現出來。
優秀的專案包裝，應該能完善地體現出專案的設計，形象和功能，並能突出專案的特色和個性，貼近市場需求，緊抓置業者的心理。
<3> 策略
作為專案包裝，應遵循市場的需求和消費者心理，策略上應循序漸進，具系統性，專業性和可操作性。一方面要加以重視，增加投入，一方面要具體情況具體分析，力爭以最經濟、最有效的投入切中要害，以達成專案包裝的宗旨。
凡是構成專案的要素,都屬於專案包裝的範疇。針對貴專案的具體情況主要是根據現狀進行重新包裝,建議貴專案包裝系列包括：專案整體形象包裝、發展商形象包裝、地盤包裝、樓盤名稱包裝、運用傳播媒介的包裝。
1) 專案整體形象包裝
通過新聞媒介、樓書、戶外廣告、地盤工程形象等形成,體現出地理位置優越,建築設計一流、園林設計一流、管理服務一流、發展商實力雄厚的高質素、高品位、超前意識的專案整體形象。
2）地盤包裝
地盤屬於專案的核心和實體所在,地盤的包裝可以說是左右顧客選擇的重要因素之一。考慮到貴專案的具體情況,就此提出地盤包裝建議如下：
a． 在樓盤上方掛一巨幅廣告牌(晚上要有燈光照射),廣告內容初步建議為體現一種人性化的生活方式,直接打動目標客戶群心。
b．專案周邊路段包裝
由於周邊路段配套較為雜亂，不足以體現「人性化大型住宅小區」的物業形象,建議少量投資路段的路燈及裝飾物(具有一定檔次參照附件圖),特別是體育館前面的遵義路段,沙衝路轉盤，人、車流量比較大,作一些燈飾廣告等更具有宣傳力度,同時可提公升物業檔次。
c.專案工地的包裝
在整個專案的工地外圍插上大量的彩旗,既能營造氣氛,更可與周邊環境互相區分開。在工地圍牆上寫上專案名稱、專案徵標、發展商名稱、**、廣告語(善待您的一生，全新概念人性化的生態社群等),工地內公升起氫氣球或氫氣門拱,這樣更能突出專案形象,在施工過程中,已經給買家乙個封閉式的意念,大大加強了自身樓盤的市場形象,有利於銷售。
同時,於工程施工單位隨時保持聯絡,要求工地現場施工規範、文明、材料擺放整齊,地面清潔無積,腳手架加綠色防護外罩網,工棚整潔,施工人員衣著規範、文明,懸掛施工標語,入夜亮燈(亮度要夠),工程進度嚴格按照貴司要求和計畫執行。施工單位經貴司的承諾,實際上也是給置業者的承諾和信心。
商業專案全程策劃建議書
第一階段 市場調研階段 商業專案市場調研報告 一 市經濟環境的分析和生活結構研究 總人口及區域人口結構 職業構成 家庭戶數構成 收入水平 消費水平等 gdp發展狀況及產業結構情況 消費品零售總額 商業增加值 城鄉居民的人均可支配收入 城鄉居民儲蓄存款餘額 二 區域結構調查與城市發展規劃調查 公共設施...
「碧海雲天」專案策劃建議書
一 可比性樓盤 乳山銀灘調查情況 目前在山東省會濟南等內陸地區銷售力度最大 影響力最大的樓盤當屬乳山銀灘，憑著環境的乾淨優美以及 便宜等因素打入市場，深入人心。在開發前景 目標市場上與萊州 碧海雲天 有著相似性與競爭性。在此我們拿出乳山銀灘其中專案作為借鑑。三慶碧海華庭 樓盤位置 威海乳山銀灘 開發...
專案建議書
專案建議書 又稱立項申請 是專案建設籌建單位或專案法人，根據國民經濟的發展 國家和地方中長期規劃 產業政策 生產力布局 國內外市場 所在地的內外部條件，提出的某一具體專案的建議檔案，是對擬建專案提出的框架性的總體設想。對於大中型專案，有的工藝技術複雜，涉及面廣，協調量大的專案，還要編制可行性研究報告...